Данис Латыпов | Недвижимость мира

Хорошие бизнесы в России не продаютПотому что это невыгодно. В России компании покупают по коэффициенту максимум за 3–5 годовых прибылей. И если бизнес генерирует стабильный кэш, смысла продавать его за 3–5 прибылей просто нет.Поэтому чаще продают те бизнесы, которые не генерируют кэш или у которых нет перспектив роста.Я не беру в расчёт сырьевые и крупные интернет-компании. Но в целом в России нет развитого рынка, где компанию доводят до пика и продают за миллиарды Такое возможно в США – потому что там много денег. А в России это невозможно. В России нет такого рынка. Мы тупо отрезаны от мирового капитала и от финансовой системы. И вообще после ковида мир немного изменился и стартапы в мире стали покупать гораздо режеПоэтому в России сложно продать бизнес по высокой стоимости. Нет покупателей, нет рынка, нет нормальных коэффициентов. И бизнеса для продажи в целом мало

В чем ключевая проблема коммерческой недвижимости? Продолжаю серию полезных постов #инвестируй_как_ДанисКоммерция — это крупный и очень дорогой активПоэтому исторически коммерческая недвижимость была доступна либо институциональным инвесторам, либо очень крупным частным игрокамПотому что, если ты хочешь купить коммерцию напрямую, у тебя всего несколько вариантов:– вложить огромный капитал,– собрать партнёров,– и взять на себя серьёзную концентрацию риска в одном объектеВсе эти проблемы решает фондовая форма владения коммерческой недвижимостью:• Ты покупаешь не объект целиком, а долю. Это позволяет заходить в актив без необходимости становиться девелопером.•Тебе не нужно самому управлять активом• Ликвидность. Продать огромный объект сложно. Продать долю в структуре гораздо прощеРассказал вам основную важную и нужную теорию. В следующих постах покажу, как мы вообще начали реализовывать все на практике и с какими проблемами столкнулись

Недавно читал пост Михаила Токовина, где он рассуждает о будущем недвижимости в России и высказывает мысль, которая многих триггерит:Мы постепенно идём к модели, где собственников жилья будет меньше, а арендаторов больше Условно «жизнь в квартире по подписке»Вектор в целом понятный и шеринговая экономика будет развиваться дальше, но с тезисом о быстроте этого перехода я не совсем согласен.Мы до сих пор живём с сильным наследием СССР, где три машины и квартиры в разных странах – это подтверждение, что жизнь удалась. Но постепенно эта модель начнёт устаревать, и нескоро, но произойдет поколенческий сдвиг. Это хорошо видно на нашей практике.Например, квартиру в Дубае, чтобы приезжать туда 1-2 раза в год на две недели, сейчас в основном покупают более взрослые поколения. Молодые выбирают другой сценарий и снимают классный отель, исследуют разные районы, ездят в разные страны. Захотел – здесь пожил, захотел – там пожил.Моё поколение всё ещё во многом мыслит через физические активы – то, чем можно владеть, что можно потрогать и оставить на потом. Молодые всё чаще живут в экономике впечатлений, где ценность не в том, что у тебя есть, а в том, что ты прожил и какие эмоции от этого ты получил. Для них недвижимость – не цель жизни и не обязательный пункт успешного человека, а просто инструмент. В одних обстоятельствах он нужен, в других нет.Мне этот подход в целом близок, потому что такая жизнь по подписке экономит кучу ресурсов и денег в молодости, которые можно вложить в себя и бизнес. Да и вообще считаю, что к миру нужно адаптироваться, а не спорить с ним.А что думаете вы?#инвестируй_как_Данис

Верните неработающим пенсионерам вычеты!Мои приёмы часто посещают пенсионеры, рассказывают о том, как копят на похороны, не хотят нагружать детей своими тратами, ведь тем и так тяжело. После очередной встречи я ознакомилась с законодательной базой и обнаружила момент, который можно исправить, улучшив жизнь старшего поколения (так же по просьбе старшего поколения).После выхода на пенсию многие прекращают работать и, соответственно, получать зарплату. В результате у людей остается минимум возможностей для поддержания приемлемого уровня жизни. Получая копеечную пенсию, неработающие бабушки и дедушки просят деньги у детей или торгуют рассадой, цветами и урожаем.Возмущает высказывание депутата Ирины Родниной о том, что люди должны сами позаботиться о своей пенсии. Легко об этом говорить, имея зарплату депутата Государственной Думы от 500 000 рублей ежемесячно (кстати, депутаты городской и законодательной думы ЗП не получают). Хотя у нас социальное государство, старикам часто приходится оплачивать лечение, в том числе дорогие услуги платных стоматологов. Пенсионеров не обеспечивают социальными гарантиями.Поэтому некоторые пенсионеры открывают вклады в банках. До 2025 года все пенсионеры могли получать вычет с доходов, который они получали с этих вкладов. На проценты со вкладов каждый платит подоходный налог, поэтому после оплаты медицинских услуг и лекарств пенсионеры могли получать налоговый вычет (до 19 500 рублей ежегодно). Сейчас неработающие пенсионеры лишены права на социальный вычет, который доступен только работающим гражданам России. Это вопиющая социальная несправедливость.Другие пенсионеры придерживаются иной финансовой стратегии и вкладываются в инвестиционные продукты. В случае с простым ИИС типа А налоговый вычет составлял 52 000 рублей (от базы в 400 000 рублей), а все деньги можно забрать через 3 года. Но сейчас срок увеличили до 5 лет. Если долго держать деньги в облигациях и акциях, не платишь налог. Но эта стратегия не подходит российским пенсионерам. В итоге они не могут получить вычет, как и забрать деньги со счета раньше. Сейчас у пенсионеров забрали все источники дохода, кроме пенсии и торговли астрами и кабачками на рынке. Некоторым помогут дети, но что делать одиноким пенсионерам, которые сознательно копили? Для них возможность использования социального вычета нужно вернуть. Очевидно, что налоговое законодательство изменили в том числе для того, чтобы взрослые дети не хранили средствах на счетах престарелых родителей. Но одинокие пенсионеры особенно нуждаются в поддержке. Восстановить социальную справедливость и изменить Налоговый кодекс, могут федеральные и областные депутаты. В ваших силах представить эту законодательную инициативу, чтобы финансисты из Минфина разработали механизм, который позволит неработающим пенсионерам пользоваться вычетами. Стариков нужно поддерживать, а не обдирать!_____ Официальные страницы и каналы для связи и актуальной информации:📱 Telegram-канал 📲 Канал в мессенджере MAX📱 Одноклассники📱 ВКонтактеБуду рада вашему участию, комментариям и предложениям.

Предлагаю немного порассуждать о том, как инвесторы проверяют проекты. На практике этот процесс часто выглядит довольно просто: посмотрели презентацию, прикинули ожидания по финансовой модели, прочитали документы и задали несколько вопросов. После этого формируется ощущение, что проект понятен и основные риски оценены.Почти всегда проверка начинается с документов. Именно они формируют у инвестора ощущение прозрачности и контроля. Учредительные документы, базовая бухгалтерская отчетность, презентация бизнеса, финансовая модель и проект договора — такой пакет выглядит логичным и достаточным.Но здесь есть важная особенность. Этот набор документов формируется самим проектом. Он отражает сильные стороны бизнеса и той конструкции сделки, которую проект предлагает инвестору. Это естественно: ни один бизнес не начинает презентацию с описания собственных уязвимостей.Поэтому документы дают инвестору только часть картины. Они подтверждают существование проекта, но редко позволяют увидеть его устойчивость в неблагоприятных сценариях.В инвестиционной среде есть довольно точная формулировка: проверка проекта нужна не для того, чтобы убедиться, что с ним все хорошо. Она нужна для того, чтобы понять, где именно он может сломаться.Именно поэтому важен не столько объем документов, сколько структура анализа. То, как инвестор смотрит на информацию, какие вопросы задает и какие выводы делает из того, что в документах есть — и куда важнее видит то, чего в них нет.При этом важно понимать одну фундаментальную вещь. Ни юридическая, ни финансовая проверка не дают инвестору гарантии сохранности средств. Законодательство не содержит инструментов, которые позволяли бы инвестору в любой момент выйти из проекта, продать активы и вернуть вложенные деньги по собственному решению.Реальность устроена иначе. Даже при наличии документов, обеспечений и формально корректной конструкции возврат средств — это всегда процесс. Он зависит от времени, последовательности действий и поведения самого проекта.Поэтому документы не возвращают деньги. Они лишь определяют, какие возможности появятся у инвестора, если ситуация начнет ухудшаться. Сможет ли он получить информацию, изменить условия сделки, зафиксировать нарушения или начать защищать свои права.Именно поэтому в инвестициях выигрывают те, кто подходит к проверке структурно. Такой подход позволяет увидеть не только сильные стороны проекта, но и ограничения самой сделки: какие риски невозможно проверить, какие механизмы контроля отсутствуют и какие действия будут доступны инвестору в неблагоприятном сценарии.В следующих постах разберу, из каких уровней на практике состоит структурная проверка проекта и на что инвестору стоит обращать внимание в первую очередь (немного практики).

Главная проблемаНаконец-то уселся дописать свои мысли о том, что я считаю главной причиной большинства проблем в ресторанном бизнесе. Напоминаю, что по простой методике ППР (Проблема-Причина-Решение), заниматься нужно причинами проблем, а не самими проблемами. Иначе вся работа – это тушение пожаров с бесконечным геморроем. Так вот, я убежден, что корень всего зла (слабый сервис, слабая экономика, слабый вкус, слабый маркетинг) – это отсутствие элементарных компетенций в управлении. Смотрите, когда официант становится менеджером (или повар су-шефом), его никто не учит КАК УПРАВЛЯТЬ. И речь прям о супер простых вещах:1) как ставить задачи 2) как оценивать сроки3) как контролировать выполнение задач (система встреч)4) как определять приоритеты5) как влиять на людей (начальные техники лидерства)6) как делегировать задачи7) как развивать сотрудниковНазовем это базовым минимумом. Откуда человек это узнает? Сами знаете, какое образование в университетах в области менеджмента, да и не все на этом учились. А если внутренних систем обучения нет (чего нет у большинства игроков), то откуда люди узнают, как это делать? Более того, во многих сетях, с которыми я соприкасался, не учат базовым основам менеджмента. В основном обучают внутренним стандартам.Что далее может создать такой менеджер, когда становится управляющим? Я убежден, что рынок глобально вывозят 2 типа собственников: 1) на морально-волевых качествах интуитивно передающие ценности (создают систему по ощущениям);2) бывшие управленцы из корпоративного сектора, которые создают систему по образцу более-менее системного управления.Первые – прирожденные лидеры-самородки, вторые – жесткие менеджеры-системщики. Остальные просто умирают сейчас: нет ни личного влияния (команда пассивная, ничего просто не может сделать), ни опыта в построении систем (чайка-менеджмент и эмоции). За десятилетия роста рынка единственная задача была – быстрый захват территорий и стройки. Сейчас другое – производительность и знания. Вывод для себя делаю простой: начинать нужно с базы и учить самим. Все это фантазии, что кто-то со стороны придет в ваш бизнес и будет компетентно им управлять. В рестораны в основном попадают ремесленники, романтики и случайные пассажиры. А вам, чтобы заработать, нужно их обучать. Прошло время, когда втыкаешь палку и растет. Мой акцент в том, что начинать учить необходимо с самых базовых управленческих вещей.Просто подумайте об этом: как управляют люди, которые берут власть (или вы им даете) в вашем бизнесе? Откуда они знают, как это делать (простые 7 вопросов выше)? Какие системы они создадут или как поддержат действующие? Это ваш фундамент. Буду рад комментам и дискуссии.

ММК - «самый тёмный час - перед рассветом»Эксперты EVRAZ STEEL рассчитали так называемый Коэффициент здоровья отрасли стального строительства (КЗО). По их данным, к концу 2025 года КЗО снизился до отметки 65,5% (минимум за 3 года) и означает, что бизнес в стране снижает строительную активность и «сворачивает» инфраструктурные проекты. Однако даже без КЗО мы с вами заметили кризис отрасли. Сегодня предлагаю разобрать отчет ММК и удостовериться в этом.💿 Итак, выручка компании за полный 2025 год упала на 20,6% до 609,9 млрд рублей. Здесь мы получаем комбо из двух негативных факторов. Во-первых, это охлаждение спроса со стороны застройщиков, во-вторых - падение средних цен на сталь на 18%. В основе всего еще лежит высокая ключевая ставка, парализовывающая инвестиционную активность в строительстве.Операционка тоже не радует. Производство стали снизилось на 9,2% до 10,2 млн тонн, чугуна - на 4,1%. Продажи листового и сортового проката упали на 0,8% и 0,7% соответственно, а продажи премиальной продукции - на 15,3%. Менеджмент делает отсылку к масштабным капремонтам, но у той же Северстали с аналогичными ремонтами и производство, и продажи в натуральном выражении выросли год к году.Себестоимость продаж ММК снизилась всего на 14%, а операционные расходы и вовсе подросли на 11,1%. Все это привело к падению рентабельности! Владелец ММК Рашников заявил о 2-3% рентабельности, которой удалось добиться в 2025 году, отметив при этом, что для развития черной металлургии и инвестиций надо иметь рентабельность 20% и выше.📊 Далее идет магия финансовых переоценок. Так же как и Северсталь, ММК решила обесценить ряд активов, списав в убыток почти 30 млрд рублей по сегменту «Добыча угля» и сославшись на сложную макроконъюнктуру. Еще 4 ярда улетает в убыток по курсовым разницам и 9 - на затраты по социальным обязательствам.В итоге чистый убыток ММК по итогам 2025 года составил 14,9 млрд рублей. За всю историю Группа получала убыток дважды: в 2009 году на фоне мирового финансового кризиса и в 2025 году. Кто еще сомневается в том, что кризис уже идет? 🤨Падение спроса на сталь и высокая ключевая ставка ожидаемо ударили по результатам сталеваров за 2025 год. Падает производство, выручка, рентабельность. Подключаются финансовые переоценки, исторический убыток и отсутствие возможности для выплаты дивидендов. Складывается ощущение, что отрасли пришел конец. Правда, ощущения эти складываются у новичков на бирже. Старожилы-то знают, что самый тёмный час - перед рассветом…❗️Не является инвестиционной рекомендациейИнвестТема

Система исков из владения цифровым активомДискуссии о правовой природе цифровых активов, структуре отношений, возникающих в связи с владением ими, не являются самоцелью. Их значение - разрешение того или иного конфликта интересов, возникшего в связи с цифровым активом.Так, защита интересов владельца цифрового актива предполагает определение структуры отношений, в которых такой владелец находится, а также определение сути нарушения, от которого будет зависеть способ защиты. Проведенное исследование показало, что принципиально возможны иски в защиту интересов владельцев цифровых активов по следующим основаниям: 1. из лишения владения криптовалютой; 2. из лишения владения централизованными (эмитентными) стейблкоинами; 3. из лишения владения цифровыми финансовыми активами, утилитарными цифровыми правами; 4. из неисполнения требования эмитентом цифрового финансового актива, утилитарного цифрового права; 5. из неисполнения обязательств эмитентом стейблкоинов; 6. из неисполнения обязательств профессиональными участниками рынка цифровых активов; 7. из неисполнения обязательств лицом, держащим цифровой актив для истца при кастодиальном хранении; 8. из неисполнения обязательств оператором информационной системы, в которой учтен цифровой актив; 9. из неисполнения обязательств приобретателем цифрового актива по договору с отчуждателем; 10. из причинения вреда лицами, обеспечивающими функционирование информационной системы, в которой учтен цифровой актив; 11. из манипулирования ценами на цифровой актив; 12. из инсайдерской торговли цифровыми активами. Кроме того, следует учитывать особенности защиты требований при несостоятельности эмитента стейблкоинов, профессионального участника рынка цифровых активов, эмитента цифрового финансового актива, утилитарного цифрового права, оператора информационной системы.Разрешение конфликтов в приведенных ситуациях и является конечной целью цивилистических исследований.

💥 Сбер, как всегда чудит. И снова неожиданноОчень люблю этот банк за отличную организацию сделок купли-продажи недвижимости.Казалось бы, организовали и успокойтесь. Дайте людям спокойно пользоваться качественным сервисом!Но нет!Сберу все время мало. Команда банка без конца внедряет что-то новенькое в работу. Держит нас, риэлторов, в постоянном тонусе.На этот раз у нас шедевральное "улучшение" - онлайн сделка.Звонит менеджер банка и сообщает, что объект одобрен и она может прямо сейчас, без подготовок и встреч, провести сделку и отправить документы на регистрацию.- Просто, - говорит, - на кнопочки в телефоне понажимаете.🤦🏼‍♀️- В каком смысле, без встречи? - удивляемся мы.У нас продавцу 73 года. Мы запланировали медосвидетельствование в день сделки. А продавцы пока еще не все документы предоставили нам для проверки. Юридический отчет не готов. У нас покупатель в Уфе. Она хочет лично присутствовать. Мы ДКП хотим бумажный подписать с обеих сторон.🙈- Нет, нет. Отменяйте эту лабуду, пусть у нас будет обычная сделка в банке. - настаивает Алла, наш юрист.- Ой, вы напрашиваетесь на проблемы. - Заявляет менеджер, - тогда придется полностью переодобрять кредит покупателю. Кроме того, покупатель лишится скидки в 0,5% с ипотечной ставки.Я разговариваю со своим сберовским куратором. Нет, ничего поделать нельзя. Только электронная сделка.Договариваемся с продавцами в день проведения электронной сделки встретиться в банке и провести все, что запланировали. Ведь могут быть еще проблемы с "нажиманием на кнопочки" в телефонах. Кто-то не может разобраться в приложениях, у кого-то что-то не срабатывает. В банке будет хотя бы возможность получить консультацию у специалистов и быть уверенными, что сделка точно состоялась.Я знаю, что многие покупатели очарованы сервисами Сбера и считают, что "банк все сделает сам" и проверки с сертификатом и сделку проведет.Мы же видим, что Сберу вообще все равно, что вы там и у кого покупаете. Он не озабочен вашей безопасностью вовсе.Что такое онлайн сделка?Вы не видите людей, с которыми подписываете важнейшие документы в вашей жизни. Может быть, в момент электронного подписания продавец валяется пьяный в углу или сидит в подвале запертый, или вообще уже умер.А на кнопочки другой, заинтересованный в результате, человек нажимает.Стоит ли после удивляться, такому количеству оспариваемых в суде договоров купли-продажи? Примите, как факт, банку не до вас. Выполнение плана по сделкам важнее. Он, в любом случае, ипотеку будет выжимать из вас, даже если потеряете права на квартиру в будущем.О своей безопасности вы должны беспокоиться самостоятельно. Правильная организация сделки - тоже про безопасность будущего владения квартирой. И без специалиста здесь не обойтись. Особенно, когда банк склонен к регулярным экспериментам на живых людях.Где найти такого специалиста, вы давно знаете, но я повторюсь - писать сюда.Много отзывов наших довольных клиентов читайте здесь.#безопаснаясделка #магазинквартир

Когда одни танкеры берут на абордаж, а другие резко от Европы отворачивают в Азию — как никогда ранее актуален термин "Спижженый Природный Газ".#словизм

Среднесписочная численность. АУСН.Самый частый вопрос от предпринимателей, как считается среднесписочная численность, для соблюдения лимитов.Все разъяснения даны в письме ФНС от 02.06.2025 № СД-17-3/1482@Средняя численность работников определяется согласно Приказа Росстата от 16.12.2024 № 647 и не может превышать 5 человек.Обращу Ваше внимание на то, что согласно данного приказа, сам индивидуальный предприниматель в расчете не участвует.Таким образом:📍ИП на АУСН – ИП и 5 сотрудников📍ООО на АУСН – 5 сотрудников (включая директора)Кого считаем?среднесписочную численность работниковсреднесписочную численность внешних совместителейсреднюю численность работников по ГПХКого не считаем?Женщины в отпуске по беременности и родамСотрудники в отпуске по уходу за ребенком (кроме работающих даже не полный рабочий день)Как рассчитать среднесписочную численность, если есть не полные ставки?На самом деле расчет достаточно сложный и надо учитывать: полный ли месяц/квартал работал бизнес; не полная ставка по штатному или в связи с сокращениями?При наличии таких нюансов рекомендую обратиться к специалисту, для расчета именно Вашей ситуации.Но очень грубо говоря:Если у меня 2 сотрудника работают каждый по 0,5 ставки?Среднесписочная численность будет 1 единица.MAX-канал MAX-чат 📝 Ирина Кравченко

Несколько правил про деньгиПлати зарплату вовремяПредприниматель — это про риски, взлеты и падения. Но большинство сотрудников обменивают свое время и силы на стабильность. Зарплата 2 раза в месяц, точно в даты — это стабильность.Откладывай на налоги сразуОсобенно, если режим УСН, АУСН и сумма выплаты известна заранее. В банке можно создать счет-копилку, на которую падает % от выручки.Создавай резервные фондыКогда что-то дорогое сломалось, резкое падение выручки, плановое обновление аппаратуры — резервные фонды выручат. Счет-копилка в помощь.Не смешивай деньги компании и личныеСмешать легко, разгребать потом тяжело. Смешение ведет к непонимаю реальной финансовой ситуации.Авансы еще не прибыльЭто перемещение средств со счета клиента на ваш. Помните, что бывают и возвраты. Деньги могут проследовать в обратном направлении.Деньги должны работатьБанковские вклады, накопительные счета, кэшбек, овернайт. Не пренебрегайте даже небольшой суммой. Тем более когда, способ дохода так прост.Считай деньги до, а не послеВсе не имеет смысла, если изначально экономика бизнеса убыточна. Не с чего откладывать на налоги, резервные фонды и на зарплату не хватит, когда даже на бумаге расходы превышают доходы.

И еще раз о том, что 🌐 решения собраний- специальный вид сделок, к ним допускается применение общих норм о сделках в части, не урегулированной нормами специальных законов и главы 9.1 ГК РФ.А также о том, что 🌐суд не наделен правом менять основание иска.Рязанов обратился к Степанову, обществу «Инсайт», налоговому органу о признании недействительным решения участник общества, о признании недействительным решения налоговой инспекции, о признании недействительной записи в ЕГРЮЛ. Истец обосновал требования тем, что является единственным участником общества, спорного решения она не принимал, доверенность иным лицам на внесение сведений не давал.Верховный Суд РФ отменил постановление суда кассационной инстанции об удовлетворении требований истца, оставил в силе постановления судов первой и апелляционной инстанции, которыми в удовлетворении требований истцу отказано.1. Про реализацию корпоративных прав по доверенностиИстец не доказал факта нарушения его прав и охраняемых законом интересов при принятии оспариваемого им решения представителем, действовавшим на основании доверенности. Истец и ранее выдавал аналогичные доверенности.Доверенность на момент продажи доли в уставном капитале общества являлась действующей, истцом не оспорена, о ее фальсификации им не заявлялось. Факт выдачи данной доверенности подтвержден истцом в судебном заседании.2. Про право суда менять основание иска.Суд округа ошибочно удовлетворил иск истца, ссылаясь не на указанные истцом основания иска, а на исключение из экономического оборота принадлежащих обществу долей в уставном капитале, нераспределенных или не проданных в установленный законом годичный срок, хотя законом такие последствия для хозяйственных обществ и их участников не предусмотрены и не могли быть основанием для отказа в иске.Тогда как исковые требования Рязанова В.С. были обоснованы принятием оспариваемого решения единственного участника общества в отсутствие его волеизъявления и соответствующих полномочий у представителя по доверенности. Суд высшей инстанции указал на нарушение судом процесса: суд не наделен правом самостоятельно по собственной инициативе изменять основание заявленных требований, более того в суде кассационной инстанции.Выводы суда кассационной инстанции относительно невозможности продажи долей в уставном капитале общества ввиду исключения их из оборота являются неправомерными, поскольку истец в ходе рассмотрения дела об отсутствии предмета договора купли-продажи долей в уставном капитале общества ввиду их погашения никогда не заявлял, основание иска не изменял, указывал лишь на то, что оспариваемое решение от не принимал, соответствующими полномочиями иных лиц не наделял.Определение ВС РФ от 25.02.2026 № 302-ЭС25-10203. Дело общества «Инсайт» Макс ВК