Недвижимость

Громкое дело о квартире Ларисы Долиной вышло на тропу справедливости ⚖️Верховный суд России поставил точку в прежних решениях — и, похоже, именно здесь справедливость наконец-то начинает торжествовать. Все судебные акты, по которым сделка купли-продажи элитной пятикомнатной квартиры в Хамовниках признавалась недействительной, отменены.Поводом стала жалоба предпринимательницы Полины Лурье. Верховный суд с её доводами согласился и направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Фактически процесс начинается заново — с тщательным и объективным разбором всех обстоятельств.Мой комментарий:Этот прецедент важен не только для сторон спора. Он даёт чёткий сигнал: формальный подход уходит в прошлое, а право на справедливое судебное разбирательство — не пустые слова. Есть основания полагать, что такая практика будет распространена по всей стране и станет ориентиром для аналогичных дел.История вокруг квартиры Ларисы Долиной давно вышла за рамки частного конфликта. Теперь же она может повлиять на судебную практику в целом — и это, без преувеличения, важный момент для нас, коллеги!

🔥КАК ТЕПЕРЬ ПОКУПАТЬ ВТОРИЧКУ?Я знаю, как вы ждёте от нас мнение по нашумевшей сейчас теме - мошенничеству с бабулями и судебной практике в их пользу.Уверена, что вы все читали множество статей, заметок, смотрели передачи и видео на эту тему - она очень раскручена, и многие риелторы используют её в качестве контента и даже основы для рекламы новостроек🤫👉Но у меня к вам такой вопрос - СКОЛЬКО СУДЕБНЫХ РЕШЕНИЙ на эту тему вы прочитали? Уверена, что 99% - ни одного. И уверена, что вы устали от однообразных пугалок без ссылок на конкретные судебные споры, и вам будет интересно разобраться - какие дела с обманутыми бабулями рассматривают суды, что же там за обстоятельства такие в этих делах, и какие решения суды выносят...🤔От себя отмечу, что в судах рассматривается много дел по сделкам, совершенным задолго до того самого громкого дела Долиной. Проблема с мошенничеством существовала давно, существует сейчас, и такие риски будут существовать в будущем. Ещё месяц назад вы не боялись покупать квартиру, а сейчас, под воздействием новостей, у многих появилась новая фобия, заставившая отложить покупку👀Для нас же - НЕ ИЗМЕНИЛОСЬ НИЧЕГО! Не случайно в описании моего канала звучит такая фраза: покупать квартиру - это как идти по минному полю💣И, кстати, сколько уже отмененных сделок в нашей практике! А сколько квартир, куда мы даже не пошли смотреть после прозвонов по объявлениям...Да, и о деле обманутой бабули, с которым мы столкнулись в альтернативной сделке, я писала давным давно (дело это ещё не рассмотрелось в суде первой инстанции, кстати). 👨‍💻Наш рецепт от всеобщей фобии - проверки, проверки и ещё раз проверки перед каждой сделкой...и запас документов-доказательств. Причем, каждая покупка квартиры индивидуальна, и нет единого комплекта документов, которые нужно запросить, единого круга вопросов, которые нужно задать.Лучше отменить сделку с сомнениями, чем идти на риски. ❓Что думаете, друзья? Вы поддались новой фобии или купили бы сейчас квартиру? И интересно ли вам разобрать с нами конкретные судебные решения?

Чувствую себя немножко «Жириновским»: много о чем пишу и почти под любую ситуацию можно найти старый пост с гипотетическим развитием событий, который реализовался.Вот 8 января говорил про то что в хрупком современном мире поток туристов в Дубай может сократиться и доходность недвижимости резко упадет …Вчера в Дубае и Абу-Даби было краснее неспокойно, но судя по всему это не прицельные осознанные удары со стороны Ирана. Скорее всего это рикошеты, ошибки, работа ПРО.Тем не менее, допускаю что одних суток хватит для того чтобы снизить поток туристов в Дубай локально.Если удары продолжатся, то возникает ситуация когда волна покупателей недвижимости схлынет в ноль, а вот цунами продавцов начнет расти.Чем дольше экспозиция объекта тем выше соблаз снижать цену дальше разгоняя спираль панических распродаж.В теории власти ОАЭ могут создать фонд поддержки застройщиков и брать на свой баланс апартаменты безакцептно по цене условно застройщик -30% и это может остановить панику, но надолго ли им хватит денег и не станет ли Дубай Детройтом 2.0?Никто не знает, но вероятность такого сценария НЕ нулевая. Если вы делаете ставку на то, что Иран продолжит стрелять ракетами в сторону Дубая, то кажется стоит поспешить с продажами квартир - тут как в финансовых пирамидах и банковских кризисах: первые вкладчики подавшие заявки на вывод обычно успевают забрать деньги.PS: На месте властей Дубая в случае панических настроений я бы запретил на 3 месяца регистрацию сделок с недвижимостью и вывод капитала. Пауза даст время продумать стратегию и успокоит паникеров.PPS: А еще может резко измениться расклад на рынке внешних платежей, Дубай был ключевым окном в мир для российского импорта всякого нужного. Наблюдаем.#дубай #мысливслух #теоретическиМой канал: Гуринович делится!

Несколько фактов об изменившихся покупательских привычках того самого 1%:• покупки в ЦУМе упаковываются не в оранжевые пакеты, а в простые крафтовые (по просьбе клиента)• на смену походам в дорогие рестораны пришел кейтеринг или выезд шефа на дом Причины просты и понятны:• тишина избавляет от лишних вопросов и потенциальных рисков • приватность и отсутствие фотографий в чужих телефонах и социальных сетях являются основой личной безопасности Субъективно вижу в этом взросление элит, а также будущие изменения в архитектуре, дизайне и ритейле.Не исключаю, что в перспективе в элитном жилье наконец-то исчезнет ритейл на первых этажах, в магазинах премиальных брендов появятся вторые входы для VIC, а ритейл будет иметь отдельную штатную единицу - консьерж, чья профессиональная экспертиза будет шире, чем у менеджера по работе с vip клиентами.

Квартира купленная в ипотеку обесцениласьКитайские банки оказались в ловушке: ипотека дороже самих квартирКитайский рынок недвижимости вошёл в фазу, которую ещё несколько лет назад считали невозможной: миллионы заемщиков теперь должны банкам больше, чем стоят их квартиры. Это явление — так называемая «отрицательная стоимость капитала» — стремительно распространяется и уже начинает менять правила игры для всей финансовой системы страны. Масштаб проблемы: сотни миллиардов «под водой»По оценкам аналитиков, ипотечные кредиты на сотни миллиардов юаней уже находятся в зоне отрицательной стоимости. Прогнозы выглядят ещё тревожнее: к 2027 году таких объектов может стать около 3,3 млн, а потенциальные потери банков и связанных кредитов — достигнуть 232 млрд юаней (≈ $43 млрд). При этом важно понимать: речь идёт не только об ипотеке. В Китае широко распространена практика, когда недвижимость используется как залог по бизнес-кредитам. И именно эти займы, по мнению аналитиков, могут стать ещё более уязвимыми, чем классическая ипотека. Почему это происходитКорень проблемы — в затяжном падении рынка. С 2021 года сектор недвижимости переживает самый длительный спад в современной истории страны.• продажи жилья рухнули более чем вдвое по сравнению с пиком • цены в ряде случаев откатились к уровням прошлых лет • спрос остаётся слабым, несмотря на меры поддержки В результате многие покупатели, взявшие кредиты на пике, оказались «заперты» в активах, которые уже не покрывают их долгов.Почему Китай — не США 2008На первый взгляд ситуация напоминает ипотечный кризис в США, но есть ключевое отличие: китайские заемщики не могут просто «отдать ключи и уйти».В стране отсутствует полноценный механизм личного банкротства. Если квартира продаётся дешевле суммы долга, человек всё равно обязан выплатить остаток — за счёт других активов или будущих доходов. Это резко снижает вероятность массовых дефолтов, но создаёт другую проблему — долговую ловушку для населения.Что делают банкиВместо жёсткого сценария с изъятием жилья банки идут по более гибкому пути. Их цель — не допустить лавины дефолтов, которая может обрушить рынок ещё сильнее.Среди используемых мер:• временный переход на выплаты только процентов • отсрочки по основному долгу • реструктуризация кредитов и продление сроков • помощь в поиске покупателей вместо немедленного изъятия жилья По сути, система работает в режиме «растянуть проблему во времени», а не решить её быстро.Скрытая угроза для банковПока масштаб негативной задолженности относительно невелик по сравнению с общим объёмом ипотечного портфеля (около 37 трлн юаней), сама тенденция — беспрецедентная для Китая. Главный риск — не столько падение цен, сколько ухудшение платёжеспособности заемщиков. Если доходы населения и бизнеса продолжат снижаться, даже мягкие условия реструктуризации не спасут от роста просрочек.Что дальшеКитайские власти пытаются избежать сценария, похожего на глобальный кризис 2008 года, когда массовые дефолты обрушили банковскую систему.Но текущая стратегия — это скорее балансирование:• не допустить паники • растянуть убытки • сохранить видимость стабильности Проблема в том, что сама база — рынок недвижимости — остаётся слабой. А значит, количество «подводных» ипотек почти неизбежно будет расти.Ждать ли повторения «китайского чуда» на российском рынке недвижимости?

Недвижимость как массовая инвестиция подходит к концу. Не завтра. Не одним красивым обвалом. Хуже: медленно, тихо, без отскока.Alex Krol поговорил с ИИ на тему недвижимости.С анализом исследований, аргументами и данными.И пришел к таким выводам.Что вы об это думаете?Цитирую:______Последние 50–70 лет жильё росло не потому, что «земля всегда дорожает». Работала машина: демография, рост среднего класса, дешёвый кредит, государственные стимулы и массовая вера в дом как пенсионный план.Эта машина ломается. Средний класс уже не тянет цены. Молодые не могут зайти на рынок без наследства, помощи родителей или финансового самоубийства. Покупка дома всё чаще превращается не в рациональное решение, а в религиозный акт: «надо брать, потому что всегда росло».Но главный удар — AI. Ипотека требует веры не в недвижимость, а в стабильный доход на 20–30 лет. А именно эта вера сейчас рассыпается. AI бьёт по белым воротничкам: программистам, аналитикам, маркетологам, юристам, менеджерам. То есть по тем самым людям, которые должны покупать дома, брать ипотеки, платить аренду и кормить рынок.Параллельно AI съедает саму индустрию недвижимости: риэлторов, брокеров, оценщиков, юристов по сделкам, ипотечных консультантов, бэк-офисы банков. Большая часть их работы — документы, подбор вариантов, сравнение цен, переговоры, проверка рисков, переписка и координация.То есть ровно то, что AI делает быстрее, дешевле и без 6% комиссии. Когда сделки начнут вести AI-платформы напрямую между покупателем и продавцом, старая риэлторская рента станет выглядеть как феодальный налог за вход в сарай.Дальше механика простая. Молодые не заходят в рынок. Цены перестают расти. Инвесторы с двумя-тремя квартирами понимают, что актив больше не кормит, а жрёт. Начинаются продажи. Продажи давят на цены. Падение цен меняет психологию: зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле? И начинается не паника, а рациональное бегство.После 2008 рынок отрос, потому что были другие условия: дешёвые деньги, демографический приток, ещё живой средний класс и вера в стабильные карьеры. Сейчас этих условий уже нет. Выживут лучшие объекты: уникальные локации, редкие дома, настоящая премиальная недвижимость. А обычная квартира в обычном районе, типовой дом в типовом пригороде, «ещё одна недвижка под сдачу детям» — всё это может снова стать просто жильём.Не пенсией. Не машиной вечного роста. Не гарантией богатства. Просто местом, где можно жить. И если у вас сейчас 2–5 объектов в ипотеку или вы собираетесь купить ещё один «потому что недвижимость всегда растёт», вопрос не в том, согласны вы со мной или нет.Вопрос проще: что вы будете делать, если через 5–7 лет ваши объекты будут стоить дешевле, арендаторы станут беднее, AI сократит доходы, а рынок не отскочит?Вот это стоит посчитать. Без риэлторских сказок. Правила последних пятидесяти лет заканчиваются.Хотите подробней с аргументами, данными и ссылками на исследования? https://gist.github.com/alexeykrol/b92533e8c62155d52fb6d72a112c9d49

А кто покупает у того, кто продаёт?

Хороший вопрос на пост выше. Покупает тот, кто продал. И так несколько раз. В "сложные времена" всегда происходит удлинение "цепочек". На живом рынке бывало доходило до 1,2-1,3 квартиры на одну сделку. Но и то, если там очистить от разрывов сделок, переездов в другие города (что, в целом тоже разрыв сделки), все равно цифра побольше будет. Сейчас же квартир на сделку больше.Грубо, один "внешний" покупатель провоцирует цепочку продаж-покупок, пока волна не доходит до "внешнего" продавца. Этакий закон индукции рынка недвижимости)@expertned👉 мой канал в МАХ

Готовится самое крупное поглощение в девелопменте.«Страна Девелопмент» планирует покупку компании «Донстрой». На 1 апреля 2026 года «Донстрой», работающий только в Москве, занимает 20-е место по объемам текущего строительства (767 тысяч квадратных метров в стройке). При этом по итогам 2025 года у «Донстроя» 8-е место по России по объемам ввода жилья: компания всего сдала почти 540 тысяч квадратных метров. У «Страны Девелопмент» 10-я позиция среди девелоперов жилья в стране по объему текущего строительства (1,363 миллиона квадратных метров на 1 апреля) и 13-я по объемам ввода (341 тысяча квадратных метров в 2025 году). Компания работает в пяти регионах: в Москве, Тюменской области, Свердловской, Новосибирской областях, а также в Петербурге.Стоимость бизнеса «Донстроя» целиком может находиться в диапазоне 125-145 миллиардов рублей. Это лишь ориентировочный порядок цифр. Многое зависит от структуры долга, проектного финансирования, стадии реализации ключевых проектов, качества земельного банка компании. Девелоперов такого масштаба обычно не оценивают по нескольким годовым прибылям, так как у застройщиков эти показатели достаточно волатильны. Основной подход – оценка портфеля проектов и земельного банка через дисконтирование будущих денежных потоков по каждому проекту с учетом себестоимости, стоимости финансирования, налоговой нагрузки и прочего. Далее - сверка по мультипликаторам типа EV/EBITDA. Дополнительную премию к оценке могут давать сильный бренд, опытная управленческая команда и подтвержденная способность реализовывать крупные проекты в бизнес- и премиальном сегментах. Здесь о крупных сделках и не только:✔️ФинХак в телеграм ✔️ФинХак в Max

🎨 Грант Вуд — «Американская готика»Дом — это не просто объект недвижимости. Это стабильность, безопасность и часто — главный актив семьи.Сделки с недвижимостью требуют максимальной внимательности. Ошибки здесь стоят дорого: от потери денег до длительных судебных разбирательств.Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки, разъясняет последствия и удостоверяет документы. Это снижает риски и делает процесс прозрачным для всех сторон.Особенно важно это при покупке жилья с историей: наследство, доли, предыдущие сделки. Там, где много участников — выше вероятность конфликта.Надёжная сделка — это не удача. Это результат грамотного юридического сопровождения.