Недвижимость — страница 8

попала ли ваша квартира/недвижимость в поле зрения мошенников….. …. как это узнать?1. Запросите справку в Росреестре о лицах, интересовавшихся вашей недвижимостью. • Войдите на портал Госуслуги под подтвержденной учетной записью.• Найдите услугу: «Предоставление сведений из ЕГРН» (в разделе «Документы» → «Недвижимость»).• Выберите вид выписки: «Справка о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости».• Укажите объект: Выберите нужный объект из списка вашей недвижимости.• Оплатите (500 +, сколько точно не помню, но недорого)***через МФЦ тоже можно2. Закажите выписку из ЕГРН. Проверьте на предмет изменений , которые вы не делали (типа исчезновение запрета на регистрацию сделок или согласия на электронную регистрацию.3. Проверьте доступ к вашему аккаунту на «Госуслугах» в разделе «Безопасность».На предмет наличия неизвестных устройств. Если да, то бегом:• менять пароль;• проверять выписку;• писать заявление о том, что все сделки с недвижимостью только при вашей личной явке.

#REAL_ESTATE Офисный рынок Portugal в 2026 году, похоже, решил не устраивать драму и ведёт себя почти по-взрослому 😌 Пока все ждут громких движений по доходности, prime yields в офисах держатся в районе 5,00%, а рынок скорее собирается консолидироваться, чем изображать аттракцион с резкими поворотами.Логика здесь довольно прозаичная, но именно она и работает.В Lisboa take-up остаётся стабильным, в Porto прибавляет 14%, prime rents в столице уже дошли до 32 €/м² в месяц, а качественных площадей по-прежнему не слишком много. То есть аренда подрастает, спрос на хорошие офисы сохраняется, инвесторы нервно, но с интересом смотрят в ту же сторону. На таком фоне разговоры о возможной компрессии yields уже не выглядят фантазией, хотя рынок пока явно предпочитает не спешить.Макроэкономика тоже подыгрывает этому спокойному сценарию 📉 Инфляция около 2%, условия финансирования выглядят мягче, государственный долг снижается, а сама Portugal продолжает восприниматься как рынок без лишней премии за риск. Даже ожидаемый объём инвестиций на уровне 2,4 млрд евро при снижении примерно на 11% год к году не выглядит как сигнал тревоги. Скорее как напоминание, что капитал стал избирательнее и больше не готов покупать всё подряд только потому, что на фасаде написано “prime”.В результате прогноз на 2026 год выглядит довольно ясным: офисные yields, скорее всего, останутся стабильными, а пространство для сжатия будет появляться там, где есть сильный арендный рост, хорошее качество актива и понятный спрос со стороны арендатора. Иными словами, рынок больше не платит просто за факт существования здания. Теперь нужно ещё постараться, чтобы оно действительно кому-то было нужно 🏢Как думаете, 2026 год для офисов в Portugal будет годом осторожной компрессии — или рынок ещё немного подержит интригу? 👇Первоисточник

РЫНОК ВСЕГДА ОДИНАКОВЫЙ — НУЖНО ПРОСТО РАБОТАТЬИнтересное интервью дал Азамат Хагур, наш топ-риелтор АЯКС в Краснодаре для журнала Циан. Азамат выстроил систему так, чтобы максимально целевой и мотивированный клиент находил его сам. Сделал выдержку интересных мыслей из интервью, что стоит взять на вооружение. Качество витрины объектов: система — это не просто объём, а качественный отбор. Берутся только ликвидные объекты, по которым реально будут звонки, что минимизирует количество пустых показов. Пока коллеги не размещают объекты, их размещаю я. Логика простая: я работаю системно, потому что знаю — спрос никуда не делся, он просто стал отложенным. Я знаю: если я присутствую на рынке максимально широко, я в любом случае заполучу своего покупателя. Эффективность бизнеса во многом строится на качестве входящего трафика. Успех — это на 20 процентов инструменты и на 80 — оптика восприятия реальности. В то время как коллеги воспринимают рынок через призму внешних факторов (изменения ставки, сезонность, новости), нужно фокусироваться на внутренних процессах и позитивном прагматизме. Нужно дистанцироваться от упадочнических настроений. Когда коллеги жалуются на отсутствие клиентов, надо наращивать инвестиции в рекламу. Для эксперта это не траты, это покупка доли рынка в момент её максимальной дешевизны. Система, есть дисциплина и умение считать деньги без эмоций — спокойно и на длинной дистанции. Целиком статью можно почитать: https://l.cian.site/fqk9

Практически все ответили правильно🔥.Правильный ответ: в последствиях отказа от сделкиНа практике многие думают, что задаток и аванс — это просто «предоплата».Но разница — в деньгах, которые вы можете потерять или, наоборот, вернуть в двойном размере.Разберём подробнее:

Аванс — это просто часть оплаты:• не гарантирует сделку• при любом срыве — возвращаетсяЗадаток — это уже обязательство:• если отказался покупатель → деньги остаются продавцу• если отказался продавец → возвращает в двойном размере

Важный нюансЕсли в соглашении не написано слово «задаток»,с высокой вероятностью суд признает это авансом— со всеми вытекающими.Кейс из практики

Покупатель внёс

300 000 ₽

, чтобы «закрепить» квартиру.В расписке написали:

«получены денежные средства в счёт будущей покупки»

.Через неделю продавец передумал продавать — нашёл другого покупателя дороже.Покупатель был уверен:«Это же задаток — должны вернуть в двойном размере».Но в суде:📌 формулировка «задаток»

не использована

📌 отдельного соглашения о задатке

нет

Итог: деньги признали

авансом

Вернули только

300 000 ₽

, без «штрафа» для продавца

ВыводЗадаток — это не «как назвали между собой»,а то, как это оформлено на бумаге.Одна формулировка может стоить вам сотен тысяч рублей.Поэтому:— всегда фиксируем, что это именно задаток— прописываем условия возврата— не передаём деньги «на доверии» #новаярубрика

Как я чуть не купил театр. Периодически мониторю рынок недвижимости Буэнос-Айреса, почти не обращая внимания на новостройки и, тем более, на котлован, учитывая отсутствие в Аргентине аналога российской системы эскроу-счетов, и довольно обыденной ситуации с исчезновением застройщика со всеми твоими деньгами - поэтому внимание, в основном, сосредоточено на вторичке. Вообще инвест-идея на 2026 год была несколько студий в микроцентре под Эйрбнб, так как порог входа довольно низкий - квадратный метр стоит дешево, почти как за пределами Capital Federal, а ставки аренды, наоборот, уступают разве что Пуэрто-Мадеро, и часто выше Палермо, Бельграно и Реколеты - в общем, по моим расчётам, доходность до 25% годовых на аренде можно выжимать (отбивать за 4 года вложения). Не совсем пассивный доход, но для диверсификации выглядит интересно. На таких искажениях рынка надо играть, но инвест идея с каспой в прошлом году не отработала до конца, поэтому кеша на вход в недвигу не появилось, и пока ее пришлось отложить в долгий ящик. Продолжая неспешно мониторить рынок, я переключился на коммерческую недвижимость (т9 исправил на "космическую", и, в целом, он недалек от истины) - и тут мне открылись совсем другие горизонты. Оказалось, что в дорогом Палермо, где однушка метров 40 будет стоить около 100 000$, то есть 2500$ за квадрат, можно, пусть не очень легко, но найти коммерческую недвижимость по цене в 15 раз ниже. Мой взгляд пал на театр - см скриншоты из объявления. В самом сердце Палермо продавался театр площадью 185м2 за 30 000$. Опечаток нет, буквально по цене автомобиля. Я был бы не я, если бы не связался в владельцем в течении суток после того, как объявление попалось мне на глаза (спасибо рекомендациям Меркадо либре), и уже на следующий день был на просмотре. Здание, конечно, подушатанное, но вода есть, электричество есть, с эскритурой, на первый взгляд, все ок, да, требуется косметический ремонт. Но локация (а это в недвижимости главное) - на месте. Дальше пошла традиционная аргентинская канитель - я запросил планировки , чтобы посмотреть, что на специфической квадратуре можно разместить, а также понять, можно ли поменять назначение помещения, например, на склад, или на спортивный зал, прикинуть стоимость согласования - агент начал забивать и тянуть время. Пинговал я его дважды в день, ответы получал раз в пару дней. В итоге, через 2 недели ожидания, ничего, конечно, не получив, я предложил назначить встречу и еще раз все обсудить, внести задаток, чтобы объект не ушел - на что получил ответ, что театр 🎭 продан ))) Так я не стал владельцем театра. Какие выводы я сделал из этой истории: - если объект ок, вноси задаток сразу- история с запросом всех нужных документов ДО сделки, видимо, в аргентинских реалиях не работает- как следствие, проблемы с документами могут всплыть уже после сделки, и это есть смысл закладывать в цену - можно долго и дотошно проверять все документы, но тогда цена объекта должна быть выше рынка - вряд ли в этом случае кто-то на него обратит внимание, и тогда времени хоть отбавляйПродолжаю мониторить рынок теперь уже коммерции, и искать интересные объекты - со следующим постараюсь избежать совершенных ошибок.

Есть 10млн р - что выбрать квартиру или инвестиции в 2026г❓Разбор с конкретными цифрами❗️Представьте: у вас на руках 10 млн рублей😀 Куда их пристроить, чтобы капитал рос и приносил стабильный доход🤔Обычно в голову приходят два классических варианта:1️⃣Купить квартиру и сдавать.2️⃣Купить акции/облигации и жить на дивиденды.У меня за плечами 6 лет инвестирования (мой портфель 8,4 млн на скрине⬆️ из сервиса учёта инвестиций) и 4 купленные квартиры (одну из них я взял полгода назад за 9 млн). Поэтому я отлично знаю подводные камни обоих путей.Давайте сегодня честно, без воды и на конкретных цифрах разберем, что же выгоднее❗️🏠 ВАРИАНТ 1: ПОКУПКА КВАРТИРЫДопустим, мы берем «однушку» за 10 млн в крупном подмосковном городе (вроде Зеленограда).💰 Аренда:Средняя доходность сейчас 5-6% годовых. Это около 45–50 тысяч рублей в месяц (или 550–600 тысяч в год «грязными» с 10 млн).🛠 Расходы, о которых стоит упомянуть:✅Налог✅Коммуналка (если не включена в аренду)✅Ремонт (мебель, техника ломаются)✅Простои (квартира может стоять месяц-два без жильцов)📊 Реальная доходность (чистыми):Выходит около 4-5% годовых.Плюсы квартиры:➕Осязаемость. Вы видите бетон, можете прийти и жить сами. Это успокаивает.➕Стабильность. Нет волатильности биржи. Квартира не упадет на 20% за день. Исторически недвижимость дорожает (но не всегда поспевает за инфляцией).Минусы квартиры:➖Низкая ликвидность. Продать быстро без дисконта 10-15% почти нереально.➖Низкая доходность. 4-5% годовых.➖Ручное управление. Поиск арендаторов, залив соседей, поломка стиралки и т.д.📈 ВАРИАНТ 2: ИНВЕСТИЦИИ НА ФОНДОВОМ РЫНКЕКонкретно мой капитал 8,4 млн генерирует пассивный доход — более 72 000 рублей в месяц чистыми (с учетом уже снятых налогов).Если бы у меня было 10 млн, цифра была бы за 85 000 рублей/мес❗️Плюсы инвестиций:➕Высокий доход. Дивиденды даже сейчас, когда многие их урезали, дают больше аренды.➕Ликвидность. Срочно понадобились деньги? Не надо ждать полгода покупателя на квартиру, я могу продал портфель нажатием кнопки за секунду.➕Пассив. Купил и просто получаешь денежный поток.Минусы инвестиций:➖Нужны знания. Инвестировать сложнее, чем купить квартиру. Нужно разбираться в теме.➖Риски и нервы. Рынок прыгает. На фоне начала СВО мой портфель падал на -37% (потом восстановился). Не каждый способен сидеть спокойно, когда капитал уменьшается почти вдвое.⚖️ СРАВНИВАЕМ ЦИФРЫ (10 млн рублей)🏠Квартира: приносит ~40-45 тыс. руб./мес (чистыми, с учетом рисков и ремонтов).📈Инвестиции: приносят ~85 тыс. руб./мес (дивидендами и процентами).ИТОГ: Одна и та же сумма в фондовом рынке дает в 2 раза больше пассивного дохода, чем в недвижимости❗️⚠️Важно: я говорю именно про пассивный денежный поток (аренда vs дивиденды), не учитывая потенциальный рост стоимости как акций, так и квартиры.ЗАКЛЮЧЕНИЕПоначалу я думал, что найду одну «золотую жилу» — например, только дивидендные акции и создам пассивный источник дохода, который будет "кормить" меня. Но на деле это неправильная стратегия. Реальная финансовая независимость — это ДИВЕРСИФИКАЦИЯ. Поэтому сейчас у меня симбиоз:🏠 Недвижимость — для спокойствия.Да, если бы я не вывел часть денег из рынка в бетон, сейчас на счету было бы 16 млн, а пассивный доход — 140-150 тыс. Цифры красивые. Но недвижимость дает чувство абсолютной безопасности и сохранности денег.📊 Акции — для прибыли.Рынок цикличен. Рано или поздно ситуация изменится (закончится СВО, снизится ключевая ставка). Акции выстрелят, а дивиденды платят уже сейчас.А вы что сделали бы с 10 млн❓ Пишите в комментариях 👇⚠️СЕРВИС где я веду учёта своего портфеля ЮТУБ🔹РУТУБ🔹ВК🔹ДЗЕН🔹ЧАТ🔹Канал в MAX

Эксперт рассказал о преимуществах жилищно-строительных кооперативовЖилищно-строительные кооперативы (ЖСК) возвращаются в повестку как реальная альтернатива покупке квартиры в новостройке. Член совета директоров компании «Мераком Девелопмент» Андрей Глушкин объяснил, почему формат ЖСК становится все более привлекательным для будущих жильцов. Главное преимущество — прямое участие в строительстве. В отличие от классической долевки, где покупатель не влияет на процесс, в ЖСК пайщики коллективно утверждают сметы, выбирают подрядчиков и материалы на общем собрании. Если генподрядчик срывает сроки или завышает цены, жильцы могут проголосовать за его смену. Модель становится частью госпрограмм. Например, в ряде регионов жилье для военнослужащих и участников СВО строится именно через ЖСК: государство выделяет землю и подводит инфраструктуру, а будущие жильцы объединяются и контролируют стройку.Экономия существенная. Предоставление земли без торгов снижает себестоимость квадратного метра на 30–40%. Это делает жилье доступнее без потери контроля над проектом. Раньше многих отпугивали риски кооперативов, но сейчас они стали более управляемыми. С января 2026 года члены ЖСК, созданных на базе проблемных долгостроев, приравнены к дольщикам. В случае недостроя они могут рассчитывать на денежное возмещение. Кроме того, кооперативы обязаны раскрывать информацию о движении средств в системе ГИС ЖКХ, что гарантирует прозрачность финансов.Однако участие в ЖСК — это не пассивная инвестиция, а активная позиция. Пайщикам придется вникать в детали: утверждать сметы, принимать работы, решать вопросы благоустройства и выбирать управляющую компанию. Главный вывод: ЖСК подходит тем, кто готов потратить время и силы на контроль стройки ради существенной экономии и уверенности в конечном результате.Ссылка на источник.

Ночью я штурмовал Пик Адама на Шри-Ланке. Я шел к этой точке ровно год. День в день. Чтобы закрыть свой личный большой цикл: навсегда оставить в прошлом хаос, созависимость, попытки отыграться у жизни и перейти в тотальную осознанность. Физически я был готов на 200 процентов. Железобетонная кардиобаза. Я сделал то, что хотел: приехал, проснулся в полвторого ночи и дошел до финиша сам. Вертолет меня туда не подвозил. Каждая ступень - своими ногами.Но я допустил банальную ошибку новичка. Я не учел макрофакторы. Был выходной, и выходить надо было в полночь. Итог: я стою в человеческой пробке за 100 метров до вершины. Потому что на планете 7 миллиардов человек. И тебе только кажется, что к цели идешь ты один. В инвестициях и недвижимости все работает точно так же. Как только ты находишь недооцененный объект или пустую нишу, будь уверен - прямо сейчас туда бежит толпа таких же умных парней. Не рассчитал тайминг, ошибся на пару часов на входе в сделку - и вот ты уже покупаешь на хаях или стоишь в очереди. Но самый жесткий инсайт случился еще ночью, за километр до финиша. Меня накрыла самая настоящая паническая атака. Темнота. Перепад высоты. Физуха тащит, дыхалка работает как часы. Но рептильный мозг внезапно решил: мы тут умрем. Иллюзия предынсультного состояния. Мне реально стало казаться, что утром в телеграм-каналах выйдут новости о туристе, у которого не выдержало сердце. Страх сковал тело так, что я был готов пойти вниз. В шаге от цели. Имея полный бак энергии.Сколько раз мы делаем так в бизнесе? Когда фундамент твердый, кэшфлоу идет, но наступает "темнота" очередного кризиса. Психика сдает. Мы скидываем крутые активы на дне, выходим в кэш просто от страха. Наша эмоция сдается намного раньше, чем реальная экономика нашего капитала. Что я сделал? Я отделил физику от животного страха. И перестал смотреть наверх.Когда пытаешься охватить взглядом весь путь до капитала в миллионы долларов, у тебя кружится голова от масштаба. Ты цепенеешь. Я просто опустил глаза. Стал смотреть только себе под кроссовки. Один шаг. Вдох. Второй. Выдох. Именно так строятся реальные капиталы. Не иксами за день на хайпе, а скучными, монотонными шагами. Регулярная покупка метров. Дисциплина. Взгляд под ноги на текущие задачи, а не на вершину списка Форбс. Я перешагнул через панику и получил второе дыхание. Я не испугался посередине пути и не слился. Я поднялся, я преодолел этот маршрут. Для себя я закрыл этот вопрос полностью.Но на самом верху я уперся в ту самую глухую стену из людей на ступенях. Включилось эго: "Я же всё прошел сам, где моя красная дорожка?". Но я вовремя поймал себя за руку и перевел эту злость обратно в благодарность. Благодарность за то, что мое тело выдержало, а разум победил.Я понял гениальную вещь: Гора никому ничего не должна. Стену из людей не раздвинешь статусом. Гору не купишь. Как только инвестор начинает думать, что рынок ему что-то "должен" за его старания, он теряет капитал. До финала 100 метров. Солнце начало сжигать кожу. 99% людей вокруг меня будут стоять там до теплового удара. Знаете почему? Ловушка невозвратных затрат. "Я же так долго шел, надо дотерпеть". Ради инстаграмного фото, о котором все забудут через 5 минут. Кто-то спросит: ты шел к этому год и развернулся в самом конце? Нет. Мой посыл в другом. Я свою задачу выполнил. Мне больше не нужны доказательства моего пути для других. Я взвесил активы: мое здоровье, мое время - против кадра для чужих людей. Я принял решение, которое 99% людей на этой лестнице назвали бы поражением но для меня оно стало победой. Рассказать что было дальше? Ставьте 🔥, если откликается, и через несколько часов выложу финал этой истории.

⬆️ По поводу недвижимости (к посту выше) — яркий пример инвестиций.Все видят, как она выросла в цене. Беру квартиру, которую покупала, предположим, 10-12 лет назад. Реальную беру, все цены в договоре есть. Все даты покупки и платежи.Добавляю к этому цену ремонта и мебели в те годы.Потом представляю, что эти суммы были вложены, соответственно, не в квадратные метры, а на вклад.Беру средний % годового вклада и накопительным итогом подсчитываю, сколько денег было бы на вкладе сейчас.И - удивительно - практически столько же, сколько сейчас и эта квартира.👌

Конечно, если все эти годы объект сдавать, то, возможно, получилось бы добавить +5% ежегодно. Но это уже другой коленкор. 1) это тоже огромная работа - сдача квартиры в аренду 2) вероятно, потребовался бы доп.ремонт после проживающих для соответствия текущим ценам красивых квартир. Тем не менее - плюс дополнительный был бы. Но не такой жирный, как может показаться. «Миллиарды» тут не светят, а трудозатраты присутствуют.

Что еще раз доказывает, — либо везение, либо труд…😢

История несостоявшейся сделки. Риск банкротства.Сегодня отказался от покупки объекта и решил поделиться с вами, наверняка кто-то с подобным может столкнуться.Трёшка с ремонтом в Москве у метро. Рынок 20,5 млн, готовы отдать за 17,5 млн. Математика сходится: 3 миллиона дисконта. После перепродажи вычтем налог и ЖКХ, останется 2,5 млн чистыми. При цикле 3 месяца это в районе 56% годовых.Ситуация стандартная: 8 миллионов ипотеки в сложном банке и отсутствие возможности платить у продавца.Прежде чем внести аванс, запрашиваю БКИ и смотрю, какие ещё есть кредиты. Сейчас дефолты встречаются часто, поэтому запрашиваю БКИ до аванса. Вижу долг 13 миллионов помимо ипотеки. Брали кредит на строительство дома. Подрядчик кинул и скрылся с деньгами (со слов).Что мы имеем:• квартира, оценённая сторонами в 17,5 миллионов• 8 миллионов ипотека• 13 миллионов кредит• других активов нетКакое логичное развитие событий вижу я: продавец продаёт квартиру, выводит 9,5 миллионов в кэш и списывает 13 миллионов долга через банкротство. Далее, вероятно будут попытки финансового управляющего оспорить сделку и ненужный геморрой на несколько лет, в лучшем случае. Поэтому отказ.Но тут хочу донести важный нюанс. Меня не волнует, сколько дней была просрочка у продавца и какой у него кредитный рейтинг. Меня волнует: хватит ли денег с продажи, чтобы погасить все долги. И можно ли организовать сделку так, чтобы в рамках сделки все долги были погашены. Интересны истории несостоявшихся сделок? Стоит рассказывать?

Старт продаж не всегда = лучшие цены и условия. Сейчас на рынок Москвы котлован может стоить, как только что сданный ЖК. Поэтому вдвойне сложно выбирать проекты самостоятельно, не понимая многих деталей.

Что можно купить на курортах вместо «однушки» в МосквеВ марте 2026 года средняя стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы составляет 15–16 млн рублей. На российских курортах за эти деньги можно рассчитывать на более просторное жилье.Варианты для сравнения:✅ Сочи – небольшой коттедж с евроремонтом✅ Геленджик – двухкомнатные апартаменты в новом жилом комплексе✅ Светлогорск – таунхаус площадью до 180 кв. мДЕЛЁЖКА в MAX ✅

Инвестиции в землю из каждого утюга: профессия рисуется легкой: купил, размежевал и продал. Не вдаваясь в детали, скажу, что работа с землей – это про «длинную волю».

📱 Первая, вторая, третья, четвертая и пятая часть темы.Продолжение истории с дорогами: напомню, я купил участок в ДНП через 127-ФЗ и к моему ЗУ примыкают частные дороги, принадлежащие разным физическим и юридическим лицам, каждый из которых тоже банкрот и никто не подписывает согласие доступа для МП – 55 пункт требования Росреестра.🔹 Что нового в этой истории?• Первый банкрот уже по суду НЕ собственник дороги, но Росреестр не регистрирует переход, требует доп. определение суда, в детали не вдавался, но АУ дороги 7 мес. не может откатить назад;• ГК АСВ – второй собственник дороги сменил риторику, но до согласования еще далеко;🔹 Но какой путь проделан?

На самом деле, я не жалею, что так получилось.

Деньги – это следствие знаний и опыта

. Опыт обретается на практике и ошибках. Ошибки и постоянные «нет» от жизни дают в 10 раз больше опыта, чем положительные результаты.

В этом проекте я получал ответы от ЦБ, которым АСВ подконтрольны, прошел путь от «что за согласие доступа» до «это снизит инвестиционную привлекательность лотов», прошел дорожку и в направлении публичного сервитута, общались с администрацией ТиНАО Москвы, устраивали онлайн-конференцию с ДГИ по правовому тупику в доступах к ИЖС, исследовали многократные приостановки Росреестра и даже нашли несколько зацепок – впервые узнал, что так можно вообще (прямо сейчас мне это не поможет, но в других участках почему бы и нет), пообщались и с ГЖИ г. Москвы, запрашивали данные из ГФД, исследовали землеустроительное дело, получали отказы и научились ускорять эти процессы, узнали, что исходного МП массива вообще нет в архивах (о как), отсюда и ошибка 100 летней давности с доступами.Все это время участок продавался, но сорвалось большое количество сделок, приходилось и оставлять и возвращать задатки. В суд не подавал, хотя стоило бы, этот проект запомнится надолго, а удивительнее всего, что доходность в нем еще есть.Если ничего не добьюсь, то проект будет с низкой или нулевой доходностью, но воспринимаю всё спокойно и нормально, многое из того, что пройдено уже окупается в других проектах, не скулить 👌

Платить за аренду или впрягаться в ипотеку? Посмотрим на цифры из Польши. Систематическое снижение процентных ставок в 2025 году привело к весьма интересной ситуации на рынке недвижимости.Перед вами расчет для квартиры площадью 50м2 при первоначальном взносе 20%, сроке кредита 30 лет и ставке 5.55%. Во многих городах платеж по кредиту стал математически выгоднее стоимости аренды Давайте пройдемся по примерам:• В Лодзи выгода при покупке составит 356 злотых.• В Варшаве показатели практически сравнялись с крошечной разницей в 19 злотых.• При этом в Кракове и Гданьске снимать жилье все еще дешевле, чем брать кредит.Здесь всегда есть две стороны медали. Снимать квартиру удобно из-за максимальной гибкости. Вы можете в любой момент сменить район и вам не нужно замораживать крупную сумму денег на первоначальный взнос. Покупка в кредит связывает вас обязательствами, зато с каждым ежемесячным платежом вы методично наращиваете собственный капитал. Если вы прямо сейчас стоите перед дилеммой брать ипотеку или арендовать жилье, на курсе «Рациональный инвестор» есть подробное видео на эту тему. Там же найдете калькуляторы моего авторства, которые помогут вам сесть, все спокойно просчитать и принять взвешенное решение в жизни.

Красиво снаружи - не значит безопасно внутри Сейчас активно рекламируется один посёлок премиального класса:Предлагаем не унывать, а порадовать женщин не разовой поездкой в заморские страны, а новеньким домом в курортном поселке от Ziggurat. Акватория Рузы, своя 4-х километровая береговая линия, благоустроенные пляжи с лаундж-зонами, собственный яхт-клуб, кафе, рестораны, SPA. В каждом проекте дома предусмотрены террасы от 25 до 60 кв.м, где можно вечерами чилить и наслаждаться «балийскими» «рузскими» закатами. Сами коттеджи до 350 кв.м, участки до 50 соток - есть, где разгуляться. Масштабный проект, визуально действительно красивый. К нам обратился клиент - он хотел приобрести там земельный участок с домом и строительством у того же продавца. После изучения документов мы изложили клиенту полную картину. Он решил отказаться от покупки. Разбираем почему. Кто продавец? Собственник - ИП, за которым числилось порядка 20 юридических лиц строительного профиля. Большинство из них прошли через банкротство с долговыми обязательствами - как минимальными, так и существенными. Сам собственник как физическое лицо ранее имел задолженности, судебные взыскания по штрафам ГИБДД (в том числе за вождение в нетрезвом виде), нарушения КоАП, долги по коммунальным платежам. Человек, который не может разобраться с собственными долгами - как он будет управлять вашими миллионами? По самим участкам критических вопросов не возникло, кроме ряда ограничений по строительству в данной локации. Договор подряда: стройку могут остановить в любой момент В договоре прописано огромное количество оснований для приостановки работ. По типу: снег, порывы ветра, задержки поставщиков - всё это основание остановить стройку на неопределённый срок «до устранения обстоятельств». Сроки фактически не фиксированы. Смета не защищает цену Материалы в смете не закреплены, так как строительство ведётся за средства застройщика. Если стоимость у поставщиков вырастет - застройщик вправе поднять цену контракта на аналогичный процент или иную сумму по своему усмотрению. Клиент купил за 10 - заплатит 15. И это будет законно по условиям договора. Что мы предложили клиенту: ▪️Использовать ипотечное плечо вместо рассрочки у застройщика - чтобы деньги не оказались у него на руках в случае банкротства. ▪️Выбрать объект с коротким сроком строительства (не более года - с учётом того, что юрлица собственника жили от 1 до 3 лет). ▪️Зафиксировать в договоре максимально допустимый процент удорожания по материалам. Клиент изучил все факты и принял решение отказаться от сделки. Красивая картинка и громкий маркетинг - не замена юридической чистоте сделки. Наша задача - дать вам полную информацию, чтобы решение было осознанным.Возможно, этот посёлок достроится и всё будет прекрасно. Но готовы ли вы оказаться одним из десяти, у кого не получилось?Мы не знаем, что будет с Телеграмом завтра, но точно знаем, что хотим оставаться с вами. Поэтому мы заранее "постелили соломку" и сделали канал в Макс.👍 - верю в проект, всё достроят 🤔 - проект красивый, но вопросы есть 👎 - слишком много рисков, не стал бы брать🔥 - рассматриваю покупку, нужна консультация#егоров_про_недвижимость #правовая_грамотность #загородная_недвижимость #москва

В тему уведомлений , хочу рассказать о «диких» случаях на рынке услуг по строительству . Случай реальный , свежий , заказчик обратился к коллеге, который мне это рассказал , без упоминания названия фирмы застройщиков и фамилий обеих сторон. Так вот! Заказчик обратился в фирму застройщика, которые ему предложили услуги и по получению уведомлений на 2 участка. Взяли прилично- 350 тыс - 1 уведомление ….И даже показали заказчику полученные уведомления! Только вот уведомления оказались поддельными 😳 их нет в официальном перечне выданных уведомлений 😏Стройка завершается (хорошо, что Земклнтроль не обнаружил, но это пока) и застройщик говорит заказчику - давай оформлять дома, надо столько же 🫤 потому что в Сочи ничего не оформить просто так (по их словам)! Спросите как заказчик обнаружил ? Обратился к кадастровому инженеру перепроверить стоимость оформления , показал уведомления , а кадастровый инженер обнаружил , что уведомления «левые» Вот такая «сочинская сказка» 🫠У каждого Уведомления есть пропечатанный номер сбоку (бланк строгой отчетности) !Обращайте на него внимание ! делитесь такими же историями , если они были в вашей жизненной практике 😉 даже если в других сферах P.s. даже не верится, что такая схема работает и что люди занимаются такими вещами так нагло

Факт – чтобы заняться таким проектом, надо обязательно получать удовольствие из процесса, а не только ждать прибыль. Это 100%. Дисклеймер: мне по темпераменту желательно периодически хреначить кувалдой какие-нибудь развалины и кайфовать от этого. Разобрать сарай и сжечь его в саду в старой ванне – для меня лучший антистресс, из серии «дайте два» 😈🔥 Обожаю стричь траву и мелкий кустарник триммером, чем запущенней – тем веселее👌 Как вы понимаете – в городе мне очень скучно, именно поэтому я к подобному проекту отношусь с огромным энтузиазмом💃 И предвкушаю, как сама бы там участвовала, засучив рукава и закусив удила😂 В городской жизни мне не хватает этого вау-эффекта «до/после» и активности) Хм, чем больше говорю об этой истории, тем четче понимаю – я точно что-то такое проверну😬 И вам здесь покажу)Если вы не любите «до/после» и работу «по жести» – вам наверное не надо😁 Короче, 1) берем небольшой дом из кирпича или сруб, но крепкий. Фундамент ок, геометрия не нарушена. Стоимость гуляет, но понятно, что надо скидывать и торговаться. Я сейчас смотрю на такой за 600к (Казань), есть еще варианты за 500 и 750. На участке – свет, вода летняя, соседи не «окно в окно». Деревья обязательно. 2) сносим, вывозим, ремонтируем, перекрываем крышу, обшиваем, красим, упаковываем внутри – еще 600-700к. Наша задача – максимум в визуале малой кровью: как снаружи (пергола, качели, гамак, кострище, гирлянда на домике и вокруг), так и внутри (макраме, много дерева в отделке). Все это может стоить очень недорого, можно задействовать Авито и свои руки (я умею и обожаю плести макраме, например. И красить! И выжиганием по дереву бы с удовольствием занялась😁). Допустим, мы уложились во всех расходах в 1.1-1.4млн. Я не трогаю сейчас тему септика и скважины, напишите ваш опыт. Цифры очень умозрительные, понятное дело. Чтобы хоть от чего-то оттолкнуться. 3) почем сдавать? Вопрооооооос. Ко дворе костровая чаша и гамак, постельное белье заправлено, кастрюли, сковородки, вилки-тарелки есть. Деревья шумят и свежий воздух. Напишите, за сколько бы сняли такой летний (!) домик на пару недель летом? Если не хочется заморачиваться со своей дачей, а хочется приехать на все готовое?

Где продаются метры?С 2022 года в экономике стремительно росли расходы федерального бюджета. Так, если в 2021 году расходы бюджета составляли 24.8 трлн рублей, то в 2023 году 32,2 трлн рублей, а в 2025 году 42.9 трлн рублей. Расходы бюджета выросли почти что в два раза.Бюджетный импульс привел как к негативным последствиям для фондового рынка: рост инфляции и ключевой ставки, рост процентной нагрузки для компаний, рост налоговой нагрузки (для покрытия роста расходов).В бюджетном импульсе есть и позитив для отдельных регионов, отраслей и компаний. Например, одним из бенефициаров роста расходов бюджета стала обрабатывающая промышленность.С ростом доходов обрабатывающей промышленности выросли заработные платы, а вместе с ростом заработных плат вырос спрос на улучшение жилищных условий, а значит и недвижимость. Одним из таких регионов стала Челябинская область, где за четыре года накопленный рост ВРП опережает рост ВВП России.Кроме обрабатывающей промышленности бенифициаром последних четырех лет стал внутренний туризм. Так, количество выездных поездок в 2024 году составляло 27,4 млн при 45,3 млн поездок в 2019 году. При этом ввод номеров в эксплуатацию гостиниц вырос с 14.5 тысяч в 2019 году до 29.1 тысяч в 2024 году.В продажах жилой недвижимости в 2025 году рынок сохранил устойчивость в условиях жесткой денежно-кредитной политики: продажи по ДДУ выросли на 6%. Сектор жилой недвижимости может стать одной из экспозиций на снижение ставки. При снижении ставок по ипотекам спрос может вырасти быстрее предложения (на строительство ЖК нужно минимум 1.5 года от разработки проекта до ввода в эксплуатацию), может возникнуть дефицит и рост цен.Выбор регионов присутствия важен для застройщиков, особенно хорошо, если регионы попадают в общеэкономические тренды, про которые сказали ранее.Например, компания АПРИ постепенно расширяется из игрока в Челябинской области до размеров федерального застройщика с новыми проектами в пяти основных регионах: Свердловской области, Приморском Крае, Ленинградской области и Железноводске (город-курорт). Почему застройщик работает именно в этих регионах?Челябинская область — базовый рынок АПРИ и главная точка опоры. Здесь строится 1,6 млн кв. м жилья, прирост за год составил 15%, рост цен на новостройки — 6%. Это важный для компании рынок не только потому, что он домашний, но и потому, что он подтверждает устойчивость самой модели АПРИ: здесь можно отрабатывать продукт, масштабировать комплексное развитие территорий и опираться на понятный локальный спрос. Свердловская область — самый быстрорастущий регион в портфеле компании. В стройке 6 млн кв. м, прирост — 19%, рост цен — 15%. Это крупный промышленный регион и один из крупнейших региональных рынков страны. Приморский край / Владивосток. Объем строящегося жилья здесь снизился на 8%, до 2,8 млн кв. м, однако цены на новостройки выросли на 6%. Дополнительный фактор поддержки — дальневосточная ипотека. Также компания развивает жилищные проекты в Ленинградской области и санаторно-курортный проект в Ставропольском крае (городе-курорте Железноводске).Кроме указанных областей у компании есть планы по расширению в пять новых регионов к 2028 году.Будем следить за компанией, она собирает портфель из разных и сильных рынков. Ждем годовой отчет чтобы детальнее разобраться в инвестиционной привлекательности акций и облигаций.

🔥Земельные участки (и доли в праве на них), предоставленные многодетным семьям, запретят изымать за долги. ▪️Соответствующие изменения в ст. 446 ГПК РФ приняты Госдумой в третьем чтении. 📌Подробнее в КонсультантПлюс

🏗 Жилищный рынок: кто выиграет от снижения ключевой ставкиРоссийский рынок недвижимости последние два года выглядит немного парадоксально. Высокая ключевая ставка, отмена массовой льготной ипотеки, постоянные разговоры о падении спроса — а продажи при этом продолжают расти.📊 По итогам 2025 года количество зарегистрированных сделок по ДДУ увеличилось примерно на 6% г/г, а денежные поступления в отрасль выросли на 11%. И это уже без прежнего масштаба льготных программ. Более того, сделки без ипотеки выросли в 1,4 раза. Рынок, похоже, постепенно учится жить без дешевых денег.🏦 Но куда интереснее то, что происходит сейчас вокруг ключевой ставки. На банковских депозитах находится уже более 65 трлн рублей. И большинство экономистов и аналитиков, с которыми я общался на конференциях и форумах за последний год, сходятся в одном: при снижении ключевой ставки часть этих денег неизбежно начнет искать новую доходность.🏗 И недвижимость почти всегда оказывается одним из первых направлений для таких потоков. Это понятный актив, который защищает капитал от инфляции, может приносить арендный доход и воспринимается как «осязаемая» инвестиция.📈 Фундамент для роста цен тоже постепенно формируется. С января 2024 года по данным Сбериндекса медианная зарплата в России выросла примерно с 49 тыс. до 70 тыс. рублей — почти +43%. Исторически цены на жилье довольно быстро догоняют динамику доходов населения, просто делают это с небольшим лагом.☝️ Но главная интрига сейчас даже не на стороне спроса, а на стороне предложения. В 2025 году запуск новых проектов сократился на 12% г/г. Девелоперы стали осторожнее — высокая стоимость финансирования заставляет откладывать старт новых стройплощадок.💼 И здесь начинает формироваться довольно классическая рыночная ситуация. Если спрос постепенно восстанавливается, а запуск новых проектов остается сдержанным, через некоторое время рынок сталкивается с дефицитом готового жилья.📉 По прогнозам ДОМ.РФ, уже к концу 2026 года предложение квартир в высокой стадии готовности может начать сокращаться. А дальше обычно происходит ничто иное, как рост цен.📊Если взглянуть на цифры, то только за январь–февраль 2026 года выдано 156 тыс. ипотечных кредитов (+84% г/г) на сумму 710 млрд руб. (+101% г/г). Причем начинает расти именно рыночная ипотека, а не только субсидированные программы. Банки выдали около 41 тыс. кредитов на 120 млрд руб., тогда как госпрограммы постепенно сокращаются.🏗 Это означает, что рынок постепенно возвращается к более здоровой структуре спроса. На этом фоне особенно интересно выглядят девелоперы, у которых уже есть проекты в высокой степени готовности. Например, у компании АПРИ уровень стройготовности проектов около 64%, тогда как в среднем по рынку — примерно 43%. И это важная деталь: чем ближе объект к завершению, тем быстрее девелопер может вывести его на продажи и тем сильнее выигрывает от роста цен.📊 При этом, в рамках новой стратегии, о которой писал в прошлом году, АПРИ довольно активно развивает региональные проекты и инфраструктуру, включая туристические направления. И многие регионы присутствия уже показывают неплохую динамику. Например, в Свердловской области объем строящегося жилья вырос на 19%, а цены на новостройки — почти на 15%. Недавно стартовали продажи в совместным с ДОМ.РФ проекте КРТ на острове Русский. Тут драйвером роста станет доступность ипотечных программ для Дальнего Востока.📌 Резюмируя, рынок недвижимости сейчас выглядит как сжатая пружина. Высокая ставка замедлила запуск новых проектов, но спрос постепенно возвращается. И если цикл снижения ставок продолжится, баланс может довольно быстро сместиться в сторону продавцов. И, как писал выше, девелоперы с высокой степенью готовности проектов могут оказаться в самой выгодной позиции, когда рынок начинает новый цикл роста. Будем следить за операционными результатами эмитентов.#APRI #недвижимость ❤️ Если разбор оказался полезным — поддержите лайком.⚠️ Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.@investokrat

Можно ли выкупить незначительную долю маткапиталом без денег на депозите?Привычный сценарий: большая семья ютится в квартире, где у них 6/8 долей, а у сестры мужа — 1/8. Сама она там не живёт, не зарегистрирована, квартирой не интересуется, но и продавать свою микродолю не спешит 🤷‍♀️.Казалось бы, ситуация созрела для п. 4 ст. 252 ГК РФ (принудительный выкуп незначительной доли). Но всё упёрлось в деньги, точнее, в их отсутствие у брата 🥺.Скороходов В.В. пошёл в суд с иском к родной сестре. Он готов был выкупить её 1/8, но не своими рублями из кармана, а средствами материнского капитала, который получила его супруга. Доля небольшая, стоимость установили — 473 750 рублей. Ответчица (сестра) в суде, кстати, не возражала: «Продам тому, у кого деньги есть».⚖️Суды трёх инстанций (городской, областной и кассационный) в иске отказали 😳. Почему? Формально: истец не внёс деньги на депозит суда. Нет денег на депозите - нет и выкупа доли. Логика судов: платить нечем, значит, и требовать принудительного выкупа нельзя. А доводы про маткапитал отмели, даже не привлекая Пенсионный фонд (СФР) к делу.Но Верховный суд (Определение от 17.02.2026 № 2-КГ25-8-К3) решил иначе и отправил дело на пересмотр. ❓Что сказал ВС РФ?1️⃣Маткапитал - это тоже деньги, и вполне реальные. Суды ошиблись, посчитав, что единственное подтверждение платёжеспособности -это 💰 на депозите. Наличие сертификата на маткапитал (а он у жены истца был с 2009 года и не использован) -это серьёзное доказательство финансовой возможности выкупа. Государство гарантирует выплату 👍.2️⃣Закон не запрещает платить продавцу напрямую. ВС подчеркнул: п. 5 ст. 252 ГК РФ говорит о прекращении права собственности у продавца ПОСЛЕ выплаты компенсации. Вовсе не обязательно класть деньги в суд «до востребования». Можно договориться о перечислении напрямую продавцу, и для маткапитала это стандартная процедура - безналичный перевод на счёт продавца.3️⃣Суд не создал условий для проверки. ВС указал, что нужно было привлечь к делу Социальный фонд (СФР), чтобы точно выяснить: можно ли направить маткапитал на покупку именно этой доли у этого человека? А также привлечь супругу истца, в чью собственность (и детей) в итоге поступит доля.Суды низших инстанций подошли к вопросу формально: «нет денег в суде - нет выкупа». Верховный суд напомнил, что нужно оценивать реальную возможность исполнения решения, а не только сиюминутное наличие «живых» денег на счету.Если у человека есть актив (сертификат на маткапитал), который можно конвертировать в деньги для покупки доли, и продавец согласен их получить, то отказывать в иске только из-за отсутствия депозита - ошибка.📣 С одной стороны, понятно желание судов защитить «собственника» (пусть даже 1/8) от пустых обещаний. С другой - в этом деле никто в суть вникать не захотел 😕.‼️История на заметку всем, кто планирует выкупать доли родственников: если в игре маткапитал, обязательно заявляйте ходатайство о привлечении органа СФР и берите оттуда письменный ответ о возможности перечисления средств. Иначе без депозита могут и отказать.

В Дубае нет такого привычного индекса рынка недвижимости как в США, где есть показатели вроде median home price. Но есть DFM Real Estate Index (DFMREI), который хотя бы в общих чертах показывает текущую ситуацию рынка недвижимости.Так вот на фоне последних событий - этот индекс всего за несколько дней рисует вертикальное движение вниз, словно классический криптовалютоый «рагпулл». Но сам индекс недвижимости - производная. На графике можно увидеть лишь котировки, а это совсем не то же самое что реально продать квартиру.Именно моменты хорошо напоминают, как устроены любые рынки. Пока «звучит музыка» и есть те, кто готов покупать - всё выглядит устойчиво. Но как только «музыка останавливается» и покупателей становится меньше, карточные домики быстро начинают складываться.

Долгое время остров жил в довольно свободной модели. Тысячи вилл и апартаментов сдавались через платформы вроде Airbnb и Booking. При этом значительная часть объектов работала вне полноценного правового поляВласти Бали устали от этого серого сектора экономики. Губернатор и правительство тратят огромные ресурсы на поддержание чистоты, культуры и инфраструктуры острова, пока тысячи объектов сдаются втихую без уплаты налогов. Ранее говорилось о полном запрете сервисов, но до этого не дошлоВместо этого с 31 марта вводятся жесткие правила:💚Цифровой статус. Честные арендодатели получат в приложениях Airbnb и Booking специальную зеленую отметку — «Зарегистрирован и лицензирован»💚Гарантия для туристов. Гости будут видеть этот бейдж прямо рядом с названием объекта. Это станет главным маркером безопасности💚Бан для остальных. Нет лицензии на сдачу? Ваш объект просто исчезнет из выдачиЧто это значит для рынка?💚С одной стороны — паника среди тех, кто привык работать «вчерную». С другой — огромная возможность для легальных объектов⏺Во-первых, предложение постепенно очищается. Объекты, которые не могут подтвердить легальный статус, начинают исчезать с площадок или терять видимость в выдаче⏺Во-вторых, меняется структура конкуренции. Когда часть нелегального предложения уходит, на рынке остается меньше объектов. Те проекты, которые изначально построены и оформлены правильно, получают больше шансов на стабильную загрузку➡️ И самое важное — рынок Бали постепенно переходит из хаотичной фазы роста в более зрелую модель. Это нормальный процесс для любой популярной туристической локации. Сначала быстрый рост, потом наведение порядка🔍 Мы наблюдаем эту трансформацию уже не первый год. И по сути она ведет к одному: инвестиционные проекты начинают всё больше напоминать полноценный гостиничный бизнес, где важны юридическая структура, управление и бренд

Распроданность жилья в новостройках достигла минимума за всю историю наблюденийДевелоперы вошли в 2026 год с рекордным объемом нераспроданного жилья: всего 69%. Эксперты Profitbase поделились причинами и последствиями такого падения и рассказали, как девелоперам справиться с кризисом.♦️ На фоне растущих объёмов ввода и сохранения высоких темпов запуска новых проектов отрасль столкнулась с системной проблемой: предложение устойчиво превышает спрос. По данным ЕИСЖС, распроданность жилья в строящихся многоквартирных домах снизилась до 31% — это минимальное значение за всю историю наблюдений. За пять лет показатель упал в полтора раза.В ряде крупнейших регионов ситуация уже близка к критической:🟤Краснодарский край — отношение распроданности к стройготовности 42%🟤Воронежская область — 49%🟤Красноярский край — 53%🟤Республика Башкортостан — 56%🟤Приморский край — 58%При показателе ниже 60% эксперты фиксируют прямые риски затоваренности рынка.На основе графиков от портала «ЕРЗ.РФ» эксперты прогнозируют, что в 2026 году объём ввода многоквартирных домов будет в 1,7–2 раза превышать объем продаж по договорам долевого участия. При сохранении текущей динамики неизбежно дальнейшее накопление нереализованных остатков.🟤 Объективным индикатором затоваривания также выступает покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу. На 1 декабря 2025 года этот показатель составил 72% — снижение на 22 процентных пункта за год и на 59 пунктов за четыре года.Накопление непроданных метров приводит к заморозке оборотных средств, которые могли бы быть направлены в новые проекты и маркетинг, а также увеличивает вероятность завершения строительства с нулевой или отрицательной прибылью. Маржинальность проектов снижается, а банки внимательнее относятся к отклонениям от финансовых моделей и качеству продаж.В условиях избытка предложения девелоперы утратили возможность компенсировать рост издержек за счет повышения цен. По прогнозам ЕРЗ.РФ, в 2026 году удорожание квадратного метра будет отставать от роста стоимости стройматериалов минимум на 1 процентный пункт — без учета увеличения зарплат и прочих расходов.➡️ Аналитики сходятся во мнении: прежние методы продаж в новых условиях не работают. Эксперты советуют девелоперам продавать максимальный объем квартир до ввода дома в эксплуатацию и повышать эффективность производства — пересматривать издержки на всех этапах. «Залог качественных изменений — использовать современные инструменты для управления и систематизации. В современных реалиях это must have. Отделу продаж, агентам, маркетологам должно быть удобно работать. Сервисная составляющая позволяет увеличить скорость реакции — и это гигиенический минимум в 2026 году», — отмечает Максим Селезенев, директор по продукту Profitbase. Также одним из фактором снижения распроданности жилья остаётся высокая ключевая ставка и связанное с ней сокращение объёмов ипотечного кредитования. Даже при прогнозируемом снижении ключевой ставки до 10% к 2027 году эксперты не ожидают резкого скачка продаж в 2026 году, что делает управление воронкой и ценовой политикой критически важными задачами для девелоперов.❤️ Подпишись в ТГ | Канал в MAX

⚠️ Собственникам жилья в Ростове-на-Дону — важное напоминаниеНа фоне новостей о вынесении приговора фигурантам дела о теракте в «Крокус Сити Холле» стоит обратить внимание на один важный момент, который напрямую касается рынка найма жилья - участники преступной группы пользовались съемным жильем. Подобные истории сейчас регулярно становятся поводом для проверок наймодателей по всей стране.📌 Что важно помнить собственникам недвижимости:1. Всегда проверяйте нанимателей.Не ограничивайтесь перепиской в мессенджере или устной договоренностью. Минимум — паспорт, данные о регистрации, контактные телефоны.2. Обязательно заключайте договор найма.Это защищает собственника юридически и фиксирует, кто именно проживает в квартире.3. Особое внимание — если жилье снимают иностранные граждане.Если человек не является гражданином РФ, он обязан иметь регистрацию по месту пребывания.Если собственник предоставляет жилье иностранцам без регистрации или помогает им скрываться от миграционного учета, это может быть квалифицировано как организация незаконной миграции.⚖️ Ответственность предусмотрена ст. 322.1 УК РФ«Организация незаконной миграции».В зависимости от обстоятельств наказание может составлять:крупный штраф,до 5 лет лишения свободы,при отягчающих обстоятельствах — до 7–10 лет лишения свободы.📍 Сдача квартиры «по знакомству», без договора и проверки документов — это уже не просто риск испорченного ремонта или неоплаченной аренды. В отдельных ситуациях это может обернуться уголовной ответственностью.✔️ Проверяйте документы✔️ Заключайте договор✔️ Следите за регистрацией жильцовИногда эти простые шаги могут защитить не только имущество, но и свободу.#РостовНедвижЫмый #аренда #недвижимостьРостов #арендодателям

Барселона официально стала самым дорогим городом Испании для аренды.В феврале цена впервые пробила психологическую отметку 30 € за м².Теперь расклад такой:— Барселона — 30,04 €/м²— Мадрид — 29,61 €/м²— Сан-Себастьян — 21,21 €/м²Для понимания масштаба: средняя цена по Испании — 14,45 €/м². То есть Барселона уже больше чем в два раза дороже «средней температуры по стране».Интересно, что рынок растёт не только из-за спроса. Владельцы квартир массово убирают жильё с долгосрочной аренды из-за государственных ограничений на рост цен и юридических рисков. В итоге происходит классическая экономическая комедия: регулирование вводят, чтобы сделать аренду доступнее, а предложение становится меньше — и цены растут ещё быстрее.По регионам (а не по городам) ситуация тоже показательная. Самые дорогие:1. Мадрид — 21,85 €/м²2. Балеарские острова — 18,75 €/м²3. Каталония — 16,57 €/м²Самые дешёвые:— Ла-Риоха — 6,50 €/м²— Эстремадура — 6,87 €/м²— Кастилия-и-Леон — 7,01 €/м²Кстати, в Овьедо я снимаю квартиру, получается, за 8 евро кв. метр.

Триллер «Самоуверенность и глупость».Часть 6.При подготовке к делу мы оценили психическое состояние продавца, проанализировали существовавшую на тот момент судебную практику, и решили подать исковое заявление по ст.178 и ст.179 ГК РФ. Причём именно так 178+179 вместе. Мосгорсуд именно так и рассматривал аналогичные дела, не делая различий между этими нормами. В суде первой инстанции мы были почти год: представляли и истребовали различные доказательства по ходатайству обеих сторон. Как мне показалось, в начале судья долго не могла поверить в произошедшее. Добавил работы и адвокат противоположной стороны, который выбрал стратегию говорить неправду, скрывая слабые места. Сначала покупатели утверждали, что полностью рассчитались с продавцом на сделке, а продавец сама деньги в ячейку положила, в т.ч. для риелторов. Это объяснение не нашло понимания у судьи. Тогда они заняли позицию, что было две ячейки, но деньги из обоих получила продавец. Эту версию опровергли документы из банка. Версия с некими инвесторами, под которых закладывались деньги во вторую ячейку, выглядела совсем странно. В конце концов родилась версия с комиссией риелторов на сумму 1 800 000 рублей. Перед последним заседанием нам поменяли судью. Новая судья слушала нас несколько часов, ей пришлось вникать в это дело с самого начала. Ещё дольше она провела в совещательной комнате, решая, как разрешить этот спор. После долгих раздумий судья признала сделку недействительной и применила двустороннюю реституцию. Как мы и предполагали, суд применил ст.178 и ст.179 ГК РФ вместе. Мосгорсуд оставил решение суда первой инстанции в силе, но сомнения у них тоже были.Всё изменилось на этапе кассационного обжалования. Сама кассационная жалоба не выглядела сильно, но судья 2КСОЮ увидел в ней даже те доводы, которые там не были написаны. Докладывая материалы дела и существо жалобы, он разнёс решения нижестоящих судов в пух и прах, и нашёл в них такие недостатки, которые никогда не являлись основанием для отмены решения. Текст судебного акта кассационной инстанции получился не столь зубастым. Его суть сводилась к необходимости получения и исследования дополнительных доказательств, а также учёта некоторых доводов истца (!), которое до этого не были учтены. Ещё раз оцените абсурдность доводов кассации: истец выиграл, но решение надо отменить, потому что не все доводы истца исследовались.Дело было отправлено на новый круг в суд первой инстанции.На новом круге дело рассматривал другой судья. При подготовке дела к производству он поинтересовался, понимаем ли мы, что если будет реституция, то нужно будет вернуть деньги покупателю. Получив утвердительный ответ, он облегченно выдохнул. А выслушав историю про риелторов, которые забрали себе существенную часть денег, намекнул, что реституция бывает разной. Позже мы уточнили требования и просили взыскать 1 800 000 рублей в порядке реституции с риелторов.Исполняя требования кассационной инстанции, судья запросил в МГТС (оператор связи ответчика) запись телефонных разговоров с мошенниками. МГТС со второй попытки выдал ответ: во-первых, шестимесячный срок для хранения записи разговоров прошёл, во-вторых, такие сведения выдаются только ФСБ, а суд – не ФСБ. Для рассмотрения нашего дела по существу, судья выделил нам почти полдня. Для московских судов это очень и очень много. И действительно, судья очень внимательно слушал всех, задавал много неудобных вопросов обеим сторонам, изучал материалы дела. Он сомневался и колебался. Он никак не мог поверить в то, как можно было повестись на такой развод со стороны мошенников. Пожалуй, точку в его сомнениях поставила та самая видеозапись, которую риелтор переслала покупателю для получения ключа от ячейки. На этом видео Анна Андреевна очень бодро попросила покупателей передать ключ от ячейки «моему риелтору», а потом добавила, не переживайте, вещи я уже собираю, передам квартиру в срок. Бодрая и активная Анна Андреевна с этого видео имела мало общего с той Анной Андреевной, с которой я общался при подготовке и ведении этого дела, расстроенной, испуганной и понурой.Продолжение следует.

Наблюдаю, как португальский рынок аренды буквально завалило объявлениями от платформы Spacest. Они работают как пылесос: собирают объекты у мелких арендодателей и агентств, а затем выгружают их на Idealista через автоматические системы.Ох-хо-хо. Будьте с ними осторожнее, если ищете «нормальную» аренду.Их объявления на Idealista часто выглядят как обычные квартиры от собственников или агентств. Вы пишете им, ожидая просмотра, но в ответ получаете ссылку на их платформу: бронируйте, визиты невозможны. Сервис берет ощутимый сервисный сбор, который не возвращается, если вы передумали. Иногда арендодатели могут отклонить заявку или отменить бронь в последний момент, вам, конечно, попробуют поискать замену…Они профессионально обрабатывают контент. В объявлении квартира выглядит как дворец. В реальности это может быть полуподвал с крошечным окном, которое на фото залито «искусственным» солнечным светом. Поскольку вживую вы её не увидите до оплаты, ожидания имеют шанс разбиться о реальность.На Idealista указана цена аренды, например, 1200€. Сюрприз: когда вы переходите к оплате на Spacest, к первому месяцу добавляется Service Fee (может быть от 150€ до целой стоимости месяца). Если бы вы нашли эту же квартиру напрямую через португальского агента, комиссию чаще всего платил бы хозяин, а не вы.Для AIMA (португальской миграционной службы) нужен долгосрочный контракт, зарегистрированный в налоговой (Finanças). Так как Spacest позиционирует себя как сервис «среднесрочной» аренды (до 11 месяцев), они предоставляют свои внутренние контракты, которые португальские чиновники могут не принять. Вам придется дополнительно выбивать из владельца официальную регистрацию контракта.Если в квартире потечет труба или сломается стиральная машина – кто вам поможет? Не забывайте, вы общаетесь с IT-платформой, скорее всего, они вам ответят: «Связывайтесь с владельцем». А владелец может быть вообще не в курсе, что его квартира «вывалилась» на Idealista через этот сервис с такими обещаниями.Про баги при бронировании, задвоенные или потерянные бронирования я вообще молчу.Ну и самое неприятное: этот сервис не позволяет увидеть квартиру вживую, а это значит, что любой желающий мошенник сможет провернуть старую, но до сих пор работающую схему: выставить квартиру с идеальным ремонтом и ценой чуть ниже рынка. Владелец пишет, что живет в Англии/Германии и предлагает провести сделку через «защищенную ссылку». Чтобы спастись от такого скама, надо уметь отличать ссылки на глазок. Не соглашайтесь на такое.#недвижимость #португалияПортвейн, соль и слёзы

⚠️ Купила дом — потеряла и дом, и деньги. Реальное дело из Верховного суда, которое должен знать каждый.История выглядит так: пожилая пара под давлением мошенника подписала документы, думая, что оформляет залог под займ. На самом деле это оказался договор купли-продажи. Дом юридически перешёл к мошеннику, хотя старики продолжали в нём жить.Через несколько лет мошенник решил «обналичить» актив — нашёл покупательницу и продал ей дом. Цена была привлекательной. Продавец предупредил: там живут родственники, но скоро съедут. Покупательница поверила — и оформила сделку.Дальше началось то, что она не ожидала: пожилая пара не только не уехала, но и подала в суд — с требованием признать первоначальную сделку (с мошенником) недействительной. Суд встал на их сторону. Первая продажа была признана незаконной. А значит — и вторая тоже. Покупательница осталась без дома и без денег.Что пошло не так — разбор по пунктам:🔴 Не проверили историю перехода права собственности — дом менял хозяина подозрительно недавно🔴 Не выяснили, на каком основании там живут «родственники» и каковы их права🔴 Поверили на слово, что жильцы съедут — без письменных гарантий и без проверки их статуса🔴 Не насторожила привлекательная цена — классический признак проблемной сделкиЧек-лист перед покупкой недвижимости:✅ Выписка из ЕГРН — кто собственник, нет ли обременений✅ История переходов права — частые смены должны настораживать✅ Кто прописан и на каком основании — каждый человек в доме это потенциальный риск✅ Основание приобретения у продавца — купил, унаследовал, получил в дар?✅ Если цена ниже рынка — узнайте почему, прежде чем радоватьсяОдин день на проверку документов может сэкономить годы судов и сотни тысяч рублей.💬 Нужна консультация? Напишите нам в Telegram-бот:✉️ https://t.me/zayavki2026bot

Стартовали продажи 2й очереди ЖК Северный порт Честно про старт продаж 👇Каждый раз ловлю себя на мысли:как только выходит новый пул квартир, все сходят с ума. Никто не хочет просто остановиться и подумать — а что вообще есть прямо сейчас?Я полезла в цифры.Например, на ЦИАНе по первой очереди уже 23 переуступки. Откроют вторую — их станет еще больше. Это значит, что покупателям придется конкурировать и с застройщиком (у которого скидки до 15%), и с частниками.И давайте про масштаб. Об этом молчат:📍 В «Северном порту» — 2700 квартир.📍 Рядом «Мангазея» — еще 5000+.Итого почти 8000 лотов в одном районе. Понятно, что борьба за покупателя там будет знатная.Теперь про мое мнение:Если вы хотите вложиться и заработать — я бы не спешила.Есть проекты, где ключи ближе и вход дешевле.Если вы хотите жить у воды и вам важен тот самый вид — берите.Кстати, насчет цены. Переживать, что она рухнет, не стоит. Застройщик в очень крепкой позиции:— Эскроу-счета забиты под завязку (120% покрытия);— Кредиты взяты под смешной процент ещё весной 2024-го;— Деньги на проект еще есть (лимит финансирования не выбран).Им не нужно срочно продавать. Скорее будут создавать иллюзию выгоды второй очереди за счет роста цен на первую. Но дешеветь точно не будут.…………………………………….👉 Актуальные формы оплаты:⚫️Рассрочки • ПВ: 60% и остаток 40% через 1 год• ПВ 30%, ежемесячные или ежеквартальные платежи: равными платежами в течение 2-х лет• ПВ 30%, ежемесячные или ежеквартальные платежи: равными платежами в течение 2-х лет• ПВ: 40% и остаток: 60% до 25.12.2026⚫️Субсидированная ипотека в Альфа-БанкеРасчет от базовой ценыПВ от 30%Ставка 9% на первые 2 года, далее стандартная ставкаРаспространяется только на квартиры с двумя спальнями и больше#стартпродаж #бронирование