Недвижимость — страница 12

Самое для меня, пожалуй, главное наблюдение в Москве последних полутора-двух лет — это безудержная стройка жилья и офисов. Циклопические стекляшки буквально за пару лет изрезали десятки знакомых мне с детства архитектурных ландшафтов по всему городу. Как будто мэрия запустила в нашей матрице ИИ с градостроительным брейнротом.Особенно в глаза бросаются элитные ЖК. Бросаются и провоцируют на размышления и некоторый социальный гнев. Они растут в центре тут и там, куда ни плюнь. Перестраивают даже несчастный «Негоциант» в конце Патриаршего моста, который не могли продать 10 лет. Как будто страна никогда не была такой богатой.Просто статистика (не проверенная, но ходовая в индустрии): в 2025 году класс-гегемон купил почти 1500 лотов элитки (где кв.м. стоит ~1,5 млн рублей) на 200 млрд рублей. Знаете, если мы действительно в крепости, в осаде и кольце врагов, то это крепость с номерами люкс. И не дай бог окажется, что одно с другим связано.Не берусь описать политэкономию, которая стоит за этим (вот бы кто-то сделал это внятно), но здесь явно пахнет известным тезисом Дэвида Харви о том, что инвестиции в агрессивную городскую перестройку — это выплеск избыточного капитала, который ищет новых точек роста. Поэтому первая гипотеза в том, что вся эта строительная вакханалия подстёгнута ограничениями для российского капитала за границей. Причём важнейшую роль в этом играет государственная поддержка в виде ипотеки, КРТ, дерегулирования и различных скащух. А когда на днях девелопер «Самолёт» попросил подарок в 50 млрд рублей на спасение, все сначала немного удивились, но тут же вспомнили, что, во-первых, он too big to fail (не то, что ты и твоя зарплатка), а во-вторых, «лучшие друзья девушек это бриллианты».А вообще, просто по-человечески, этот градостроительный пир на фоне перманентного ужаса насилия и разрушения вызывает у меня омерзение. В медиа любят разоблачать секретные «голые вечеринки» в закрытых клубах, тогда как настоящая демонстрация бесстыдного, дерзкого и самодовольного обогащения и обжорства происходит каждый день на виду у 15 млн москвичей и всех остальных, наблюдающих за московским сингапуром в соцсетях.

Режим тишины…Закрылся сегодня вопрос по ряду сделок, который тянулся с ноября прошлого года. Сложные сделки требуют многоступенчатой проработки, которая еще к тому же растягивается по времени.Сложные - это которые не могли быть осуществлены без решения опр. вопросов. Вот и здесь удалось все разрулить спустя примерно 3 с лишним месяца. Стоило того? Конечно. Ведь продавец наконец с чистой совестью реализовал свое имущество. Покупатель получил качественный законный прозрачный по документам объект по цене 21 года. И какой же кайф после такой работы пройтись вдоль моря и послушать шум волн, гальки, ощутить-впитать эту атмосферу и энергетику. Сочи - это чистый кайф 👌

Зима в этом году в Москве получилось по-настоящему снежной и морозной! Что касается рынка недвижимости, то здесь не все так однозначно!Те кто давно подписан на меня, и следят за моими публикациями и работами, вкурсе что я постоянно мониторю и отслеживаю рынок инвестиционной недвижимости!Этот год начался с паузы для многих решений в области недвижимости!Причин для откладывания принятия решений о покупке много. Самое главное это то что сейчас люди уже не спешат что-то покупать, все уже получили стойкость от принятия необдуманных решений, и предпочитают взять паузу посмотреть принять взвешенное решение!И ещё важный момент в том, что больше часть инвесторов сегодняшних, уже имеет не один объект инвестиционно недвижимости! В целом покупатель сегодня уже снабжен недвижимостью на все случаи жизни! Поэтому я бы в этом году не сдал не резких скачков цен и их падений, я думаю будет все на уровне текущих цен, однако инвестиционные продажи будут на уровне -10 - 20% от рынка, и это как раз то время когда инвесторы которые хотят войти в объекты могут попробовать это сделать и у них будут хорошие шансы!

Куда вкладывать деньги, чтобы быть успешным инвестором?Возможно для кого-то покажется банальным, но я дошел до этого только недавно. В мире инвестиций есть один главный показатель и это фактор времени. И в идеале все должно опираться именно на него. Что отличает займ под ставку 35% годовых и коммерцию или квартиру в собственности, которая сдается в аренду? Разница в том, что в случае с займом каждый новый месяц играет против тебя, ведь заемщик несет огромную нагрузку для себя и с высокой долей вероятности на каком-то горизонте времени просто не сможет обслуживать такой долг. Когда вы владеете недвижимостью, каждый новый месяц вам в плюс. Вы не только получаете доходность, которую можно реинвестировать, но и ваш объект прирастает (как минимум на уровень инфляции). А ведь вы еще и ставкой аренды можете управлять путем индексации. Кто что думает? Возможно я ошибаюсь и у вас другое видение. 📍Смирнов Дмитрий | Опыт инвестора

Друзья, старожилы канала помнят наши обсуждения (а возможно, и участвовали в них): что выгоднее и удобнее в Дубае — снимать или взять ипотеку и купить свое жилье?Особенно мне запомнился наш с Машей (не женой) спор до 2 часов ночи, где она меня убеждала, что через год мне надоест район и я захочу съехать.

«И что ты тогда будешь делать? Продавать?»

В общем, прошло 3 года: я, скажу честно, съехать не захотел, продавать не думаю и нисколько не жалею о поступке.Порекомендую ли я кому-то так поступить сейчас? Конечно, и продолжаю это делать (Илья, )Почему?1) Потому что ипотека стала доступнее: можно найти ставки от 3.75–4.5% годовых (снижение на 1–1.5% за 2 года), хотя первоначальный взнос вырос до 20–25%.И, поверьте, считаю так не только я: за последние 3 года доля ипотечных покупателей среди готового жилья выросла с 44% до 61% по числу сделок — все больше людей выбирают свою квартиру вместо аренды.2) Все последние 3 года аренда только росла и даже с текущим замедлением остается выше ипотечной ставки.Рост аренды:2023: +27.7% — рекорд2024–2025: +22–25% суммарно (замедление после пика 2023 года)2026: +4–6%, но от высокой базыВ общем, даже если покупать не под жилье, а для инвестиций и сдачи — все равно можно «отбить».Из всего этого делаем вывод: аренда растет быстрее ипотеки. При ставках 3.75–4.5% ежемесячный платеж фиксирован и ниже рыночной аренды уже сейчас. Через 3 года разрыв вырастет еще больше + есть еще капитальный рост объекта.Но как «аналитик по недвижимости в Дубае с 3-летним стажем» (так вышло неожиданно: я был просто гострайтером, а потом мне сказали, что я аналитик в компании ), я скажу, что рынок Дубая стал намного зрелее. Для получения максимального профита нужно постараться найти объект и учитывать не только его стоимость и метраж, но и кучу других факторов: от застройщика и управляющей компании до локации и потенциальных точек роста.Как не ошибиться? Найти эксперта, который шарит (только не ко мне — «мои предложения не являются инвестиционной рекомендацией»).Хороших ребят на самом деле много в Дубае.Из последних, с кем общался и кто показал мне достаточно адекватные цифры, — Colife Invest. Можете начать общение с ними, а там уже составить личное мнение.@dubai_househusband

Пойдут ли застройщики на снижение цен на недвижимость?К сожалению, это маловероятно. Если кратко: спрос продолжает расти, издержки — тоже.В 2025 году жилья продали на 25,6 млн кв. м, что на 1% больше, чем в 2024 году. Спрос поддерживали семейная ипотека и растущие доходы населения. И нет причин, по которым это должно измениться.Сохраняется дефицит труда (безработица на рекордно низком уровне — 2,1%), поэтому его оплата продолжит расти. Минэк прогнозирует рост реальных зарплат (сверх инфляции) на 2,4% в этом году. Консенсус аналитиков ждет даже больше: 2,7%.Семейная госпрограмма тоже продолжает действовать, а ЦБ постепенно снижает ключевую ставку (последний сигнал: 12–13% на конец года), поэтому ипотека тоже будет расширяться. Сам Банк России ожидает ее прирост на 6–11% в текущем году, ДОМ.РФ прогнозирует рост выдач на 8%. Если спрос есть, зачем снижать цены? Да, можно их снизить, чтобы стало больше покупателей. Выгодно это будет только при условии, что прирост спроса перекроет потери от снижения цен. А если большая часть спроса идет по льготной программе, то эластичность спроса по цене будет невысокой. От снижения стоимости не станет больше детей и семей, которые могут претендовать на семейную ипотеку. Расширение спроса будет слабым, застройщики просто продадут приблизительно столько же квартир, только дешевле.

На стороне издержек тоже не видно причин для снижения цен. Оплата труда растет, как писали выше. Цены на строительные материалы тоже хорошо прибавили в 2025 году:+11,0% товарный бетон;+3,7% уголки и профили из черных металлов;+5,2% керамический кирпич;+9,1% оконные блоки;+17,9% строительный песок;+7,3% строительные растворы;+3,9% строительные смеси.

Все дорожает вместе с инфляцией. Она хоть и будет снижаться, но медленно. Консенсус аналитиков ее прогнозирует на уровне 5,3% в текущем году, то есть выше цели ЦБ.В результате издержки строительных компаний продолжат увеличиваться. Спрос на новостройки будет расширяться в номинальном выражении благодаря семейной ипотеке, что позволит застройщикам переносить растущие издержки в цены жилья. Но на одной льготной программе в «охлажденной» экономике далеко не разбежишься. Поэтому рост цен на новостройки, скорее всего, будет умеренный, в пределах инфляции 5,3%.#недвижимостьПодписывайтесь на bitkogan в MAX

Новости о недвижимости и не толькоАренда в Москве впервые за три года подешевела на 3%, до 98 тыс – на фоне рекордного роста предложения по всей стране (+17%), особенно студий и однушек. В Питере цены, наоборот, подросли на 3%, а в регионах остались на уровне 37,5 тыс. (Дом. рф).Спрос на кладовые в московских новостройках в 2025 году упал на 21%. Вдвое сильнее, чем на квартиры. Покупатели экономят на доппомещениях: в массовом сегменте продажи просели на 33–38%, хотя в премиальном, наоборот, выросли. (ЦИАН, Домклик, bnMAP).Продажи элитного жилья в Москве поставили рекорд: в 2025 году покупатели вложили 549 млрд – на 16% больше, чем годом ранее, а средний бюджет квартиры составил 181 млн.ЦБ взялся разбираться, почему качество ипотеки стремительно ухудшается: регулятор проведёт обследование кредитов, особенно льготных программ. Просрочка за год подскочила более чем вдвое до 205,4 млрд. Ожидаемый шаг, чтобы оценить системные риски.Чтобы купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке Москвы нужно не есть и не пить, а откладывать всю зарплату 13 лет (155 зарплат). В Питере и Казани ситуация чуть лучше – около 10 лет, а в Уфе доступнее всего: чуть больше 5 лет. (Т-Ж).Внезапно: из музея-усадьбы художника Василия Поленова в Тульской области украли целую водонапорную башню. Как именно удалось похитить объект, неизвестно. (Пресс-служба регионального главка СК).Всем цветочекА впечатлительным вискаречек

А переходит ли сервис новому владельцу дома?Гуд Вуд оказывает бесплатный сервис в своих домах, и заказчик, живя в своем доме, чувствует себя под защитой. А что будет, если он продаст дом?Юридически у нас никаких отношений с новыми жильцами нет. Но мы решили, что тот же самый сервис должен быть доступен и новым жильцам.Для этого мы новым собственникам предоставляем доступ в личный кабинет, в который попадает часть информации из прошлого личного кабинета — чек-листы, фотоотчеты с приемок этапов инженерами технадзора, проекты. Мы делаем дополнительное так называемое «велком ТО», на котором инженеры рассказывают новым жильцам, как эксплуатировать дом. Рассказываем, что дом под защитой. Инженеры дарят подарки. Новые жильцы, особенно те, кто уже жили в домах, мягко говоря, в шоке.Да, для нас это дополнительная нагрузка, зато мы знаем, что наш дом теперь намного быстрее и дороже можно продать. Ведь на Циане первое, что пишут в объявлении — дом строил Гуд Вуд. Соответственно, у нас появляется дополнительный аргумент при переговорах с потенциальными заказчиками.

💡Спасать ипотечную пирамиду за счет банковских сверхприбылей предлагает ДемидовичКогда ты мудрее и смелее Правительства РФ (*без шуток).На наш взгляд, абсолютно логично, учитывая тот факт, что девелоперы – это безголовый мутант-гибрид банковского капитала с риелторским осьминогом🦑🦠🪼. Именно на банковской системе лежит вина в формировании ипотечной дыры, с пожизненным кредитным рабством, которое не обеспечено реальной платежеспособностью крепостных. По идее, еще в далеких 2010-х ЦБ, Минфин и ФАС должны были заинтересоваться не в меру нажористыми и волюнтаристскими схемами закабаления граждан. Красный свет должен был прогудеть в мозгу регулятора уже тогда, когда продолжительность ипотечной барщины математически приблизилась к средней продолжительности жизни обычного россиянина из холопов). Но никто не решился дернуть стоп-кран. Далее цитируем эксперта, и аплодируем стоя👏. А потом будем наблюдать как депутаты и чиновники будут отнекиваться от этой абсолютно справедливой и архи-рыночной и архи-рациональной идеи. #вгранит ©️Высокая прибыль банковского сектора — это страховой фонд всей экономики, пришло время его использовать. В случае с «Самолётом» он позволяет локализовать проблему внутри финансового контура, не прибегая к прямому задействованию ФНБ, средств бюджета и налогоплательщиков. (*Самолет - это монстр подмосковного человейникостроения подвисший над пропастью на ₽150 млрд. прим.ред.) Эскроу-счета были для банков источником дешевых пассивов (деньги дольщиков размещаются под минимальный процент), которые затем размещались в другие сектора под высокие ставки. Раз банки годами так зарабатывали, то государство вправе поставить вопрос о том, что финансовая «подушка» в виде банковской прибыли должна стать ресурсом для санации. Вместо того чтобы спасать компанию деньгами налогоплательщиков, государство может использовать внутренние резервы банковского сектора. Банки могут пойти на «мягкое» спасение: снизить ставку по кредитам для застройщика ниже рыночной, реструктурировав долг, или провести операцию по конвертации долга в акции. Это прямой убыток или недополученная прибыль, который, однако, «утонет» в совокупном финансовом результате сектора и позволит компании выжить.Банки могут продолжать выдавать транши на стройку даже при формальном преддефолтном состоянии застройщика. Банки фактически оплатят достройку домов за счет своей маржи, предотвращая социальный взрыв после появления 58 000 обманутых дольщиков.❗️

🏗 Крутое пике „Самолета“: Хватит ли у государства высоты, чтобы вытянуть штурвал?Каждый будний день, проезжая на работу по Московскому тракту, я вижу недостроенные монолитные остовы многоэтажек — словно памятник политике ЦБ РФ по удержанию непомерно высокой ключевой ставки. Эти дома строила региональная компания «Лидер» — не вывезла.Казалось бы, еще в конце прошлого года и в январе текущего статистика застройщиков бодро ползла вверх. Рынок лихорадило: изменение правил выдачи семейной ипотеки заставляло людей запрыгивать в «последний вагон», не последнюю роль сыграл и «эффект Долиной», спровоцировавший волну ажиотажных сделок. Но, как мы видим теперь, это была лишь временная анестезия, которая не спасла пациента. Кратковременный недавний всплеск продаж создал иллюзию благополучия, но на деле лишь «вымыл» последних платежеспособных покупателей с рынка.Вчера стало известно, что крупнейший игрок строительного рынка России ГК "Самолет" обратился к правительству за помощью. Событие потенциально поворотное: оно может переформатировать рынок недвижимости и создать прецедент для «мягкого» огосударствления сектора.1. Суть сделки: «Акции в обмен на выживание»Компания запрашивает льготный кредит 50 млрд рублей на 3 года. Ключевая особенность предложения — готовность передать государству блокирующий пакет (25% + 1 акция) с правом последующего обратного выкупа.По сути это предложение «мягкой национализации» — компания готова пустить государство в капитал, чтобы не сорваться в дефолт по краткосрочным обязательствам.2. Почему это произошло? Три удара по лидеру1) Ключевая ставка.Затяжной период высокой ставки ЦБ сделал рыночную ипотеку недоступной, а обслуживание крупного долга — критически дорогим. На фоне этого даже сильные игроки начинают «сыпаться» — как раньше «Лидер», оставивший после себя бетонные скелеты, так теперь и «Самолет» вынужден говорить с государством языком выживания.2) «Потребительский терроризм».В обращении компания прямо указывает убытки 43 млрд рублей из-за массовых исков дольщиков (задержки, качество отделки и т.д.).3) Падение продаж.После сворачивания части льготных программ в 2024–2025 годах продажи в метрах, по обсуждаемым оценкам, просели почти вдвое — при высокой долговой нагрузке это быстро превращается в кассовый разрыв.4. Последствия для рынка1. Прецедент.   Если государство помогает «Самолету», в очередь встанут и другие крупные застройщики — логика «спасли лидера, спасайте и нас» почти неизбежна. Это повышает вероятность фактического огосударствления отрасли через доли/санации.2. Эффект домино.   «Самолет» строит в 16 регионах. Его банкротство ударило бы не только по дольщикам, но и по банкам (проектное финансирование), подрядчикам и региональным бюджетам. Компания делает ставку на аргумент Too big to fail — «слишком велика, чтобы упасть».3. Цены на жилье: не рост, а страх обвала.   Официально помощь подается как способ «избежать кратной индексации цен». Но в реальности это также попытка предотвратить сценарий распродажи активов и резкого снижения цен, которое могло бы случиться при панике и принудительной распаковке портфеля.РезюмеОбращение «Самолета» — это не просто корпоративный стресс, а сигнал SOS от всей девелоперской модели в условиях дорогих денег.  Отрасль вошла в фазу, где выживают не «эффективнейшие», а те, кого нельзя уронить без политических и социальных последствий. Вероятность, что государство пойдет навстречу, высока: допустить недострой 45 тысяч квартир и социальных объектов в 2026 году — слишком токсичный сценарий. Но цена помощи, судя по предложенной конструкции, может оказаться той самой «мягкой национализацией» — с частичной потерей независимости крупнейшего частного игрока.

Последите за тем как падает крупнейший застройщик "Самолет", который сейчас пытается переложить свои риски на государство. Даже если государство выделит поддержку крупнейшему девелоперу России, то это в любом случае отразится на всей отрасли и пузырь переоцененной недвижимости будет сдуваться. На всех застройщиков денег не хватитВсе это будет происходить под давлением двух факторов - падает количество квартир покупаемых по семейной ипотеке из-за ужесточения условий и роста количества отказов, а так же из-за запрета сдачи ипотечного жилья в аренду, чем очень часто промышляют любители инвестиций в недвижимость. Если все будет плохо АПРИ Флайпленинг сменит название на АПРИ даунпленинг. Смотрим

Застройщики приунылиВчера на новостях о проблемах у компании застройщика Самолёт, припал почти весь рынок, но главным образом, конечно же девелоперы. Саму новость, звучащую из каждого утюга наверное слышали.«Самолет» обратился в правительство с просьбой предоставить льготный кредит на 50 млрд. рублей Акционеры готовы предоставить блокпакет акций для участия в управлении с правом выкупа.Звучит эта просьба как, крик отчаяния, поскольку за заемными средствами, обычно обращаются в банковские организации. А тут, раз уж просят помощи от государства, видимо ситуация уже патовая. Собственно, на что рынок тут же и отреагировал жестким падением по акциям Самолет (а заодно и в других застройщиках).Кстати говоря, слухи о проблемах у самолета ходили уже более года назад. Примерно тогда я и принял для себя решение - не инвестировать в застройщиков в ближайшие несколько лет, пока рынок не придет в норму. Правда у меня был не самолет, а наверное более стабильная ЛСР, но все же, я посчитал, что в конечном итоге, проблемы могут коснуться всех.Рынок недвижимости отлично рос примерно с 2019 года, когда в постковидный период государство решило поддержать строительную отрасль (а фактически получилось банковскую), и залило всё дешевыми кредитными деньгами. Наверное только ленивый не купил себе тогда квартиру. Это был период из книжек Кийосаки, когда можно было бесконечно покупать-продавать и богатеть, что многие и делали. Но деревья не растут до небес, и сколько ниточке не вейся, конец все равно есть. Вот и казалось бы бесконечному росту недвижимости, подогреваемому "бесплатными" деньгами (налогоплательщиков между прочим) похоже пришел конец! Практически все льготные программы так или иначе свернуты, либо ужесточены, ставки по обычной ипотеке такие, что очень мало кто потянет, и рынок недвижимости, похоже ждет отрезвление и долгая долгая стагнация.

🏠 Крутое пике Самолета. Что там у застройщиков?Сегодня должен был быть другой пост, но эта новость показалась мне более срочной.Если кто-то еще знает, то Самолет обратился к правительству с просьбой о господдержке. Эта поддержка заключается в льготном кредите на сумму 50 млрд. рублей, в залог которого компания передаст государству блокирующий пакет акций.📉 Бумаги сразу же отреагировали падением, ведь рынок посчитал, что у компании вообще нет денег. Ту же мысль начали разгонять многие ТГ-каналы, что лишь усилило панику — и вслед за этим повалились акции других застройщиков.Так что же происходит на самом деле?Те, кто знают ответ на этот вопрос, никогда нам в этом не признаются :) Поэтому нам остается только строить предположения... Но о проблемах Самолета было известно давно — не зря же там менялись владельцы и топы, а земельный банк активно распродавался.💸Вчера Самолет погасил облигации на 15 млрд., а по остальным бумагам (на 9,3 млрд.) повысил купон до 21%. Поэтому рынок и решил, что у компании кончились деньги.. хотя руководство заявило, что «они смогли повысить долю обеспеченного долга с 71% до 78%».Не факт, что этим словам можно верить, но ведь и результаты компании не говорят о крахе. В 2025 году объемы продаж упали лишь на 4%, но при этом средняя цена выросла на 10%. При этом Самолет остается крупнейшим девелопером страны.👀 То есть, «он слишком большой, чтобы рухнуть». Плюс летом был подписан указ, который дает застройщикам ряд гарантий. Так что у Самолета есть право на льготный кредит, и это совершенно нормально (те же банки брали их и не стеснялись).Поэтому я бы не стал хоронить бизнес Самолета, тем более у него во власти остались хорошие связи. Но как инвест. идея — это не лучший выбор, как и акции других застройщиков. Имхо, в этой сфере полно проблем, а на рынке есть более прозрачные истории.✔️ При этом облигации застройщиков вполне можно держать. Но относиться к ним нужно соответственно — «не котлетить», соблюдать риски и следить за долгом. И я бы точно не стал продавать их только потому, что все вокруг паникуют :)Друзья, а что вы думаете по Самолету?

🔼Как изменится расчет арендной платы за государственные и муниципальные земли с 2026 года?#Недвижимость_по_четвергамС 1 января 2026 года вводится единый порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.Базовое правило простое: арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Иные варианты допускаются только в прямо предусмотренных законом случаях.Ключевой момент: новый порядок применяется не ко всем договорам, а только к тем, которые будут заключены после 01.01.2026.Формально действующие договоры аренды не пересматриваются автоматически, однако при продлении, переоформлении или заключении нового договора арендная плата будет рассчитываться уже по обновленным правилам.Единый порядок не применяется, если участок:☑️ предоставлен по результатам аукциона;☑️ занят объектами культурного наследия, приватизированными по конкурсу;☑️ подпадает под специальные исключения, установленные федеральными законами.Во всех остальных случаях именно кадастровая стоимость становится определяющим фактором арендной нагрузки.Отдельно пересмотрены подходы к аренде земельных участков, предоставляемых без проведения торгов. Установлены конкретные размеры арендной платы, в том числе для участков, используемых под объекты обращения с отходами, аэродромную и авиационную инфраструктуру, сети связи и инженерные объекты для эфирного вещания.При этом утрачивает силу практика применения ставок арендной платы, устанавливаемых Росреестром для отдельных категорий земель.Проще говоря, возможностей для «гибкой настройки» платы становится меньше, а значение корректной кадастровой оценки — выше.Еще один важный нюанс касается участков, занятых зданиями и сооружениями, которые находятся на землях, ограниченных в обороте и не подлежащих приватизации. В методических рекомендациях прямо указывается, что в таких случаях арендная плата не должна превышать размер земельного налога по сопоставимым участкам без ограничений.В общем, с 2026 года расчет арендной платы за публичную землю становится более формализованным и напрямую завязанным на кадастровую стоимость. Ошибки в кадастровой оценке автоматически превращаются в финансовые риски для арендатора.Если вы планируете получение земельного участка, продление аренды или реализацию проекта на государственной или муниципальной земле после 01.01.2026, имеет смысл заранее проверить, как именно будет рассчитываться арендная плата и какие исключения могут применяться в вашем случае.Материал подготовила Мария Лесных

Один из крупнейших девелоперов «Самолет» вошел в пике и обратился за господдержкой в размере 50 млрд рублей. Акции компании после этой новости подешевели, а капитализация сжалась практически до уровня запрашиваемой госпомощи. Судя по всему, владельцы «Самолета» хотят продать его государству с правом обратного выкупа. В сообщении компании говорится, что "обращение за поддержкой к государству с целью оптимизации финансирования группы в рамках действующей жесткой денежно-кредитной политики является нормальной рыночной практикой", а  "оптимальное финансирование просто поможет не допустить кратной индексации цен на строящиеся квадратные метры". А вот интересно... Помогла бы в нынешней ситуации застройщику эта самая кратная индексация цен на и без того дорогущие новостройки? Сомневаемся... 50 лярдов из казны, разумеется, надежнее...Деньги 24 / Наши дайджесты: YT VK DZ RT

Мифы о Due DiligenceБалийский рынок недвижимости уже пришел к пониманию, что покупка без комплексной проверки сопряжена с высокими рисками. Рынок сложный, законодательство обширное, а практика его применения часто расходится с толкованием. Многие до сих пор думают, что этот документ нужен для галочки, мол если он есть, значит все хорошо, можно идти в сделку. Это заблуждение, так как важны детали!Часто застройщики предъявляют инвесторам и агентам Due Diligence участка земли, который провел уважаемый представитель Земельного Агентства - PPAT (он же нотариус) и выдают этот документ за DD всего проекта. Однако PPAT проверяет, как правило, только юридическую чистоту участка и его пригодность для сделки, но не анализирует при этом компанию застройщика и не знает в точности, что и как застройщик планирует на этой земле строить и соответствует ли проект строительным нормам.Существует также миф, что чем больше у DD страниц, тем он надежнее. Некоторые, ориентируясь на такой поверхностный запрос, просто включают в отчет тексты законов на сотни страниц, а также все представленные и полученные в ходе проверки документы. В результате, суть проверки с выводами может занимать лишь 3 страницы из 300.Еще один миф, что местные юристы знают и проверяют лучше. Здесь - как повезет. Видел достаточно качественных проверок, где и осмотр проводился, и все важные моменты так или иначе были отражены. Видел DD c жестокими по отношению к проекту выводами, оторванными от практики. Тут важно понимать, что на том, как работают законы в Индонезии по отношению к иностранным гражданам и их PMA, внимание юристов в местных ВУЗах при обучении не акцентируют. А спрашивают с иностранцев контролеры наоборот - куда строже чем с граждан Индонезии.Чтобы отличить качественную работу от халтуры важно смотреть не только выводы, но и то, что было проверено. Качественный DD должен стоять на трех слонах:🐘проверка участка земли;🐘проверка строительного проекта;🐘проверка застройщика.Если бы я заказывал Due Diligence, я бы ожидал увидеть там выводы по следующим аспектам:1. Анализ документации, подтверждающей законность права Застройщика на земельные участки и строения.2. Анализ акта (покупки/аренды) участка земли на предмет наличия рисков, условий оплаты, продления аренды и т.п.3. Проверка факта оплаты застройщиком за участок земли.4. Проверка цепочки перехода прав на участок и отсутствия оснований для оспаривания права на участок.5. Проверка наличия обременений участка путем запроса данных об участке в BPN и анализа ответа.6. Установление факта уплаты земельного налога, налога на доход от операций с недвижимостью.7. Наличие у участка подъездных путей и инженерной инфраструктуры.8. Определение зонального статуса участка.9. Анализ допустимых видов использования участка в рамках проекта и требований к строительным коэффициентам.10. Проверка проекта строительства на соответствие строительным коэффициентам.11. Проверка наличия разрешения на строительства PBG и сертификата функциональной годности SLF.12. Проверка наличия судебных исков и судебных дел в отношении участка или его собственников.13. Соответствие расположенных на участке объектов экологическим и санитарным нормам.14. Осмотр участка с фотофиксацией.15. Анализ правоустанавливающих документов компании застройщика.16. Запрос и анализ выписки о застройщике в AHU.17. Анализ последней представленной отчетности застройщика и его финансового состояния.18. Анализ компании подрядчика по строительным работам.19. Анализ компании подрядчика по техническому надзору.20. Проверка наличия судебных исков, исполнительных производств и судебных дел в отношении застройщика и должностных лиц компании.Если вы застройщик, который желает провести независимую проверку своего проекта и повысить доверие потенциальных инвесторов, или если вы планируете приобрести недвижимость в Индонезии - рекомендую обратиться за качественной проверкой объекта недвижимости у этих ребят.

Все ниже и ниже, и ниже: ставки аренды на склады заметно снизилисьПо итогам 2025 г. впервые за 10 лет снизились средние запрашиваемые ставки аренды на склады в московском регионе. В конце 2024 г. средняя ставка аренды для сухого склада класса А составляла 12-13 тыс. руб./кв. м/год (без НДС и операционных расходов), а к концу 2025 г. она опустилась до 10,5-11 тыс. руб. Как и в 2023-2024 гг. ключевым драйвером изменений являются планы основных онлайн-ритейлеров в отношении складских площадей. Только если в 2023-2024 гг. этот фактор привел к двукратному росту ставок, то в минувшем году сокращение программ развития маркетплейсов скорректировало ставки аренды на складском рынке вниз. Мы ожидаем, что в 2026 г. тенденция к умеренному снижению ставок сохранится, так как объем свободных складских площадей, а также предложений в субаренду продолжит расти. Фокус арендаторов будет направлен на оптимизацию занимаемых складских площадей. #Недвижимость

🇩🇪 Мини-студия в Германии — почему это работает и для жизни, и для инвестицийГермания — одна из тех стран, где мини-студии обретают новую силу и смысл. Это не просто компактное жильё — это продуманный формат, который отвечает запросам современного ритма жизни.📍 Почему они так популярны🔥 1. Большие города — ограниченное пространствоВ Берлине, Мюнхене или Гамбурге квартиры дорожают, а спрос растёт.Студии — решение для тех, кто хочет жить в городе, а не «за городом».🔥 2. Студии в Германии — это про удобство– разумная планировка– светлые материалы– большие окна– современная сантехника и техника🔥 3. Стабильный арендный спросМини-студии востребованы у:👩‍🎓 студентов💼 молодых специалистов🌍 экспатов и цифровых кочевников🔥 4. Лёгкость управленияНебольшие коммунальные платежи, низкие эксплуатационные расходы — это делает студии привлекательными для долгосрочной аренды.🧠 Практика: как выглядит современная студия– минимум перегородок — максимум воздуха– встроенные шкафы и скрытые решения для хранения– светлые оттенки + деревянные текстуры– рабочая зона рядом со спальной– функциональная кухня с техникой Bosch/Siemens✨ Итог:В Германии мини-студия — это не «маленькая квартира», а удобное пространство для современной жизни и инвестиций.❓А вы бы выбрали такую студию для жизни в Германии или как инвестицию? Напишите в комментариях!

🔥 Прописка в апартаментах стала законнойХорошая новость для владельцев апартаментов: Конституционный суд РФ официально разрешил регистрацию по месту пребывания в апартаментах, даже если они формально считаются нежилыми помещениями.Суд признал очевидное — люди годами живут в апартаментах, покупают их за свои деньги, обустраивают как обычные квартиры, но при этом не могли оформить регистрацию. Такой запрет КС назвал правовым тупиком и нарушением прав граждан.📌 Что теперь можно?Собственники апартаментов и их близкие родственники получили право на временную регистрацию — по тем же правилам, что и в обычных квартирах.📌 При этом есть нюансы:— речь идёт только о временной регистрации— статус апартаментов не меняется— налоги и коммунальные платежи остаются прежнимиВажно и то, что решение касается именно апартаментов, пригодных для проживания, а не офисов или складов.Апартаменты — это полноценное жилье, а не временное место проживания.🔥 — ну наконец!👍 — вот это день, вот это новости

​А что, если взять да сравнить всех застройщиков? Да да, так можно былоОчень-очень много цифр, ибо сравнил операционные результаты девелоперов за 2025. Но сначала немного статистики по рынку за 2025 год от ДОМ.РФ:• Объем продаж: 5.2 трлн.руб (+11% г/г)• Объем продаж: 25.6 млн.кв.м (+1% г/г)• Доля ипотеку: 73% (76% годом ранее)Как видим, с недвигой все норм, продажи остались на уровне прошлого года, несмотря на высокую ставку. Падения цен не было, хотя многие ожидали. А теперь к застройщикам:🔸GloraX. Начнем с нового игрока на бирже, далее старички. • Объем продаж: 45.9 млрд.руб (+47% г/г)• Объем продаж: 219.6 тыс.кв.м (+80% г/г)• Доля ипотеки: 69% (66% годом ранее)Первый годовой операционный отчет в статусе публичной компании. Сразу красивый. Мой фаворит среди застройщиков. Благодаря ставке на региональное развитие и значительному земельному банку растут быстрее коллег по цеху (фин.результаты и темпы роста это подтверждают).Ещё плюс - ценник не как у столичных котов, влезает в семейную ипотеку. При прочих равных ожидаю от него топ динамику в отрасли. Облиги держу, новые брал. 🔸Эталон. Молодец, ибо занял пухлый VIP сегмент. • Объем продаж: 153.5 млрд.руб (+6% г/г)• Объем продаж: 671 тыс.кв.м (-4% г/г)• Доля ипотеки: 20% (30% годом ранее)Облиги держу, по акциям пока в стороне. Один из немногих, кто смог освоить спрос на бетон от богатых в должном виде. Рассрочки платятся, жк строятся, все хорошо. Расширили портфель покупкой участков. Заняли свою нишу и в ней работают. Сегментирование рынка всегда дает эффект. 🔸Самолет. Увы, но пока не молодец. Хотя облиги радуют. • Объем продаж: 272 млрд.руб (-4% г/г)• Объем продаж: 1 218 тыс.кв.м (-6% г/г)• Доля ипотеки: 62% (71% годом ранее)С долгом вроде начали работать, но Самолету сложнее всех. Старые выпуски облигаций держу (не переживаю), а с новыми выпусками не тороплюсь. Акций, очевидно, нет. Самолёт в свое время слишком масштабно разогнался, а рынок остудил пыл. Порой лучше быть меньше, гибкость полезна бизнесу. 🔸АПРИ• Объем продаж: 20.9 млрд.руб (+6% г/г)• Объем продаж: 109.2 тыс.кв.м (-28% г/г)• Доля ипотеки: 62% (60% годом ранее)Ситуация в секторе во 2 пол. 2025 г. улучшилась, есть изменения в фин.показателях, сильный конец года перекрыл слабый старт, но пока не тороплюсь с покупками. Строят теперь не только в Челябинске, компания продолжит масштабироваться в 5 регионах.Интересный локальный игрок, но звезд с неба не хватают. 🔸ЛСР. Из большой тройки - самый бодрый. • Объем продаж: 191 млрд.руб (+17% г/г)• Объем продаж: 689 тыс.кв.м (+4% г/г)Кратных результатов от 2025 г. к сожалению ждать не стоит, но компания обладает наибольшей финансовой устойчивостью (в сравнении с самолет-пик), также есть интересные облиги. Ещё дивиденды платят. 🔸ПИК. Не попал в табличку, распишу кратко. Глыба, гигант, никуда не исчезнет он. Облиг хороших нет, отношение к инвесторам ужас (помним попытку кидка с сплитом!!!). Дворы хорошие делают, в целом компания-легенда, но инвестировать туда не буду. 🔸Итоги. Кто крут, а кто нет? Нравится очень Глоракс, нравится Эталон (без акций, но облиги да), из большой тройки лидирует ЛСР (ну как лидирует… остальные стагнируют).После отмены льготки все ждали крах отрасли и падения цен на жилье. В итоге дисконт был в 2023-2024 (через скидки либо рассрочки), при этом жесткого краха не произошло. В регионах много где рост (ибо потом новых денег, в семейку влезают люди еще), в Москве же строят коммерсы только бизнес/премиум, а стандарт заняла реновация. Выходит, что простой человек остался при конских ценах и без ипотеки. Кто ждал «дешевле» — получили дороже, а ставку хуже. Увы😔Да, ипотеку однажды вернут (ставку то снизят), но цены ниже не жду. Увы, но только выше. Надеюсь, разбор был полезен👍👍

Объект продан!ул. Нагорная 35 к.4, г. Москва, м. Нахимовский проспект, 15 мин.Двушка, вторичка, 44,5 кв.м., 4/6 эт.Тип ремонта — полный флиппинг и стейджинг.Объект с очередной креативной историей покупки. Я сам звонил по объекту, были сложности со связью, по итогу списались, человек отвечал, потом не отвечал. Но позже написал, что вернулся в Москву. Оказалось, он все это время просто где-то далеко был.Я ему классическую историю, что здесь и сейчас нужно купить, авансировать и в ближайшее время на следку. Он сомневается, т. к. предложение 11 млн., а у него в объявлении 12,5 млн., и еще кто-то тоже предложил аванс за 11,5. Убеждаю его в том, что это все только возможно, а я тут и прям через час могу подъехать.Встречаемся на объекте, на удивление молодой парень, и нетипично модно одет. По квартире норм, уже произведен демонтаж (видимо, состояние совсем плохое было).Спрашиваю, что по документам, и тут развертывается целая история )) Если в общих чертах, то жила была его бабуля, которая умерла, и наследником стал его отец, отец зажиточный мужчина и в очень медленном темпе занимался оформлением наследства, но жизнь так сложилась, что и он умирает, а процесс наследования не закончился.По итогу наш продавец после длительной беготни по судам вступает в наследство от отца и от бабушки. В ЕГРН в разделе оснований государственной регистрации 2 решения суда. Что в решениях — непонятно, а аванс нужно вносить сейчас, иначе объект уйдет ))Складываю весь пазл в голове, вроде всё логично, и никакой лишней суеты у продавца нет. Интересуюсь, есть ли другие объекты недвижимости, и мне тут же показывают еще несколько выписок на жилую и коммерческую недвижимость, а еще и на долю в крупном ООО.В общем, на месте отдаю 50 000 руб., прошу снять объявление с продажи. Передаю всё в руки агента и юриста.По решениям суда оказалось всё четко, продавец сговорчивый, все доки предоставил, в ДКП нужные нам пункты вписали.Цифры проекта:Покупка объекта: 11 000 000 руб.Ремонт, стейджинг: 2 560 000 руб.Специалисты, сделки, допы: 582 000 руб.Налоги: 840 000 руб.Продажа: 16 600 000 руб.Чистая прибыль: 1 617 000 руб. (11,4% от вложенных)Срок проекта: 151 деньROI в годовых: 27,6%Прибыль инвестора ПЛАН: Вложения: 13 700 000 руб.Цикл: 122 днейЧистая прибыль: 1 150 000 руб.Прибыль в %: 8,4%Прибыль в % годовых: 25%Прибыль инвестора ФАКТ:Вложения: 13 922 000 руб. Цикл: 151 днейЧистая прибыль: 1 407 000 руб.Прибыль в %: 9,95%Прибыль в % годовых: 24%Планировали продажу дороже, но поступило предложение за 16,5. С инвестором сошлись на мысли, что деньги должны быть в движении. Решили принять предложение и перейти к покупке следующего объекта. Не самый яркий кейс, особенно после 131% годовых )) Но мы такие проекты называем «Рабочий». То есть без лишнего оптимизма, просто покупаем, делаем, продаем и зарабатываем.#Кейс_флип

Бесполезная собственность У Вас есть такое имущество, которое вроде как бы и не нужно, а выбросить жалко? Какие-то земельные участки, доли в непонятных объектах и прочее.Есть у нас в области деревушка, где наделяют участками ветеранов боевых действий. Бесплатно. Место не престижное, нет газа, дорог, электричества, поэтому земля спросом не пользуется. Раз бесплатно дают, многие берут. В надежде потом продать. И выставляют на реализацию. Предложений много, спрос отсутствует. Но цену снижать не желают.Такая земля, имеет очень плохое свойство. Если оценивать ее рыночную стоимость, то оценщик будет ориентироваться на предложения о продаже. Хотят продать, как правило, дороже. А спрос равен почти нулю. По этой причине, среднерыночная стоимость, не будет соответствовать цене, по которой землю реально продать.Вот мой знакомый Иван и получил такой участок. Оформил в собственность без понимания, зачем он ему нужен. Скоро понял, что строить дом там не будет, безуспешно попытался продать, и забыл, отложив вопрос на будущее.В будущем начался развод с женой. И вот женщина желает этот участок поделить, отдав землю уже бывшему мужу, а себе компенсацию. Половину от рыночной стоимости. Мотивирует, что изначально это была идея мужа ,и пусть он с этим разбирается сам. Аргумент, что цена оценки не соответствует реальной, не сработал. Суд поделил, так как просила жена.Другой мой знакомый Владимир, купил сад в далеком, не престижном СНТ. Со строением, оформленным как жилой дом. Один сезон пытался разбить там огород, починить дом до действительно пригодного для проживания состояния. Понял, что это не его, благополучно забросил, и позже и вовсе уехал покорять север. В это время жена подала на развод. И на раздел.Делила квартиру, сад с домом, машину и гараж. Долю мужа в квартире попросила передать ей, а взамен отдать ее долю в доме и гараж с машиной. Вова суд проигнорировал и позаботился только об отзыве, где сказал, что не желает отдавать долю в квартире, так как не имеет иного жилья. Других аргументов не было.Суд учел, что у сторон конфликтные отношения, жить вместе они не могут. Ответчик несколько лет не живет в квартире, а значит не пользуется ей. Кроме того, ему предлагают долю в жилом доме, который он в свое время сам и купил. Доказательств невозможности там жить, не представлено.Стоимость долей в машине и гараже уравнивала разницу в цене. Решение суда было закономерным. Так Вова потерял долю в ликвидной квартире и получил взамен ненужный сад, гараж и машину.Теперь главная мысль для тех, кто готовится к разделу. Сделайте инвентаризацию, оцените стоимость, а самое главное ликвидность Вашего имущества. Ответьте для себя, а нужно ли это имущество партнеру? И почему суд не отдаст это Вам? Может самое то, согласовать продажу, реализовать и поделить деньги? Подумайте ,и да, спасибо, что читаете меня. Все о разделе имущества

Наше Чертаново и какой-то Нью-ДжерсиПостят в интернете, что однушка в Чертаново продается за 20 млн рублей (почти 250 тыс. долларов) - столько же, сколько двушка в Нью-Джерси с бассейном и видом на Манхэттен Не проверял, но судя по безумству рублевых цен на недвижку по стране и укрепление рубля, вполне вероятно.Хорошо помню 2007-ой год, когда точно также постили в объявлениях о продаже разбитую хрущевку рядом с метро "Автозаводская" и сравнивали, какие виллы и пентхаусы на морском берегу можно купить на эти деньги в мире.Буквально через полгода московская недвижка сложилась в долларовом эквиваленте более чем вдвое, а рубль улетел с 24-25 рублей до 33.Финансовые перекосы устранились.Я это все к чему:перегрев всегда сдувается, и финансовые системы, ввиду их сегодняшней взаимосвязанности, ВСЕГДА приходят к равновесию.Любой раздутый пузырь гарантированно сдувается, будь то золото, тюльпаны, или московская недвижимость.Понастроены миллионы квадратных метров низкокачественного жилья, вторичка с ремонтом стоит вдвое дешевле, чем голый бетон в новостройке, хотя во всем мире наоборот - недострой является инвестиционным инструментом, подрастающим в цене ко вторичному квадрату по мере строительства. При этом население стареет и не растет в численности.Кто покупает студии по 18 квадратов?Спекулянты, или как следует выражаться сегодня, инвесторы, мечтающие сдать метры в аренду.Но мы же помним, если массы что-то делают на финансовых рынках, они всегда ошибаются...#недвижимость🤍 Антитрейдинг — Подпишись💸Давай торговать вместе на BingX

Дайджест продажи ГАБов 💼Выставили ГАБ «Кладовки Твой Склад» на Авито. МАП после всех коммуналок — около 340 тыс. Цена — 25 млн. Доходность получается очень высокая, даже одна из наших сотрудниц сама захотела купить. 🤔Я и сам, честно говоря, задумался — может, взять себе? Надо только с партнёром рассчитаться. Получилось, что цену выставили до декабрьской индексации в 10%, плюс добавили ещё одну кладовку — доходность выросла, а цену не подняли.Но рынок странный: звонков много, документы смотрят, вопросы задают, а толком разговоры ничем не заканчиваются. То депозиты, то отпуска, то морозы… ❄️ Может, лучше себе оставить этот объект, чем объяснять и что-то кому-то доказывать? Или цену поднять?Снизили цену на ГАБ с «АртДекором» на Космодемьянских 17/2:Было 27,5 млн при МАПе 310 тыс.Стало 26,9 млн при МАПе 325 тыс.Окупаемость 6,8 лет (82 МАПа)14,7% годовых + 7% ежегодной индексации.Рынок арендаторов оживился — люди засуетились, ездят, смотрят.Рынок покупателей ГАБ тоже ожил — пошли звонки, запросы.За январь мы сделали 2 сделки. Ещё 2 уже назначены на середину февраля. 📅Продолжаю копать тему создания сети хостелов под упаковку в фонд. Изучаю вопрос с разных сторон, но пока ничего не покупаю и деньги не привлекаю. Надо подзакрыть хвосты и выдохнуть — продать что-нибудь крупное из активов, чтобы закрыть обязательства. 💸Меня периодически просят «по-братски» проконсультировать: как построить тот или иной бизнес в недвижимости, посмотреть объект с торгов — брать или нет? Просто совет, по-дружески, по-приятельски. 👥Я трачу на это своё личное время, чтобы:Разобраться в ситуации,Посчитать финмодель,Взвесить риски,Сформулировать обратную связь.Иначе нет смысла вообще смотреть на кейс. Но главное — в итоге это ничем не заканчивается. Такие порожняковые бесплатные разговоры с экспертом в области его компетенций.Надо что-то менять в своём позиционировании. Это к вопросу о выстраивании отношений с инвесторами и заказчиками. 🤝

Почему при поиске квартиры ВЫГОДНО нанимать толкового агента по недвижимости? -отсев заведомо неподходящих вариантов ( кривые или сложные,долгие в работе документы, неадекватные по разговору коммуникации ( сложно согласовать показ, не отвечают на справедливые для интересантов вопросы, отрыв от цен и тд), -комплексная оценка по стоимости ( эти -в рынке, а другие-в космосе😂) -прощупывание по аргументированному торгу -знание всех ЖК и их статуса в районе и сложностей в эксплуатации. Так, в густонаселенном Девяткино Петрострой и ромашки мы даже не открывали, знаем сложности, нам таких домовых чудес не надо, спасибо. Когда после просмотров выбран круг отвечающих требованиям и идущих на контакт продавцов, ведем переговоры по максимальному возможному торгу, опираясь опять же в переговорах полученные знания. Я к тому, что часто агенты отпускают своих клиентов ( покупатели едут выбирают, туда где 100500 вариантов, а там надо знать слабые места каждого продавца и уметь их красиво использовать -это работа риэлтора)Получили ответа на 2-3 оффера, теперь выбираем то, что больше нравится/подходит. Грамотный агент будет вести договоренности по будущей сделке и расчетам ,максимально учитывая ситуацию своего нанимателя . Ускорит подписание, пойдет на уступки в непринципиальных моментах, запросит всё необходимое для проверки документов, проверит и проведет покупку. Именно такое профессиональное поведение компенсирует покупателю всю стоимость комиссии ( и даже многократно, если речь идет о больших бюджетах для покупки) , сбережет драгоценное время ( то что люди делают самостоятельно месяц, я могу сделать и понять за 2-4 дня) 🔥Хотите узнать сколько стоит работа по поиску и проверке недвижимости, которая вас интересует-пишитеЕсли настраиваетесь на покупку и нужно сверить ориентиры , то есть такая консультация

В 2023 году мне приспичило взять маленькую квартиру как свой инвест проект.И вот недавно мы ездили принимать нашу крошку недалеко от Сестрорецка😀✳️Это курортный район, очень перспективный. Я выбрала самую «правильную» планировку и в бетоне. Правильная - это:- помещения понятной формы. - возможность встроить шкафы от стены до стены, без видимых торцов. - с дивана или кровати мы не видим входную дверь или дверь в санузел. - оси, по которым мы идем, позволяют оформить интерьер красиво. ❤️Сюрпризом стало - вывод труб с питьевой водой и входная дверь, которая открывается по отпечатку пальца. Моя первая инвест инициатива оказалась успешной) квартира сейчас стоит в 1,5 раза дороже. Моя мечта - иметь инвест недвижимость в любимых локациях, куда мы часто возвращаемся. Питер одна из таких локаций❤️

О времена, о нравы.На 10 мульЁнов сейчас в Москве можно купить разве что право стоять в пробке с чувством принадлежности.Причём не просто стоять, а стоять красиво: с видом на панельную романтику, где подъезд пахнет ностальгией и чьими-то решительными котлетами. И да, я уважаю историю. Но иногда история начинает уважать твой бюджет слишком активно.И вот в такие моменты люди внезапно обнаруживают, что у Москвы есть спутники. Не электрички в смысле, а города-спутники. И не где-то там в Подмосковье, а вполне себе города, где жизнь не выглядит как вечная репетиция перед настоящей жизнью.Мытищи - город про быстро в город, быстро в лес.У тебя есть ощущение, что ты ещё в зоне цивилизации, но уже можешь дышать. Там рядом нормальные зелёные сценарии, вода, и в целом среда, где квартира может быть не с характером 1961 года, а просто не уставшей.Красногорск - это город почти Москва, но с воздухом и водой.Транспортно он часто ощущается как продолжение города, а не экспедиция с бутербродами. Плюс инфраструктура бодрее, событийность рядом, и вообще есть эта штука, которую сложно измерить: когда ты выходишь из дома и не чувствуешь, что жизнь с тобой спорит.И самое интересное: иногда эти спутники по качеству повседневности лучше, чем московские спальные с хрущёвской философией в тесноте, зато гордо с московской пропиской.Потому что квартира это и квадратные метры, и нервная система, маршруты, воздух, ритм и ощущение, что ты не живёшь в режиме потерпим.

С 1 февраля вокруг семейной ипотеки появилось много слухов и мифов. 1. Действует дифференцированная ставка: 12% за одного ребёнка, 6% за двоих и 4% за троих. На данный момент такая система официально не введена, хотя в этом есть определённая логика, и не исключено, что в будущем подобный механизм может появиться.2. Разведенные супруги, могут каждый получить семейную ипотеку. Сейчас супруг, если не в браке, оформляющий кредит, должен предоставить СНИЛС, при этом ребёнок должен быть зарегистрирован совместно с заёмщиком. При этом если супруги разведены, но зарегистрированы по одному адресу возникает вопрос. А можно ли?? Пока банки пока не дают однозначных комментариев и многие пишут что нельзя. Но возможно если это и лазейка в законе, то ее скорее всего быстро прикроют.3-й миф — что нельзя использовать материнский капитал. На самом деле материнский капитал по-прежнему можно направлять как на первоначальный взнос, так и на частичное досрочное погашение кредита по семейной ипотеке.4-й миф о том, можно одновременно оформить семейную военную ипотеку и обычную семейную ипотеку. Если семейная военная ипотека была оформлена после 23.12.2023, получить обычную семейную ипотеку уже нельзя. Действует правило «один льготный кредит на одного человека», а супруг при оформлении семейной ипотеки выступает обязательным созаёмщиком, что означает, что льгота считается использованной.5-й Официальный доход для супруга. Если дохода основного заёмщика достаточно, то созаёмщику не требуется подтверждать доход. А вот плохая кредитная история или статусе банкротства у созаёмщика банк может поставит крест на желания использовать семейную ипотеку. В таких ситуациях на практике возможным решением может стать только расторжение брака.

Мои первые квадратные метры в МосквеНу вот и всё, друзья. Я стал тем самым человеком с женой, ребёнком, собаками и… ипотекой на 30 лет.В январе у меня появилось сразу две квартиры в Москве, и платить за них мне предстоит примерно до конца моих дней — если верить статистике по жизни мужчин в России.Вообще забавно, что человек, который последние лет десять последовательно отказывался от идеи своей недвижимости, за две недели стал обладателем сразу двух объектов.И произошло это не из-за моего внезапного обогащения, а из-за новых правил, вступивших в силу с 1 февраля. Теперь семейная ипотека доступна только одна на семью, а не две, как было раньше. Плюс стартовую ставку, судя по всему, сделают ближе к 10%.И как человек, который последние два года берёт деньги для бизнеса под 20–25% годовых, я решил не упускать последнюю возможность взять ипотечное плечо под 6% на такой длинный срок и быстро зашёл в два строящихся объекта.Квартиры выбирал по принципу минимального первого взноса, чтобы не замораживать деньги, и простоты последующей сдачи. Одну ставку сделал консервативную — 34 метра в доме комфорт-класса на юго-западе города, вторую — высокорискованную: 32 метра в бизнес-классе на северо-востоке Москвы, в надежде, что и туда со временем придёт жизнь.Это был мой первый опыт покупки квартир и он оказался весьма познавательным. Мне казалось, что рынок новостроек Москвы довольно объективный и образованный. Но на деле рациональности в этом процессе оказалось ещё меньше, чем квадратных метров, которые я покупал.Об этом как-нибудь расскажу в следующих сериях.А пока можно просто поздравить посочувствовать с появлением моей первой недвижимости и двух обязательных ежемесячных платежей до 2056 года.

Магазин без товара. 🛒Почему ваш самый ценный актив — это база объектов. Как ее наполнить раз и навсегда.Давайте начистоту.Почему план по набору объектов для многих — это как поход к зубному? Страх, сопротивление, откладывание на потом. А потом — аврал, стресс и пустой портфель.Провела несколько сессий с руководителями и выявила 🫚корень проблемы. Дело не в лени ➡️ Дело в восприятии.Набор базы — это не «надо отделаться». Это фундаментальное действие, которое отделяет риелтора, который ищет сделку, от риелтора, к которому сделки идут сами.⚠️ Прекратите думать об этом как о «холодных звонках». Начинайте думать об этом как о наполнении СВОЕГО МАГАЗИНА.🎆 Представьте, вы владелец супермаркета. Что будет, если на полках пусто? Правильно, покупатели уйдут к конкурентам. Ваша база объектов — это ваши полки. И наполнять их нужно каждый день.Давайте разберем главные отмазки и превратим их в вашу суперсилу:❌ Отмазка №1: «Я не вижу в этом ценности. Мои клиенты приходят по рекомендациям».✅ Ваша правда: Каждый новый объект в вашем портфолио — это:✔️ Новый потенциальный покупатель (продавец часто хочет купить что-то еще).✔️ Повод для новых публикаций и вовлечения в соцсетях.✔️ Уверенность на переговорах с покупателем: «У меня есть 5 вариантов, давайте смотреть».✔️Защита от потрясений: если «висит» одна сделка, у вас есть еще десять.👉 Что делать? Сегодня же посчитайте, сколько объектов у вас в работе. Ваша цель — минимум 50. Это ваш несгораемый запас.❌ Отмазка №2: «Страшно звонить, боюсь отказа, неприятно беспокоить».✅ Ваша правда: Страх живет в неопределенности. Его можно победить только алгоритмом и практикой.Готовьтесь: Изучите объект перед звонком. Придумайте одну «фишку» про дом/район.✔️Измените цель: Ваша задача — не «продать услуги», а «получить информацию и дать экспертный совет». Вы не назойливый продажник, вы специалист, который видит потенциал.✔️Тренируйтесь вчетвером: 15 минут в день в парах отрабатывайте вводный диалог. Доведите до автоматизма.❌ Отмазка №3: «Это долго и неэффективно. Я лучше на показы потрачу время».✅ Ваша правда: Это инвестиция времени, которая кратно окупается. Посмотрите на топов:Кейс от топа: вцепился в один «сложный, непродаваемый"участок. Работал точечно с продавцом. После сделки он привел ей целый посёлок клиентов. Поток клиентов родился из одного, качественно «взращенного» объекта.👉 Что делать? Внедрите правило 30.Каждый день: 30 минут или 30 контактов (звонок, сообщение, лайк в соцсетях с комментарием). Регулярные небольшие действия дают больший результат, чем один ежемесячный аврал.❌ Отмазка №4: «Нет настроения / не могу себя заставить».✅ Ваша правда: Сила воли заканчивается. Сила привычки — нет.«Съешьте лягушку»: Делайте набор базы первым делом с утра. Потратили 40 минут — и вы свободны, вы молодец, вы уже выполнили главный план дня.Создайте ритуал: Включите определенную музыку, приготовьте вкусный кофе, соберитесь с коллегой на «звонковый спринт». Сделайте процесс приятным.Личный пример руководителя: Самые сильные команды — те, где МОП встает и говорит: «Ребята, первые 30 минут — только база. Я начинаю первый».🔥 Итоговый чек-лист успешного риелтора, у которого всегда есть чем торговать:✔️Цель: 50+ объектов в работе. Всегда.✔️Ритуал: «Съедаю лягушку» каждое утро. 30 минут на набор.✔️Фокус: Я не надоедаю, я консультирую. Моя цель — дать ценность.✔️Шеринг: Каждый день на планерке за 1 минуту рассказываю коллегам про один новый крутой объект. Это тренирует навык и дает признание.✔️Дисциплина, а не настроение: Я делаю это, даже если не хочу. Потому что это мой бизнес, а не работа по графику.База объектов — это не отчетность. Это ваша финансовая подушка безопасности, ваш авторитет и ваш поток клиентов.Начните сегодня. Не с 50 звонков. С одного. Но сделайте его прямо сейчас.P.S. В комментариях напишите, какая отмазка была вашей самой любимой? И какую первую тактику из поста вы внедрите уже завтра?#полезности #риелторвсети