Недвижимость — страница 11

Продажи новостроек за 6 месяцев на 37% превысили число квартир, выведенных на рынок.С августа 2025 года по февраль 2026 года на рынок новостроек Новосибирской области было выведено 9 тыс. квартир. За это же время по договорам долевого участия и договорам купли-продажи застройщики региона реализовали 12,4 тыс. квартир. Суммарное количество непроданных квартир уменьшилось на 3,4 тыс. штук.Уровень затоваренности снижается за счет существенного падения числа новых проектов.По данным ЕРЗ, с августа 2024 года по февраль 2025 года на рынке новостроек региона появилось 12 445 новых квартир, за аналогичный период 2025-2026 года — 9 024 новостройки.По проектным декларациям ДОМ.РФ с августа 2024 года по февраль 2025 года по ДДУ в Новосибирской области было продано 6 236 квартир, с августа 2025 года – 10 178.Объемы продаж не идут ни в какое сравнение с 2023 годом, когда за этот же период застройщики реализовали 16 703 квартиры, но снижение числа новых проектов ведет к сбалансированности рынка на уровне минус 35%-40% относительно 2023 года.Застройщики с небольшими остатками непроданных квартир, анонсируют много проектов, которые, как правило, стартуют в 2027-2028 годах. Отдельные проекты выходят в продажу.Появились одиночные варианты отказа от строительства объектов с переводом дольщиков на другие проекты застройщика. * График составлен на базе данных сайта ЕРЗ#ввод_жилья@rop_nsk#продажи_и_цены@rop_nsk👉🏻 Поддержать канал | Больше информации по темам

Мое последнее выступление. Вчера выступил на большой конференции у моих партнеров и уже друзей из @trendagent, где поделился своим видением 2026 года для брокерского рынка, теми проблемами, которые были раньше, и тем, что реально изменилось. Пять главных трансформаций, которые происходят прямо сейчас. 1) Количество агентств и агентов только в Москве стало десятки тысяч. При этом количество сделок не растет. Конкуренция бешеная. Рынок становится красным океаном. Старые правила перестали работать2) Все подходы в продаже, которые были раньше — про мотивацию, поддержку и прочую атмосферу больше не работают. Работает только четкая система и четкий процесс. Процесс, который направлен на качественный подбор недвижимости. 3) Звезд больше нет. Все, что держится на звездном менеджере или звездном брокере падает, потому что звезды всегда гаснут. Все звезды гаснут. Поэтому если кто-то строил свою работу на звездах его или уже нет, или скоро не будет4) Неимоверно вырастает стоимость привлечения клиента, особенно с учетом продолжающегося закрытия рекламных площадок. И многие просто не могут с этим справляться. Безумный рост стоимости клиента идет вместе с уменьшением его количества. Поэтому истерика безысходности у агентств нарастает. 5) На рынок приходят такие гиганты, как Циан, Сбер, Авито. Яндекс уже запустил собственного ai-брокера. Поэтому брокерскому рынку в его классическом понимании осталось не больше 2х лет.Этой конференцией я завершаю выступления на агентских/брокерских мероприятиях.OPENCITY больше не про «искусство продаж» и "брокер года", а про недвижимость через технологии и решение задач покупателя через высококачественный подбор.Работаем.

📌 Аренда в Германии дорожает: меньше предложений, больше временных договоровВо втором полугодии 2025 арендные ставки в немецких городах выросли быстрее, чем общая инфляция. По данным индекса GREIX, в четвертом квартале рост составил 1% по сравнению с предыдущим, а с учётом инфляции — 0,7%. В годовом выражении аренда подорожала на 4,5% номинально и в реальном — на 2,3%. С 2015 года ставки аренды увеличились на 14% сильнее, чем общая потребительская инфляция.Какие города лидируют по росту ценНаибольший рост зафиксирован в Кёльне (+3,4%) и Мюнхене (+1,9%). В Гамбурге и Франкфурте-на-Майне — около среднего по стране уровня в 1%. Дюссельдорф показал лёгкое снижение на 0,1%.Средняя базовая арендная ставка в Мюнхене достигла 23,35 евро за кв. м, во Франкфурте — 17,36 евро, а в Лейпциге — 10,22 евро. По 37 исследуемым городам и регионам средний показатель составляет 14,41 евро за кв. м.Падение числа предложенийКоличество объявлений о сдаче жилья в четвертом квартале 2025 снизилось более чем на 10% по сравнению с предыдущим кварталом и на 7% в сравнении с тем же периодом прошлого года. Параллельно растёт доля временных договоров и меблированных квартир: по Германии в 2025 они составили более 17% всех объявлений. В восьми крупнейших городах этот показатель близок к 25%, а в Мюнхене — около трети всех предложений.Что это значит для арендаторов и экспатовЛюдям с низким доходом, студентам и молодым работникам труднее найти доступное жильё. Даже квалифицированные специалисты, переезжающие внутри Германии или из-за рубежа, сталкиваются с серьёзными барьерами на рынке аренды.Сокращение числа объявлений связано в том числе с тем, что многие арендаторы стараются удержать старые контракты, а часть объектов передаётся «по знакомству» — без публичных онлайн-инсертов.Как арендатору проверить Mietpreisbremse на практикеОграничение роста арендной платы действует в так называемых районах с напряжённым рынком жилья. И, согласно продлению закона, может применяться до 31 декабря 2029.Общее правило: при новом договоре аренды базовая арендная плата не должна превышать местную сравнительную аренду более чем на 10%.Простой алгоритм проверки: 1. Найдите свой город или район в списке регионов, где действует Mietpreisbremse (инфо публикуется на сайте земельного правительства или муниципалитета). 2. Определите местный уровень сопоставимой аренды через официальный арендный индекс (Mietspiegel). 3. Сравните базовую арендную ставку из договора (без Neben­kosten) с Mietspiegel: если она выше более чем на 10%, есть основания подозревать нарушение Mietpreisbremse.4. Зафиксируйте все данные письменно (адрес, площадь, состояние квартиры, ссылка на Mietspiegel) и запросите у арендодателя обоснование размера аренды в письменной форме.☝На практике механизм Mietpreisbremse не работает автоматически: арендатор сам должен проверить договор и при необходимости официально оспорить завышенную аренду.Здесь хорошо, когда есть страхование правовой защиты Rechtsschutzversicherung с включённой опцией защиты по вопросам аренды жилья (Mietrechtsschutz). Оно обычно покрывает: - консультации у адвоката по вопросам Mietpreisbremse и аренды в целом- подготовку претензий к арендодателю и досудебную переписку- расходы на судебное разбирательство, если спор доходит до судаДля многих арендаторов, особенно экспатов, это часто единственный реальный инструмент, чтобы без страха перед расходами защищать свои права и добиться снижения завышенной аренды или возврата переплаты.Если нужно, мы поможем подобрать оптимальное решение или проанализировать действующий договоры, чтобы выстроить долгосрочную финансовую безопасность в условиях растущего рынка аренды.🔗 Помочь со страховкой для арендатора / арендодателя👉 Консультации по ипотеке в Германии👉 Сервис-чат для вопросов по услугам: @TupaGermaniaBot

Повышенная комиссия — злоМы самые большие жадины и хотим заработать с клиента как можно больше денег. Сделать это можно только одним способом: не бросать его после ДДУ.Брокеру важно быть на связи, отслеживать моменты выхода для инвестора, решать сопутствующие вопросы с приёмкой, отделкой, управлением объектом и так далее. Клиент такое оценит повторными покупками, рекомендациями и игнорированием других брокеров лояльностью. На языке маркетологов и финансистов это увеличивать NPS и LTV и снижать CoGS — в недвижимости это только работа вдолгую. Если продаться за повышенную комиссию, Макбук или путёвку на острова и продать клиенту оверпрайс или неликвид, эйфория будет настигнута вопросами в духе «Какого…?!». Для брокера-туриста, который пришёл на рынок быстро заработать, это, может, и имеет место, но серьёзные ребята так не делают. На рынке есть проекты со ставками 7, 8 и даже 10%, но мы видим в этом скорее ред флэг, чем выгоду. А ещё мы не понимаем, когда вознаграждение по проекту скачет вверх-вниз от сезона к сезону. Предлагать проекты надо исходя из задач клиента и условий покупки, а давить и торопить бесполезно. Если хотите квартиру, офис или торговое помещение в новостройке, пишите в директ или сюда#кухня

“Почему так мало объектов?”Недавно подписчик задал мне вопрос:«Почему ты выкладываешь так мало лотов? Можно же по 10 объектов в день постить!»Отвечаю публично.Да, технически я могу выкладывать по 5–10 объектов ежедневно. Рынок торгов позволяет. Лотов огромное количество.Но вопрос не в количестве.Вопрос в эффективности.На моём канале появляются не просто «какие-то квартиры с торгов».Я публикую объекты:— с понятной стратегией входа— с просчитанным приростом капитала— без лишних подводных камней— с адекватной юридической конструкциейУ меня уже есть объекты с серьёзным потенциалом доходности.Зачем заваливать ленту десятками предложений, среди которых вам придётся угадывать — какой реально рабочий?Моя задача — не создать шум.Моя задача — отбирать сильные сделки.Большой поток объектов создаёт иллюзию работы.Качественный отбор создаёт прибыль.Я выбираю второе.Поэтому в канале будет не много лотов.Зато те, которые действительно имеют смысл.Качество > количество.Если вам важен результат — вы понимаете, о чём я.

Вторая семейная ипотека для военных: можно ли оформить ещё одну?Давайте немного о нововведениях и изменениях.Сейчас семейную ипотеку в браке может оформить только один из супругов. Государственная поддержка предоставляется семье один раз.Участники НИС часто думают, что для них действует исключение и супруг может оформить ещё одну льготную ипотеку отдельно. Это неверно.Военная ипотека оформляется только на самого военнослужащего — созаемщиков по ней не бывает. Но это техническая особенность договора, а не право семьи получить вторую льготную программу.В общем, если вкратце теперь две семейные ипотеки в одной семье одновременно оформить нельзя. Новая льготная ипотека возможна только при выполнении установленных условий (например, если предыдущий льготный кредит погашен и соблюдены дополнительные требования программы).К сожалению, редко получается у меня писать добрые и хорошие новости.

Московский арбитраж арестовал бывшие земли Минобороны в Лефортово в Танковом проездеОбеспечительные меры наложены в рамках заявления Московской городской военной прокуратуры и Министерства обороны к ООО «Специализированный застройщик «Танковый» и фирме «Ночной каток» об истребовании из их незаконного владения 8,5 га в Танковом проезде

Как пишет журналист из "Ведомостей" Антон Филатов, других деталей пока нет, но, вероятно, истцы оспаривают продажу этой территории, которая когда-то принадлежала структурам Минобороны. Правда, сделка прошла еще в 2012 г., так что не очень понятно, будет ли суд учитывать сроки исковой давности и то, что у актива за это время несколько раз менялся владелец. В любом случае прецедент для девелоперов крайне опасный.

СЗ «Танковый» выступает девелопером жилого микрорайона, который строится в Танковом проезде. Там предполагается строительство более 200 000 кв. м недвижимости, в основном жилья, но также офисно-делового центра и объектов инфраструктуры. В конце 2024-го по программе реновации в рамках этого проекта данным девелопером был возведен один дом на 15 355 кв. м.

Друзья, есть новости 🤓Кто следит за моим запрещенограмом уже видели, что в прошлом году я озадачился покупкой недвижимости в мск. Так как я супер дотошно подхожу к таким вещам, я частично взял на себя роль брокера по недвиге, чтобы глубже разобраться в ситуации, прежде чем обращаться в какое либо агентство.Дальше условно проверял брокера «а не втюхивает ли он мне говно чтобы получить % от застройщика???», но так как брокер был по знакомству, все прошло хорошо. Тем не менее, меня затянуло во всю эту историю по недвижимости еще аж с октября прошлого года.Начал разбираться во всех ипотечных нюансах, какие застройщики говно а какие норм, какие планировки для чего подходят и тд. Оказалось, что там вообще своя вселенная похлеще «игры престолов». Кто-то кому то должен бабок, кто-то банкрот и сделал ребрендинг, а кто-то действительно крутой застройщик.Более того, пообщавшись с разными брокерами понял, что в чем то я даже будто бы лучше понимаю и анализирую.А так как обучение можно было совмещать со съемками, ходить в офис только пару раз в неделю на разборы новых проектов, остальное онлайн, то почему бы и да 🙂‍↕️Активно пропихивать свои услуги не только модели, но и брокер я тут не особо намереваюсь, но проконсультировать по многим вопросам компетенции теперь хватает, а если и нет, всегда есть опытные брокеры в команде. Для этого заведу отдельный акк, если будет актуально - велкомУзнать, спросить, посоветоваться - всегда рад, всегда бесплатно 🆓 Услуги брокера тоже все бесплатные (их застройщик оплачивает у новостроек с отдельного бюджета на маркетинг и рекламу, так что схема «а я вот сам найду приду и мне эти 2% скинут по стоимости» не сработает. Более того, брокеры имеют закрытую инфо насколько дополнительно можно прожать застройщика кроме тех % которые он публикует открыто).

Семейная ипотека 2.0: новая стратегия, инструменты и драйверы продаж девелоперов 👀 Посмотрела сверку в Клубе недвижимости «Движение», из основных фактов выделила:→ Падение клиентского трафика в феврале 2026 года в 3-4 раза.→ Выдача ипотеки в ноябре 2025 – январе 2026 была рекордной.→ Новые правила ипотеки с 01.02.2026 не до конца прозрачны, это одна из причин затишья.→ С 01.02.2026 происходит индексация мат. капитала, люди ждут пересчетов.→ Новости о девелопере Самолет снизили уверенность в рынке новостроек. → Ключевая ставка к декабрю 2026 ожидается на уровне 10-12%.→ Реалистичный прогноз объемов продаж в 2026 году — +2–5% к результатам реализации новостроек в 2025.Какие рекомендации дали спикеры?Девелоперы в классах «стандарт» и «комфорт»:1. Адресные субсидии по разные сегменты клиентов.2. Работа с субсидиями с 3-5 банками, не нужно концентрироваться только на одном.3. Не отдавать качественные доходные лиды в банки просто так (менять их на условия для этих клиентов).4. Еженедельно оценивать и корректировать бюджеты на разные каналы лидогенерации.5. При рассрочке проводить андеррайтинг клиента через банки (одобряют, но не выдают ипотеку). Девелоперы в классах «бизнес» и «делюкс»:1. Управлять ассортиментом вручную: прятать «вкусные лоты» в периоды повышенного спроса, чтобы в низкий спрос выставлять их на полку.2. Рассрочка – постоянный инструмент.3. Снижать маркетинговые бюджеты, потому что брокерский канал эффективнее и платить можно за сделку, а не за лид.4. Платить брокерам сразу от всей суммы сделки даже при покупке в рассрочку.5. Работать не с повышением цены от способа покупки, а со снижением цены от способа покупки (обратная логика, более приятная для восприятия клиента).Есть вопрос, по которому мнения спикеров разошлись:

А если клиент расторгается, требовать ли от брокера возврата комиссии и требовать ли возврата премии от менеджера?

Мое мнение: закладывать эти риски в финмодель, и если расторжение происходит через 6 месяцев после заключения сделки — не удерживать доход от своих МОП и брокеров. Мой канал в MAX Шишкина управляет

🏘Как испанцы покупают квартиры?для начала оцените глубину глубин для контекста💸Выгодно ли брать квартиры в испании?💸Какие налоги/расходы на сделки с квартирами🏚 Немного цифр из рынка недвижимости🗺 Карта стоимости недвижимости 🏚Исторические цены на недвижимость💰налоги при продаже недвижимости📈 Стоимость недвижимости и ее аренды🏘 Продал с апарты доходом - получи амортизацию в догонку🗺 Карта недвижки с годом постройкиЕсли коротко, то на рынке жесть и под описание выше есть такое за редким исключением:- дорогое- старое- кривое- холодноеи почти ничего нельзя исключить из этого списка. Большинство местных живут в родительских квартирах или купили когда они еще были дешевые. Или- работают на минималке- участвуют в лотереи на покупку соц жилься- берут первоначальный взнос 50к от государства что бы выплатить его без процентов после ипотеки(из 12к желающих на 40 квартир)Т.е. схем 31️⃣ досидеть до наследстваТут самый момент вспомнить - Принципы финансовой и налоговой системы ЕС 1/2 принципы и юр лица- Принципы финансовой и налоговой системы ЕС 2/2 физ лица и выводыЧто бы купить условную квартиру за условные 500к их надо заработать, заплатить кучу налогов. А если наследство, то и налогов меньше и льготы полагаются2️⃣субсидиипопасть на лотерею от государства и купить по субсидированной цене. И еще взять 50к расрочки первоначалки, которые возвращать выплты ипотекиМогут еще на работе давать 5к рассрочки на пару лет на первое жилье3️⃣ по братски - Купить от друга брата деда жены квартиру уставшую на 15-20% ниже рынке(мы каталонцы друг-друга не обманываем). И придумать как оптимизировать itp- сделать там ремонт. И за правильный ремонт можно еще вычетов всяких получить с субсидиями. #aparts #refl

Подкаст «Как строить цифровые коммуникации в недвижимости: Telegram, инфлюенсеры и контент» — Александр Гречковский из InHouse MediaВ выпуске⚪ Почему Telegram №1, где всё ещё живёт VK и что делать с рисками платформ⚪ Как девелоперы (и их юристы) смотрят на запрещенные соц. сети в текущих ограничениях⚪ Где заканчивается SMM и начинается PR: спецпроекты в медиа⚪ Контент-скелет девелопера: стройка/динамика, продукт (планировки), инфраструктура, лица компании, цифровой буклетВсё это в новом выпуске подкаста, который уже на платформах в аудиоверсиях🎙 Apple Podcast🎙 Яндекс Музыка🎙 ВКонтакте🎙 Звук🎙 YoutubeЕщё больше платформ, где можно послушать подкаст.И подписывайтесь на любой платформе, чтобы не пропускать новые эпизоды!

Выселение из офиса: воевать или переехать?В этот понедельник один из клиентов столкнулся с тем, что его компанию выгоняют из офиса. Знаете по какой формальной причине? Якобы компания дала или получила взятку. Хотя в реальности арендодатель просто нашел того, кто будет платить арендную плату в разы выше. Казалось бы сюр, но это такая вот причина освободить офис формально была в уведомлении от арендодателя.Будучи на месте арендатора есть 2 выхода: воевать за офис или переехать в новый. Первый — долгий, эмоционально заряженный, затратный финансово и морально. Но если есть готовность пройти этот путь, то это достойный вызов. Так как знаю, что некоторые бизнесы принципиально ждут до тех пор, пока не пойдут в суд. Часто такое бывает, когда платить не хотят и будут ждать принципиально до тех пор, пока не придет исполнительный лист.

Кстати, одно из моих первых судебных дел, как раз было про выселение арендатора из офиса. И тогда доверитель-арендатор выбрал судиться и отстаивать офис. Первую инстанцию, как сейчас помню, мы выиграли, а дальше при обжаловании решения доверитель уже отказался от наших услуг. И как закончилась та история с офисом уже не знаю. Но длилось это долго.

Второй — малой кровью корректно выйти из арендных отношений. Самый идеальный способ — подписать соглашение о расторжении, в котором прописать условия освобождения офиса и финансовых расчетов. Если через соглашение выйти никак нельзя, то понять финансовые потери, которые будут или их не будут вовсе, и сверить условия выхода, которые прописаны в договоре, при одностороннем отказе от договора.Если вы никак не можете повлиять на арендодателя, то соблюдайте то, что прописано в договоре относительно вас как арендатора. Корректный выход из договора — обеспечите себе спокойствие от возможных "наездов" арендодателя, который, например, не захочет отдавать обеспечительный платеж за якобы нарушение каких-л условий договора. Мораль сей басни: отбрасывать эмоции и холодной головой взвешивать последствия любого неадекватного поведения контрагента. Влияйте только на то, что вы можете повлиять

ВРИ под комплекс баньБлагодарю всех за Ваши реакции, делюсь опытом, как и обещал 🤝В ходе проработки проекта по размещению комплекса бань встал вопрос о том, какие ВРИ мы можем рассматривать и соответственно, в каких тер.зона можно искать участки. Отдельно отмечу, что речь пойдет о капитальных строениях.Итак, что такое услуги бань? В правовом понимании, это гигиенические и оздоровительные процедуры. Для этого даже есть отдельный ГОСТ:🔹32670-2014 УСЛУГИ БАНЬ И ДУШЕВЫХ🔹🔸 На основании данного документа, нам отлично подходят участки с ВРИ:- 3.3 Бытовое обслуживание- 2.7 Обслуживание жилой застройки🔸На основании того, что комплекс бань - это коммерческая деятельность, отлично подходит ВРИ:- 4.0 Предпринимательство🔸 На основании того, что бани являются местом отдыха, очень хорошо еще подходят участки с ВРИ:- 5.0 Отдых (рекреация)🗣 На мой взгляд, это самые подходящие виды деятельности, которые позволят избежать наказаний за нецелевое использование участка. Здесь еще возможно отметить отдельные ВРИ, но с оговоркой, что должны предоставляться и гостиничные услуги тоже:- 4.7 Гостиничное обслуживание- 4.9.1.2 Обеспечение дорожного отдыха‼️Знаю, что многие такие комплексы стоят на участках ИЖС, видел такое на участке под склад, но это все на страх и риск предпринимателя. Можно и на ЛПХ полевых глэмпинг построить)) (пример тоже есть)Все вопросы задавайте в комментариях🏡 Канал ЗемледвижТГ: @bank_zemliВК: https://vk.ru/bank_zemli

О КРТ.Понятие КРТ ( комплексное развитие территорий) появилось относительно недавно.В 2020 году.КРТ изначально направлено на снос старых ветхих строений и строительство на их месте новых современных зданий.Может распространяться как на жилые, так и нежилые строения.Если поискать отличия от программы реновация, то можно найти несколько основных:1️⃣ Адреса.➕Адреса программы реновация были объявлены по итогам голосования собственников и сильно не меняются.➖КРТ постоянно пополняется в основном нежилыми строениями.2️⃣ Сроки сноса.➕ Сроки, озвученные в программе реновация, соответствуют реальным срокам.➖ На здания, попавшие в КРТ годами не обращают внимания. Никто не знает, когда будет снос и будет ли❓3️⃣ Компенсация.➖Собственникам нежилых помещений, попавших в программу реновация, очень часто приходится через суд «выбивать» справедливую компенсацию.Особенно страдают от этого покупатели ГАБов с добавленной стоимостью в реновационных домах.➕ За здания, попавшие в КРТ город обычно платит справедливую цену.Дальше напишем о недавнем частном примере КРТ.Продолжение следует…

В чем ключевая проблема коммерческой недвижимости? Продолжаю серию полезных постов #инвестируй_как_ДанисКоммерция — это крупный и очень дорогой активПоэтому исторически коммерческая недвижимость была доступна либо институциональным инвесторам, либо очень крупным частным игрокамПотому что, если ты хочешь купить коммерцию напрямую, у тебя всего несколько вариантов:– вложить огромный капитал,– собрать партнёров,– и взять на себя серьёзную концентрацию риска в одном объектеВсе эти проблемы решает фондовая форма владения коммерческой недвижимостью:• Ты покупаешь не объект целиком, а долю. Это позволяет заходить в актив без необходимости становиться девелопером.•Тебе не нужно самому управлять активом• Ликвидность. Продать огромный объект сложно. Продать долю в структуре гораздо прощеРассказал вам основную важную и нужную теорию. В следующих постах покажу, как мы вообще начали реализовывать все на практике и с какими проблемами столкнулись

Чем мне нравится рынок недвижимости США, так это свой ликвидностью - дома за 500-700к.$ продаются за месяцы, а за один день к тебе могут придти 10 разных покупателей просто потому, что ты открыл дом для показов (open house) Помню как в РФ, когда тебе звонит потенциальный клиент, ты просто едешь и показываешь ему квартиру и так с каждым, а с домами вообще глушняк - почти нет звонков. Здесь дом - это товар повышенного спроса, а дом с хорошим ремонтом в правильной локации и по правильной цене - уходит как горячие пирожки. 🥧🥧🥧

Вчера чуть не потеряла сознание после одного просмотра.Клиент попросил меня съездить и проверить квартиру без него. Сейчас так делают всё чаще — после нашумевших историй доверие к продавцам-собственикам сильно упало.То, что я увидела, — такой ужас, что я бы никогда не смогла привести туда покупателя. Ни за какие деньги. Понимаю теперь, почему многие пишут в объявлениях "с риелторами не работаем" — часто там есть, что скрывать.Я точно знаю одно:  я не буду рекомендовать то, что мне самой не нравится.Смогу работать только с нормальными людьми и квартирами, за которые не стыдно.Сейчас покупатель выбирает не "что подешевле", а то, что по душе.  И задача риелтора — найти и отсеять то, за что стыдно и показать лучшее.🏡Или найти решение для собственника и презентабельно упаковать его недвижимость и продать ценность клиенту 🎁

/Теперь люди покупают не метры, а сценарии жизни/Быстрый крик души: столько новых нейронных связей, сколько мне построил рынок недвижимости за последний месяц, давно ничто не строило 😊А теперь издалека: свой первый продуктовый опыт я получила примерно за год до первого продактского оффера, еще в Маккинзи. Мы работали с приложением, которое выполняло функции: аккуратные кнопки «заказать справку», «подать заявление». Всё логично, но пользователи терялись и раздражались. И однажды мы перевернули оптику: вместо функций начали собирать сценарии — «я попал в аварию», «я переехал», «ребенок идет в школу» — а за ними конкретный набор действий. Это было мое первое «вау».С рынком недвижимости сейчас происходит примерно то же самое. Раньше можно было купить «побольше и подешевле» и рассчитывать на рост. Сегодня люди выбирают не квадратные метры, а удобство своего дня. Где я буду работать с трехчасовыми созвонами? Нужен ли коворкинг в моем же корпусе? Поможет ли спортзал на втором этаже встроить тренировки в обед?На днях сходила с подругой на приемку ее квартиры в ЖК «Остров» и смотрела на всё через эту призму. Поймала себя на мысли, что хороший проект сегодня — это не набор модных фичей, а понятный для себя сценарий жизни. Если ты можешь мысленно прожить в этом доме обычный вторник и не споткнуться о быт, значит продукт собран правильно. В этом и есть новая конкуренция — не фасадами, а логикой повседневности.Недочеты на приемке, конечно, нашли, обещали поправить. Но в целом всё хорошо, и подруга довольна 🪄

Просто на заметку: аренда дома с тремя спальнями, комнатой для помощницы и своим двориком в нашем районе будет стоить дешевле, чем 3 br апартаменты в Dubai Hills или Creek Harbour. Да что говорить, на многие двушки цена уже стоит больше 🥲По хештегу #двухэтажныйДубай смотрите посты про Arabian Ranches 2, где мы живем. Идеальный вариант для семей с детьми!

Сколько медианных месячных зарплат нужно, чтобы купить 1 квадрат жилья в новостройкеДоступность нового жилья по регионам достаточно сильно различается. «Медианному» работающему россиянину требуется работать примерно 3 месяца, чтобы купить один квадратный метр в новостройке. Это при условии, что человек будет всю зарплату откладывать на жильё, чего в реальности не бывает, и не будет залезать в ипотеку.В Крыму и Севастополе на один квадратный метр нужно откладывать более 4 медианных зарплат (соответственно, на квартиру площадью 50 кв. м паре работающих людей потребуется отдать зарплату за почти 9 лет). Очевидно, свою роль здесь играет повышенный спрос со стороны жителей других регионов, переезжающих в тёплый климат. Похожая ситуация с доступностью жилья в Москве, Дагестане, Астраханской области и на Алтае.Проще всего накопить на жильё в регионах Севера, где высокая зарплата сочетается со сравнительно низким спросом на жильё. Так, в Ненецком АО 1 квадратный метр нового жилья стоит примерно 1,1 медианную зарплату после вычета налогов.Собственно, это и можно считать основной причиной того, почему средний размер квартир уменьшается. Квартиры с большой площадью сейчас доступны фактически только при использовании льготной ипотеки. Развитие индивидуального жилищного строительства в такой ситуации видится естественным и реальным путём решения проблемы, да и на рождаемости это скажется положительно.Интерактивная версияПодписаться на канал

ПОЧЕМУ Я СРЫВАЮ СДЕЛКИ ?? 😳Я попросила ИИ проанализировать мой канал.И знаете, что оказалось самым важным?Не 45 успешных сделок за год.Не 25 лет опыта работы в недвижимостиНе участие в многочисленных форумах и подкастах.А то, что я…разваливала и даже запрещала сделки клиентам.Да, сознательно.Когда видела:— налоговые риски— юридические дефекты— угрозу оспаривания сделки— риск банкротства продавца— и даже отговаривала от продажи квартиры, если видела, что для клиента это невыгодно.Я останавливала процесс.Потому что комиссия — это один раз.А потеря репутации — это потеря на годы.ИИ назвал это «приоритетом долгосрочной репутации над сиюминутной комиссией».Для меня это просто норма.Сегодня рынок стал другим.Добросовестность покупателя не спасает.Низкая цена объекта - не подарок, а возможные риски.Нотариус, юрист и риелтор отвечают за разное.И ошибка может стоить десятки миллионов.И если коротко - я не продаю и не покупаю квартиры.Я собираю СИСТЕМУ безопасности вокруг сделки.И да, я правда ни разу не опоздала на сделку ⌛️Но самое главное - я не дала клиентам опоздать с защитой.Если вы думаете, что сделка - это «показали, подписали, перевели деньги»- вы живёте в 2015 году.2026 - это уже другая лига.

Ой, а еще минутка гордостиЯ писала о том, что поменяла полностью свою сферу деятельности и теперь я брокер по недвижимости.За эти первые полгода я прошла слюни, сопли, ночные слезы, отчаяние, эмоциональные перепады, сидение в офисе до 23:00, но в итоге у меня получилось подряд закрыть сделочки.А когда меня на новогоднем корпоративе наградили, я вообще забыла, что мне что-то тяжело далось, и еще раз удостоверилась, что я точно на своем месте!За это очень благодарна моим руководителям, это сильно вдохновляет продолжать в том же духе и оправдывать оказанное доверие.Если честно даже не думала, что так сильно ведусь на медальки, но может я их просто раньше таким трудом не зарабатывала, даже заработанные деньги померкли на фоне этого события.Короче, вывод один, мир всегда подскажет, на своем ли вы месте, а все увольнения и сокращения просто ведут в новые лучшие места. И хочу напомнить, что дорога не быстрая, у меня на этот «поиск себя» ушло почти 5 лет.

ПИК: консолидация почти завершена, рынок только начинает это закладывать в ценуКомпания «Недвижимые активы», ставшая крупным акционером ПИК, направила оферту на 99,8 млн акций — около 15% капитала. Логика обязательных предложений подсказывает: до 85% бумаг уже могли быть консолидированы ранее. На этом фоне недавние события — отмена дивидендной политики, корпоративные решения и повышенная волатильность — выглядят не как случайность, а как этап подготовки к изменению структуры собственности.Формально новый акционер заявляет, что не намерен менять стратегию и входить в операционное управление. Однако планируемое участие в совете директоров при таком пакете означает фактическое влияние на ключевые решения — даже без публичного пересмотра стратегии.Отдельный вопрос — структура free-float. По последним данным Мосбиржи он оценивался примерно в 21%, тогда как оферта адресована лишь 15% акций. Это косвенно указывает на то, что часть бумаг могла быть выкуплена с рынка заранее, вероятно, в периоды снижения котировок. 95% - это принудительная оферта и видимо к ней стремится мажоритарий. Минимально возможная цена оферты, исходя из средневзвешенной за шесть месяцев, составляет около 474,4 рубля. При текущих котировках вблизи 477 рублей значимой премии рынок пока не видит. Итоговые параметры станут понятны только после проверки Банком России, ориентировочно к концу февраля.Если консолидация подтвердится, ПИК может превратиться в компанию с существенно более низким свободным обращением. Для рынка это означает не столько изменение текущей оценки, сколько иной профиль ликвидности и волатильности — факторы, которые инвесторы обычно начинают учитывать уже постфактум.

🏠Про бонды Самолета: стоит ли покупать?Отдельно сегодня хочется коснуться темы облигаций Самолета. Бумаги торгуются под 25-30% годовых. ◻️Длинный выпуск СамолетP18 до публикации об обращении Самолета за госпомощью торговался выше 111%, а теперь торгуется ~102,3%. Стоит ли купить их под идею нормализации ситуации и возвращения цен обратно? Мы при анализе застройщиков в меньшей степени смотрим на прибыльность компаний, которая в основном отражает успехи предыдущих периодов. В большей степени на качество и защищенность баланса. По нашим расчетам, основанным на МСФО Самолета за 1пг 2025, корпоративный чистый долг компании 116 млрд руб. (самый большой в секторе), доля покрытия короткого долга деньгами на счетах (без учета эскроу) около 48%. Деньги на счетах эскроу покрывают обязательства по проектному финансированию на ~65%, хотя, к примеру, у ЛСР и Сэтла более 100%. Компания действительно работает с большим плечом и ей действительно сложно жить в условиях сегодняшней стоимости денег. Вероятно, именно поэтому Самолет и прибегал к размещению довольно экзотических для России бондов – дисконтные 2Р2 (размещение которых в итоге было перенесено на неопределенный срок, что спасло инвесторов от убытков в первый день торгов), а до того конвертируемых Р21. Так что пока в нашем понимании риск углубления снижения цен в бондах Самолета выше, чем вероятность их восстановления.

❓Что сейчас докупаю?Фонды Недвижимости заметно выросли в цене. Выбор, что докупать, стал сложнее. Смотрим на цифры по будущей дивидендной/выплатной доходности:🔸Сбер:Даст в этом году 12,5% дивидендов (планируемые дивидены 37,8 делим на текущую цену 301 рубль).🔸Фонд недвижимости "Современный7" даст в этом году 11,2% выплат (2950 рублей ежеквартальных выплат умножаем на 4 и делим на цену 105 тысяч). В общем сейчас в моменте решил чуть вернуться к докупкам Сбера: прибыль и дивиденды растут, цена стоит на месте, следовательно цена по отношению к росту бизнеса уже не кажется высокой.Фонд недвижимости сильно вырос, не хочу брать по высоким ценам. Может весной-летом будет коррекция и в такие моменты буду докупать недвижимость.А так Фонды просто держу и жду продолжения роста цен в ближайшие 1,5 года. Думаю фонды сейчас на этих ценах стабилизируются и продолжат рост в конце года, когда ставку начнут чуть снижать.Такие мысли и действия💪Всем успехов!🤗🤗🤗

Почему цифры на рынке недвижимости перестали что либо означать(На самом деле не только цифры, но и слова)Есть странная закономерность.Чем больше на рынке становится аналитиков, тем выше вдруг становится обещаемая доходность.Как будто это связанные вещи.Еще один расчет и плюс десять процентов.Еще один график и уже шестьдесят.К концу строительства, как минимум, разумеется. В какой то момент у меня начинается тревога.Потому что когда цифры растут так легко, обычно это значит, что они ничего не стоят.Проблема не в росте.Рост предполагается.Проблема в том, как этот рост сегодня считают.Сейчас любят говорить застройщик прогнозирует.Фраза удобная.Она снимает ответственность и звучит так, будто рынок(застройщик) уже позаботился о тебе. НО, если убрать слова, мы приходим к простой механике:Мы приносим застройщику деньги.Застройщик за это дает скидку.Меняет наш КЭШ на СКИДКУ.Рынок кэшовый и деньги здесь любят.Если платишь сразу, скидка почти всегда ощутимая.Семь процентов годовых.Десять единоразово.Иногда больше.Это не рост.Это стоимость денег.А дальше как всегда начинается самое интересное.Появляется «стандартная»рассрочка и все вдруг забывают задать простой вопрос.А была ли в этой цене скидка вообще.Это всё равно станет понятно, весь вопрос - когда ) Смотрим вторичку этого же застройщика, в этом же районе.Если ее нет, уже хуже.Смотрим от него проекты в других районах. Если нет и в других локациях его проектов, становится не по себе.Но, конечно, в любом случае, мы же изучим вторичку, в выбранном для покупки районе. Тут то обычно и становится все понятно, но удивительно что до этого шага доходят единицы.. В этот момент обычно говорят, что вторичка это прошлое.Старье.Никому не нужно.Надо смотреть в будущее.Хорошо.Давайте посмотрим в будущее, а именно, на человека.Пара айтишников.Семья с ребенком.Люди, которые просто хотят жить в Таиланде.И у них есть выбор, оказывается ) Квартира с красивыми словами про рост и плюс шестьдесят процентов к цене входа.Или вторичка рядом.Дешевле.Может даже под ремонт. С возможностью торга.Инвестор инвестору не продает.Это факт. Можете проверить если не верите) Но вернемся к веселым стартам. Если застройщик действительно поднимет цену так сильно как обещал,он или будет держать ее до конца или начнет тихо делать скидки, чтобы продажи не встали.Ответ обычно очевиден заранее.А вы что будете делать? Тоже торговаться?Или давать рассрочку от себя? Но тогда возникает главный вопрос жизни и смерти.Если не продавать рост, то что тогда вообще продавать ? 🤯Ответ не всем понравится. Или вернее - всем не понравится) Есть люди, которым рост не нужен.Им нужно сохранение.И внезапно оказывается, что обычная вторичка без обещанийможет быть нормальным и честным способом сохранить деньги в Пхукете.И точно более честным, чем красивые проценты необоснованного роста.Ты просто считаешь.Покупку. (Расходы на покупку)Продажу. (Расходы на продажу)Аренду. (Доход от аренды)И задаешь вопрос, который сегодня считается почти неприличным.За сколько лет это должно окупиться ? Да, окупиться. Та-дамСначала отбить все расходы.А потом уже зарабатывать.И вот с этого момента разговор про рынок становится другим, серьезным.Потому что цифры начинают что то значить.Но все ли готовы к серьезному разговору ?

«Самолёт» просит 50 млрд у государства — а дольщики ждут квартиры 😰Крупнейший застройщик страны отправил письмо в правительство с просьбой о стабилизирующем займе. ГК «Самолёт» строит 4,5 млн м² жилья — это 110 000 квартир. Но деньги заканчиваются.Почему так вышло:✖️ Ключевая ставка 21% убила ипотечный спрос — продажи рухнули✖️ Обслуживание долгов за 2024–2025 — 160 млрд ₽, больше, чем выручка с продаж✖️ Генпрокуратура изъяла проект «Марьино» — 140 га земли и 1600 дольщиков✖️ Основатель компании скончался в 2025, наследство не оформлено — облигации не выпуститьЗа «Самолётом» — 45 000 квартир к передаче, 16 школ и 9 детсадов. Если компания ляжет, пострадают не инвесторы, а семьи с детьми, которые ждут ключи.Как считаете, государство должно спасать застройщиков за счёт граждан, получается?#застройщики

✨ Друзья, доброе утро! С началом рабочей недели)✨Мы знаем, что среди наших подписчиков есть 🏠владельцы апартаментов, которые наверняка уже слышали, что с 3 февраля 2026 года в силу вступило постановление Конституционного суда РФ (№ 4‑П от 03.02.2026), разрешающее временную регистрацию в апартаментах.Раньше апартаменты, несмотря на фактическое использование для проживания, имели статус нежилых помещений — и в них нельзя было оформить даже временную регистрацию.Теперь Конституционный суд признал, что полный запрет на регистрацию нарушает права собственников. Временная регистрация разрешена — при условии, что помещение пригодно для проживания.Однако статус апартаментов как нежилых помещений не изменился. Это значит, что:- налоги и коммунальные платежи остаются на уровне коммерческих объектов;- нет права на соцподдержку, привязанную к постоянной регистрации;- недоступны некоторые виды ипотеки и льгот.#юридическиеновости #правонавкус #временнаярегистрация @pravonavkus

Крупнейший девелопер «Самолет» пошёл на посадку Крупнейший девелопер жилья в России попросил у правительства льготный кредит на ₽48–50 млрд сроком до трёх лет. Взамен акционеры готовы отдать государству блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа.«Самолет» специализируется на строительстве жилья в основном эконом и комфорт класса. Основная база — Москва и Московская область, плюс крупные города от Петербурга и Казани до Владивостока и Сахалина.Сейчас у компании в стройке более 5 млн кв. м в 16 регионах, земельный банк — порядка 40–46 млн кв. м, в 2025 году сдано около 1.4 млн кв. м и передано 31 тыс. квартир.С одной стороны, «Самолет» формально системообразующий девелопер, а его падение ударит по дольщикам, банкам и фондовому рынку. Это аргумент в пользу того, что государство вмешается — хотя бы в формате льготного финансирования или вхождения госструктур в капитал.Но есть и противоположный фактор. Такое адресное кредитование —сигнал остальным, что можно начинать агрессивный и рискованный рост, а в случае чего получить поддержку от государства.Откуда проблемы у «Самолёта»Проблемная как обычно комплексная:• Общий объём обязательств — свыше ₽950 млрд , чистый долг около ₽350 млрд. По сути, вся операционная прибыль уходит на проценты• Модель «быстрый масштаб за счёт кредита» перестала работать на фоне высокой ключевой ставки.• Более 60% сделок у «Самолёта» шли через льготную ипотеку. Как только условия льготных программ ужесточили, спрос в их сегменте просел и маржа стала быстро таять.• Почти половина домов компании сдавались с опозданием. «Самолет» фигурирует в рейтингах как один из наиболее проблемных застройщиков по срокам. На этом фоне после отмены моратория на штрафы посыпались иски за задержки, отделку и мебель — сама компания оценивает совокупные претензии и выплаты в ₽40–43 млрд и называет это «потребительским терроризмом».На рынке сейчас накопилось около 400–420.000. непроданных новостроек. Проблему проще решать через снижение цен, а не через дотации застройщикам. Если «Самолет» начнет дисконтировать непроданные квадратные метры, это станет драйвером снижения цен.Но если государство поддержит застройщика, то новостройки останутся дорогими, при этом темпы строительства и вывод новых проектов замедлятся. В любом случае кейс «Самолёта» — это сигнал, что рынок будет чиститься и покупателям надо сильно внимательнее смотреть не только на планировку, но и на баланс застройщика.Около ЦБ | Мы в MAX

Фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов: ЗПИФ Современный 9Вы частенько просите разобрать меня фонды недвижимости и особенно просите фонды для неквалов, и с ними, прямо скажем, проблема:▪️их мало▪️среди того, что есть — ряд фондов с коротким сроком действия (до 2026-2027 года) типа Арендный поток 2, Арендный бизнес 2, Перловский и Рентный доход▪️у многих из оставшихся очень крупный размер лота типа Современный 6 — 340 000 рублей, Рентный доход 2 — 103 340 рублей, Современный арендный бизнес — 520 000 рублей и так далее ▪️у ряда фондов неинтересное наполнение и достаточно низкая ожидаемая доходность типа как у Самолет. Инвестиции в недвижимость Вот и получается, что выбора там особо и нет среди фондов для неквалов — либо Атриум, который сейчас отрос дороже СЧА на пай, либо Современный 7, который из-за абсолютной стоимости пая тоже не всем подойдет, либо Акцент 5, который только вышел на биржу и к которому у меня есть вопросы. Есть еще Складская коллекция 2 в потенциале, но там пока не совсем понятно что будет с доходностью. Но проблема в том, что у меня у самой есть Атриум в портфеле и премия к СЧА в этом фонде как будто намекает, что надо бы рассмотреть какую-то альтернативу хотя бы для части позиции. Поэтому я сегодня усиленно изучала рынок фондов недвижимости для неквалов и из всего что я смотрела для неквалов в моменте у меня вызвали интерес два фонда — ЗПИФ Современный 9 и Складская коллекция 2. Поэтому давайте пополним нашу библиотеку разборов фондов недвижимости и бегло посмотрим на ЗПИФ Современный 9.▪️Фонд: ЗПИФ Современный 9▪️ ISIN: RU000A1099U0▪️ Тип фонда: фонд недвижимости▪️ Кредитное плечо в составе фонда: нет▪️ УК: ООО «Современные фонды недвижимости» ▪️ Комиссия фонда: 0,5% от СЧА УК + 0,2% спецдепозитарий, регистратор, аудитор, оценщик (но правила предусматривают возможность более высоких комиссий)▪️ Дата окончания договора с УК: 31.01.2028▪️ СЧА на пай: 6,38▪️ Текущая цена пая: 6,16▪️ Дисконт стоимости пая к СЧА: 3,4%▪️ Выплата дивидендов: нет, весь доход в конце срока▪️ Дивидендная доходность ожидаемая: 0% до налогов ▪️ Доход от роста курсовой стоимости пая ожидаемый: 22% годовых+▪️ Общая доходность ожидаемая: 22%▪️ Только для квалов: нетФонд инвестирует в коммерческую недвижимость. С приобретением недвижимости в фонд были проблемы, деньги фактически лежали на депозите. Недвижимость в фонд в итоге попала только в конце прошлого года. Сейчас в составе фонда складской комплекс «Домодедово», введенный в эксплуатацию в прошлом году, общей площадью 148 340,0 кв.м. СЧА фонда — 14,7 млрд. рублей., в том числе недвижимость — 11,6 млрд. рублей и денежные средства — 2,3 млрд. рублей, поэтому гипотетически имущество фонда тут может даже еще немного прирасти в период действия фонда, так как доход от аренды не выплачивается пайщикам, а аккумулируется внутри фонда. В этом, кстати, его особенность, потому что большинство фондов выплачивают пайщикам доход в виде арендной платы на ежемесячной или ежеквартальной основе. С одной стороны это плюс для тех, кто ищет помимо диверсификации по классам активов еще и генерацию кэша, но с другой — это минус, так как при выплате доходы сразу облагаются налогом, а при аккумулировании их внутри фонда мы имеем отложенное налогообложение и в потенциале за счет этого чуть более высокий доход. Плюсы — небольшой дисконт к СЧА и потенциальный бонус к доходности, неплохая ликвидность, низкий порог входа, низкая корреляция с фондовым рынком, хороший объект, хорошие условия договора аренды. Минусы — комиссии могут увеличить, не очень большой срок жизни фонда, монофонд только с одним объектом недвижимости и повышенные риски в связи с этим.Поэтому в целом на мой взгляд этот фонд неквалам вполне можно рассмотреть как вариант для диверсификации портфеля по классам активов. Не ИИР.