Недвижимость — страница 13

умилительноеРиэлторских структур в России становится больше в условиях охлаждения спроса на жилье.так и должно быть, огаиз заметки мы поняли, что риэлтор это такая палка-копалка для застройщиков с низким порогом (что бы это ни значило). то есть подросло число риэлторов именно для продажи новостроек в условиях, когда покупатель не может сориентироваться в предложении (у нас такая проблема всегда с покупкой туалетной бумаги - невозможно понять какая выгоднее и качественнее, там слишком много факторов: слои, диаметр втулки, ее способность к самоликвидации, длина рулона, количество в упаковке, крч капец сложное).так вот. большинство вновь пришедших людей и агентств - временщики. мало кто выживет. но именно они могут стать триггером для всяких ужесточений.доброе утро 🫶

Зачем вообще нужен агент?Особенно, если вы уже в Таиланде? И знаете, где офис застройщика.И сами можете прийти, а там есть русский переводчик. А с чатом GPT еще и контракт перепроверите. Ну вроде логично, зачем?А чтобы потом не попасть в такую ситуацию:« Добрый день, Татьяна поделитесь пожалуйста контактами тайского юриста, специализирующегося на недвижимости.(Более 3-х  лет не можем получить чинот, застройщик продал квартиры, которые уже на момент продажи находились в залоге у банка)». Что делает агент? 1️⃣Знает репутацию всех застройщиков. Особенно, если агент живет здесь 20 лет. 2️⃣Рассказывает все риски входа в эту сделку. 3️⃣Предлагает  3-5 альтернатив для покупки, исходя из планов покупателя на будущее. А застройщик думает, что вы пришли к нему со 100% уверенностью в выборе. 4️⃣ Возит и показывает объекты бесплатно хоть каждый день. Объясняет, как читать прайс лист, как смотреть макет. ‼️ВАЖНО! Работа агента для покупателя бесплатная. Цена квартиры у агента и застройщика одинаковая. Но агент может дать скидку от себя или подарок, а застройщик нет, только в рамках публичных промоакций. Почему все боятся агентов? ❌ Агент потом задолбает: будет закидывать предложениями, вопросами, навязывать услуги. ❌ Агентов так много, откуда у них экспертность? Может он еще хуже сделает. ❌  Агент куда-нибудь исчезнет, а застройщик нет. Всё тоже самое может быть и с застройщикам, и многочисленные недострои на Пхукете тому доказательство. 📌ВЫВОД:На Бога надейся, а сам не плошай. Изучайте информацию, не вкладывайте последние деньги. Квартира в Таиланде прихоть, а не необходимость. С агентом или без, пусть будет всё хорошо, как тайский сабай. Консультация по объектам недвижимости в Паттайе +66 85 502 9777

Обратите внимание, когда власти хотят ввести какие-то ограничения они это делают без какой-либо предварительной дискуссии.Сегодня вступило в силу ограничение семейной ипотеки. Теперь можно брать только одну ипотеку на семью. Раньше были возможны различные схематозы с созаемщиками и т.п.При этом все прошло без каких - то обсуждениях в медиа. Ну во всяком случае, если об этом и говорили, то без широкой медийной огласки.Это я к чему?Власти прекрасно понимают как действует "эффект последнего вагона", а потому чтобы не провоцировать набег лохов на офисы застройщиков и банки фактически приняли решение, фигурально выражаясь, одним днем.Таким образом, если мы слышим заявления про какие-либо инициативы и/или реформы, которые обильно муссируются в СМИ, то это 100% очередная кампания застройщиков, которые отыгрывают кейс последнего вагона. 99% процентов, что "инициатива" принята не будет. Вспомним эти пугалки про льготную ипотеку на вторичку и т.п.Что еще важно?Все вышеописанное подтверждает мой тезис от 2021 года: "если власти захотят отметить льготную / семейную ипотеку, то они это могут сделать формально ее не отменяя, просто посредством различных скрытых (и даже открытых) ограничений будет многократно сокращен пул потенциальных рецепиентов; формально есть, но воспользоваться не может никто".

Привет, друзья 👋Собрали много реакций под постом про Пхукет — значит, как и обещал, начинаю делиться мыслями про недвижимость в Таиланде!➡️ Я вернулся с отпуска. Впервые был в Таиланде, на острове Пхукет. Сразу скажу: я редко высказываюсь про зарубежную недвижимость. У меня нет личного опыта покупки или инвестирования в объекты за границей — ни для жизни, ни для инвестиций. Но при этом я всегда внимательно смотрю на такие рынки: изучаю цифры, логику, экономику, нюансы. Понимать «как это устроено» — часть моей профессии.✅ В этой поездке было особенно интересно погрузиться в рынок недвижимости Пхукета. Во-первых, потому что это один из самых обсуждаемых регионов. Во-вторых, потому что перед поездкой я внимательно посмотрел на макроэкономику Таиланда — и она, мягко говоря, заставляет задуматься.Короткий срез фактов за последние 20 лет ⬇️🟠 Экономика Таиланда выросла более чем на 225%🟠 ВВП увеличился с ~$173 млрд до ~$526–560 млрд🟠 Рост был поступательный, без резких обваловЭкономика страны диверсифицирована и не завязана на одном секторе:🟠 промышленность и экспорт🟠 финансы и банковский сектор🟠 медицина и медицинский туризм🟠 логистика и порты🟠 туризм и сервисЧто важно для инвестора:✅ тайский бат укрепился к доллару более чем на 15% за 20 лет✅ кризисы 2008 и 2020 годов прошли без девальвации✅ средняя инфляция за 20 лет — около 2,1%Недвижимость тоже говорит сама за себя:✅ цены выросли примерно на 55% за последние 10 лет✅ рост продолжался даже во время мировых кризисов⁉️ Почему именно ПхукетПхукет сегодня — регион №1 в Таиланде по росту стоимости недвижимости. И это не случайность.Ключевые причины:🟠 инфраструктура международного уровня🟠 рост постоянного и сезонного населения🟠 высокий туристический чек🟠 ограниченный и невосполнимый земельный ресурс🟠 системные государственные инвестиции в островЗа последние 20 лет Пхукет вышел далеко за рамки «курорта». Это уже международный регион для жизни, капитала и инвестиций.➡️ Если коротко по ощущениям и цифрам: Таиланд — это устойчивая региональная экономика, а не «страна одного направления». Рынок недвижимости отражает состояние экономики, а не живёт отдельной жизнью. А основной потенциал роста сегодня сосредоточен именно на Пхукете.Интересно ваше мнение⬇️Были в Таиланде? Что понравилось, а что — нет?🎯 В следующем посте поделюсь кадрами с экскурсии по недвижимости Тайланда

История1. Посутка. Часть 2.Горы мусора ( мусорные баки прямо у подъезда)Грязная посуда (во всех квартирах у нас посудомойки и капсулы)Белые полотенца на полуНо, даже не это расстроило, что повсеместно жёлтые пятна от специй, как будто их не просто в еду добавляли, а опыляли пространство😂:холодильник, микроволновка, салфетки, приборы.Разбит стакан, прихватизированы часть ложек.Но, самое неприятное, что быстро не исправишь: прожгли столешницу на кухне и испорчена полка для сушки посуды, там просто стояла вода и стекала из под шкафа, естественно лдсп разбухло.А что такое замена на кухне? Это надо заказать новое, демонтировать врезную технику, разобрать почти всю кухню заново и потом собрать.🤦‍♀Залог покрыл только генеральную уборку и мелкие позиции, пропажи.Связались с представителем, направили счёт, жду решения.

играем с дочкой в кукольный домик. Дочь:— а теперь наша мама беременеет третьим и становится мама-герой. — а мама двоих еще не герой? — герой, но не такой герой, как мама троих которая. — логично. К слову, так выглядит мама троих, которая герой, по версии моей дочери. Мне особенно нравится поплывший глаз, напоминающий нервный тик. Хорошо, что сегодня пятница и можно отложить все геройства до понедельника.

Главные трэш-новости на СЕГОДНЯ от Минфина, о которых узнали за сутки до их вступления в силу, или подстава-подстав. Об изменениях в Семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года, мы (риелторы) да и вы (читатели) знали уже многое. Об этом говорят из каждого "утюга" и давно. Полностью об изменениях здесь Основные изменения с 1 февраля 2026, к которым были готовы, касаются:- количества взятых льготных ипотек для супругов в браке (каждому по одной, или семье одну на всех);- исключения из сделки одного из супругов, если испорчена кредитная история;- отмена "Донорской ипотеки", когда основной заёмщик может быть человек без ребёнка. К этому готовились 🫡, форсировали сделки, чтобы успеть до изменений. Но к этому ни кто не был готов 😶 и сегодня уже срываются сделки с клиентами, которые в РАЗВОДЕ (не успеть физически за сутки). Суть 🧐: Если родители в разводе и имеют общего ребенка, то ипотека доступна только одному из родителей — тому, с кем проживает ребенок. Проживание подтверждается справкой о регистрации. Застройщикам и так сейчас не просто, а Минфин получается их хоронит 😑. Если только у меня за сегодня срывается сделка с клиентом в "разводе", у моих нескольких коллег в офисе, а сколько таких в городе, а в РФ?

Александр Пузанов: видны контуры стабилизацииДискуссия «Мегаполисы vs Малые города», за которой «Платформа» следит с 14 января, агрегируя все новые экспертные позиции, постепенно выявляет консенсус: будущее — за смешанной моделью, где мегаполисы и малые территории развиваются параллельно. Гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов углубляет эту мысль, показывая, что система уже движется не к «победе» одной модели, а к сложной стабилизации всей сети расселения.«Великий переток» выдыхается, мы близки к стабилизацииЧасто говорят о непрерывном перетоке из малых городов в крупные. Но этот процесс, на мой взгляд, уже замедляется — на это указывают результаты последних расчетов. Видны контуры, в которых он может стабилизироваться. Более того, в четверти малых городов за последние десять лет население увеличилось. Конечно, в первую очередь это города в границах крупных агломераций.Предполагаю, что где-то к 2035–2040-му году доли населения в мегаполисах, крупных и малых городах стабилизируются. Доля населения, проживающего в малых городах, в этот период еще уменьшится, но не принципиально. Упрощая: большинство тех, кто хотел уехать, уже уехали.Два типа малых городов: в агломерациях и изолированные, их судьбы — разныеВсе меньше оснований говорить о малых городах в целом как об однородной группе.Важное разделение: малые города в границах крупнейших агломераций — они развиваются. Их развитие определяется экономикой агломерации в целом. А вот относительно изолированные малые города, особенно на редконаселенных территориях — Сибирь, Дальний Восток, Крайний Север, среди которых много моногородов — там сохраняются серьезные проблемы. Хотя и в этих регионах есть успешные примеры социально-экономического развития.Что касается диверсификации в моногородах... там были серьезные усилия, государственные программы. И в отношении многих городов из официального списка моногородов действительно можно говорить о диверсификации. Но в некоторых случаях она произошла «со знаком минус» — просто потому, что градообразующее предприятие резко сократило объемы или прекратило существование.Кто остается и может ли малый город стать центром притяженияВ малых городах остаются два круга «постоянного населения». Первый круг — это те, кто нужен для конкурентоспособной экономики этих городов. Там есть либо уникальные ресурсы, либо производства, требующие изолированности — оборонка, атомная промышленность. Либо туризм, какие-то еще ниши в сфере услуг. Второй круг — те, кому не подходит темп жизни большого города. Они сознательно выбирают для себя другое, более спокойное окружение.Успех города не всегда измеряется ростом населения. Есть примеры, как Выкса в Нижегородской области. Город на слуху, стал центром культурных инноваций, привлекает гостей. Но численность населения сокращается, потому что на металлургическом производстве растет производительность труда, и от этого нужда в работниках спадает. При этом город не умирает — он оживает. Тут чуть более сложные взаимосвязи.Роль сообщества и властей: не переселять, а убирать барьерыНа первом месте — состояние местного сообщества. Социальный оптимизм — важнейший фактор. При одних и тех же внешних условиях может быть поиск точек роста, поддержка идей, либо уныние и стимулы уехать. Внешние силы — инвесторы, пассионарии — могут подтолкнуть. Но если само местное сообщество не готово, любые инвестиции дадут короткий эффект.Роль федеральных и местных властей должна быть в том, чтобы убирать искусственное выталкивание. Чтобы люди не уезжали не из-за отсутствия перспектив, а из-за неадекватной инфраструктуры, потому что там скучно, нет событий. Задача — не «переселять» людей, а создавать условия там, где у малых городов есть потенциал.Экономика все равно будет требовать притока в крупные города, где выше производительность. Но там, где в малом городе есть возможности, нужно, чтобы они не блокировались нерешенностью инфраструктурных проблем, ощущением изолированности.🔹 Канал экспертных коммуникаций ЦСП «Платформа»

43-я широта (параллель) — это линия, проходящая примерно на 43 градуса к северу от экватора, на которой расположены такие города, как Сочи, Владикавказ, Алма-Ата, Торонто, ⛱ Ницца и Владивосток, определяя схожий климат и освещённость © Обзор от ИИИтак, у нас с 👀 Ниццей много общего. Так считает ИИ.С Сочи общего, конечно, больше, и мы сейчас не про климат и освещённость. Весь 2025 год то здесь, то там, на форумах и в переговорках именно Сочи вспоминают в разговорах о гонках комиссий и агентском канале продаж.Отсылка хорошая - Сочи нас в этом смысле сильно опередил, и неприличные комиссии появились там раньше, а ещё раньше появилась кипящая конкуренция.Владивосток масштабированию агентского канала долго сопротивлялся, но после выхода рекламных бюджетов 🚀 в космос агентский канал показался человечным, близким и как-то даже уже недорогим. "В конце концов, риэлторам мы платим за сделку, а не за право открутиться на экране. Если платить чуть больше, чем остальные, клиентов поведут именно на наш ЖК" - подумал застройщик. Так же подумал второй, третий, двадцатый.📍 Сейчас мы здесь:🧮 Средняя комиссия кружится около 3%, в абсолютном выражении выросла с 2022 года примерно втрое 💸. Рекордные значения доходят до 5-6%, и случаются регулярно.Но всё ещё есть объекты, которые платят скромные 1-1,5% и хорошо продаются. "Снято профессионалами,❗️не пытайтесь это повторить" - это случаи с такой мощью УТП, что клиент купит объект и с агентом, и без агента, и как угодно. Так могут очень не все.🍰 Доля агентского канала в объёме сделок у застройщиков с хорошими отделами продаж и активной рекламной - 60-70%. Если свой отдел продаж не поддерживать в тонусе целенаправленно, агентская доля приблизится к 80-90%.🛍 Для удержания общего объёма сделок все ещё нужна реклама, и даже с большими агентскими продажами она должна быть хорошей и активной. И агенты, и их клиенты - обычные люди, на них тоже действует реклама.🫂 Для поддержания активности агентов на объекте нужна адекватная (совсем не обязательно рекордная!) комиссия, комфорт работы агента и постоянное присутствие жилого комплекса в его жизни.У хороших застройщиков с хорошими командами всё чаще встаёт вопрос: А если агенты генерят большую часть сделок, стоит вообще продолжать вкладываться в собственные продажи? 🤔Нам кажется, что стоит. Доля агентского канала около 60% при достаточном общем объёме сделок - это показатель стабильности и управляемости 🤹‍♂ процесса, когда при перегреве рекламного рынка или кадровых потерях вас поддержит агентский канал, а при просадке агентского - выдюжите сами.И стремиться стоит именно к балансу. Все мы понимаем, что у гонки комиссий есть предел, и попадать в ситуацию, когда расходы на маркетинг и агентов съедают 8-10% суммы продаж проекта - опасно 😶‍🌫

🏘 Добросовестных покупателей хотят защитить от «эффекта Долиной»В Госдуму внесён законопроект № 1124149-8 о внесении изменений в ст. 179 ГК РФ. Документ направлен на защиту добросовестных приобретателей имущества при оспаривании сделок.Суть проблемыДаже добросовестный покупатель сегодня рискует потерять квартиру, если продавец заявляет, что действовал под влиянием мошенников. Судебная практика нередко приводит к признанию таких сделок недействительными – так называемый «эффект Долиной».Цель инициативыУстранить правовой пробел в ситуациях «возвратных» продаж, когда продавец, уже получив оплату, пытается оспорить сделку, ссылаясь на обман со стороны третьих лиц. На практике подобные споры часто сопровождаются злоупотреблениями и сговорами.Что предлагается изменить✔️ закрепить в ГК РФ презумпцию добросовестности покупателя;✔️ исключить признание сделки недействительной, если покупатель не знал и не должен был знать об обмане продавца;✔️ переложить бремя доказывания недобросовестности на продавца.Почему это важно:Поправки могут снизить риски для покупателей, повысить стабильность сделок и наконец защитить тех, кто платит деньги, но не участвует в мошеннических схемах.📌 Для практики это шаг к более справедливому балансу интересов и предсказуемости судебных решений.⚖️ Хальченко и партнеры_________________________Связаться с нами:📞 +79879739353🌐 www.xplaw.ru📧 [email protected]

От каких квартир отказываемся, работая над эффективностью.Год назад писал пост про показатели комнат на Огородном переулке в Вологде. А фотографии объекта тут.Напомню, что мы планировали с инвестором распилить объект на автономные студии, но администрация в этом отказала. Поэтому приняли решение сдавать по комнатам.Прошел год и провели аналитику по доходности для собственника. Получалась такая картина, что в долгосрочной аренде объект приносил бы даже чуть больше денег ему, а нам сильно больше.То есть, если сдавать комнаты по цене в 22000 руб все включено при цене 1к квартир 27-30 тыс руб, то и мы с комнат заработаем больше, чем с посуточной аренды и собственник будет получать стабильный доход, в среднем на 5 тыс руб больше, чем в предыдущий период.А у нас не будет лишних движений с уборкой, логистикой и бельем. А также мы не будем работать в низком среднем чеке, так как комнаты мы сдавали по 2000 руб/сутки, но прироста базы постоянных гостей это не давало, так как остальные квартиры мы сдаем дороже.Таким образом, в посуточной аренде минус 5 объектов, а в долгосрочной плюс 5 новых юнитов.Итого сейчас долгосрочная аренда - это 82 объекта, а посуточно - 65 квартир.И у меня есть предположения, что к концу 2026 года у нас в работе в посутке останется 50 квартир, но они будут приносит прибыли столько же, как и 65 объектов в предыдущий год.

ПРАВИЛЬНЫЙ КАПИТАЛИЗМФу, эти ваши советские общаги! Мрак, отсталость!А вот прекрасные современные прогрессивные американские коливинги – просто класс!И конечно, люди там живут не из-за того, что другое жильё себе позволить не могут, а им просто так нравится. Lifestyle такой, образ жизни, понимаете?Капитализм, счастье, заселись!Думай сам/Думай сейчас

Управление продажами топ-объектовОдин из плюсов возможности находиться на стыке агентского и девелоперского бизнеса - это видеть картину с двух колоколен и выстраивать управление продажами собственных объектов. А на этом набиваешь уровень и технологии, которые невозможно получить только с позиции агентства.На текущий момент в управлении продажами у нас находится целый ряд объектов в чеке от 10 млн $, в Москве, в Загородке и в Дубае на общую сумму более 150 млн $, не считая других эксклюзивов. Поэтому пришла пора активнее перекладывать накопленный опыт в работу ОП. В конце 2025 подготовили с Федором и Наташей (руководителем нашего Загорода) отдельный курс по этой теме для наших ребят и для тех, кто еще будет к нам присоединяться. Реальный практический опыт.Там подробно разобрали: в чем сходства и отличия «управления продажами» и «эксклюзива», зачем это собственнику или девелоперу, зачем это брокеру, как брать такие объекты в управление продажами и как грамотно работать с комиссионным вознаграждением и еще много чего всякого.Да, осознаю, это сложная работа и она не для каждого брокера, но кто ее освоит на высоком уровне точно не будет знать бед. И для нее нужна сильная экосистема, которая создает продукт, где брокер выступает острием.Теперь это надо грамотно внедрить. Отлично ложится задача в контекст «Года отделов продаж».

Если вдруг вы думаете купить недвижимость для инвестиции - это точно стоит знать заранее!В США правила игры очень разные. В одних штатах ты автоматически злой капиталист, а арендатор почти святой 😇 Он может не платить, не съезжать, жить как хочет - и система часто будет на его стороне. А ты продолжаешь платить ипотеку.В других местах все проще. Не платишь - съезжаешь. Без философии и долгих разговоров. Поэтому объект может выглядеть идеально на бумаге 🔥, а по факту cash flow превращается в благотворительность. В tenant-friendly зонах выселение - это месяцы времени и нервов.Из-за этого short-term rental часто выглядит логичнее. Гость не платит - он просто перестает быть гостем. Сегодня заехал, завтра выехал. Да, менеджмента больше, но многое автоматизируется, без ощущения, что ты усыновил взрослого человека 😅И еще момент - иногда город важнее штата. Можно быть в формально landlord-friendly штате, но в городе со своими правилами.Инвестиции в недвижимость - это не только цифры, но и правила игры.

А ещё вот такой нюанс местных таксисто-перевозок. 17 из 20 машин были с горЯщим чеком) Это норма для Москвы?)))

Про стройку, которая съедает жизнь. И как перестать в ней жить.Есть один устойчивый миф на рынке:Что дом — это про романтику.Про «мы начали строиться весной» и «ну к осени точно заедем».А потом:— бригада пропала;— смета внезапно +50%;— сроки внезапно ×2;— заказчик внезапно в терапии;— архитектор — крайний.Знакомо?Теперь немного реальности, без розовых фасадов: Что на самом деле является главной проблемой рынкаНе дизайн, не архитектура.И даже не деньги.Самая большая проблема — коробка.Поставить её, согласовать и доказать, что она вообще имеет право существовать.И желательно — не умереть в процессе.Почему модульные дома внезапно перестали быть «времянкой»Ключевой момент, который многие до сих пор не понимают:модульный дом — это не стройка, это готовое изделие.Он:— производится на заводе;— приезжает полностью готовым;— ставится за считанные дни;— подключается к коммуникациям;— и да, в него можно заехать и жить.Без ИЖС.Без разрешений на строительство.И даже на арендованной земле.И если что-то пошло не так —дом не остаётся памятником вашей ошибке и камнем на ваших плечах. Его просто перевозят.Почему это важно дизайнерам и архитекторам?Потому что внезапно:• планировка не «поплыла» на этапе «а давайте тут ещё чуть-чуть»;• отделка не заменяется на “похожую, но дешевле”;• мебель не приезжает через полгода после сдачи;• результат совпадает с тем, что было утверждено.Редкое чувство, согласитесь?Почему это важно инвесторам и заказчикам?Потому что: • вы знаете финальную стоимость до старта; • платите финал после приёмки, а не «потому что ребятам срочно»; • дом делается 2 месяца, а не «ну давайте ещё немного подождём».Коттеджный посёлок, отель, глэмпинг?Планируется весной → ставится летом → зарабатывает осенью.Без сюрпризов, “человеческого фактора” и нервных срывов. Самое неприятное осознаниеСтройка — это не просто «так сложилось».Это устаревшая модель, в которой неопределённость считается нормой, хаос — частью процесса, а перерасход «ну а как иначе».А можно иначе! Просто это менее драматично и гораздо эффективнее.Я не верю в чудеса (больше 20 лет на рынке, спасибо). Но я верю в предсказуемость, сроки и контроль.И да — это скучно и вы не получите любимых эмоциональных горок 😂 Зато потом не приходится объяснять заказчику,почему его дом снова «почти готов».Если вы архитектор, дизайнер, инвестор или заказчики вам надоело играть в рулетку под названием «стройка» —значит, вы уже в правильной точке для других решений, держимся вместе ✊🏼

В 2026 году на фоне снижения ключевой ставки требования банков к доходам заёмщиков для получения ипотеки могут заметно снизиться.Чтобы получить право надеть на себя кредитное ярмо на квартиру 35 кв.м., достаточно будет иметь зарплату 96,5 тыс. руб. вместо 123,2 тыс. как в 2025 г. Тем не менее это всё ещё значительно выше медианной зарплаты в России. В конце 2025 г. она составила всего 60,5 тыс. руб. в месяц.

Цифры по инвестиционной квартире 💯Друзья, привет!Обещал дать конкретики по запущенному объекту.Какие вложения уже случились:ПВ - 1МРемонт - 2М (тут все, услуги, материалы, техника, мебель)Ипотечные расходы - 240кВ комментариях задали вопрос про срок окупаемости. В жилой недвижке доходность 8-10% уже подарок, а если с ипотечным плечом, то и того не будет, в Москве так вообще хорошо - если сейчас запустите в 0.В моем случае будет даже немножко оставаться после всех обязательных расходов.Это я к чему - логика другая.По сути, я взял большие деньги у банка под низкий процент и на длинный срок.Дальше квартира просто делает свою работу. Арендаторы живут — аренда платится — ипотека гасится. Актив сам себя выкупает и со временем становится полностью моим— и всё это без постоянных вливаний денег.Арендные платежи при этом формируют подушку:на платежи, мелкий ремонт, простои и прочие неизбежные расходы.Поделитесь вашими цифрами доходности по жилой недвижке👇

Erbbaurecht, Hausgeld, Wohnfläche: какие термины вы обязаны знать перед покупкой недвижимости в ГерманииЖильё в Германии продолжает дорожать, и в 2026 году эта тенденция, скорее всего, сохранится. При этом, на мой взгляд, покупка недвижимости здесь устроена значительно сложнее, чем в Восточной Европе или на постсоветском пространстве. Там часто всё сводится к цене, договору и передаче ключей. В Германии же покупатель сталкивается с многоуровневой системой терминов, правил и обязательств, в которой легко ошибиться, если не понимать, что именно вы подписываете и за что платите. Давайте разбираться в терминах. Не забудьте сохранить пост, чтобы не потерять. Первое, с чем вы сталкиваетесь, - Kaufpreis. Это цена объекта, указанная в объявлении. Но она почти никогда не является финальной суммой. К ней добавляются Kaufnebenkosten - сопутствующие расходы, которые в сумме могут составлять от 10 до 15 процентов от цены. Сюда входит Grunderwerbsteuer, налог на покупку недвижимости, размер которого зависит от земли (в Баварии самый низкий - 3,5 %) ; Notarkosten и Grundbuchkosten, то есть оплата нотариуса и внесения в земельную книгу; а также Maklerprovision, комиссия маклера (иногда покупатель платит эту комиссию, иногда нет).А что с жилплощадью? А вот что. В объявлениях можно встретить два разных термина - Wohnfläche и Nutzfläche, и это принципиально важно. Wohnfläche - это официально признаваемая жилая площадь, которая рассчитывается по строгим правилам: балконы обычно учитываются лишь частично, мансардные помещения - с понижающим коэффициентом, а подсобные и технические помещения в неё не входят. Nutzfläche, напротив, обозначает «используемую площадь» - подвалы, кладовки, хозяйственные и технические комнаты, которые вы фактически используете, но которые юридически не считаются жилыми. Поэтому две квартиры с одинаковой Wohnfläche могут сильно отличаться по реальному объёму пространства и ощущению размеров.Про Altbau и Neubau вы сами все знаете. Добавлю, что, кроме стилистического описания, сюда входят прежде всего техническое и финансовое различие. Altbau может означать высокие расходы на отопление, необходимость реновации и проблемы с энергосбережением. Neubau - более современные стандарты, но часто и более высокая цена. В обоих случаях ключевым документом является Energieausweis, энергетический паспорт здания. В нем указан класс энергетический эффективности здания, от A+ («очень эффективный») до H («очень неэффективный»).Покупая квартиру, вы почти всегда становитесь частью WEG - Wohnungseigentümergemeinschaft, сообщества собственников, которое собирает ежемесячные платежи Hausgeld. Эти деньги идут на обслуживание дома, уборку, управление и формирование Rücklagen - резервного фонда на будущие ремонты. Низкая сумма Hausgeld - иногда признак того, что резервов нет и крупные расходы (например, на ремонт крыши) будут распределены между собственниками отдельно.Один из самых недооценённых и опасных терминов - Erbbaurecht (запишите!). Он означает, что вы покупаете квартиру или дом, но земля под ним чаще всего находится собственности города, церкви или фонда, а вы платите за ее аренду ежегодный Erbbauzins. Срок такого права обычно ограничен на 60, 75 или 99 лет. Объекты с Erbbaurecht дешевле, но их сложнее продать, сложнее профинансировать через банк и невозможно рассматривать как классическую форму собственности. Плюс неизвестно, что произойдет со зданием, когда срок аренды земли закончится (этот срок также указан в объявлении).Финальным и обязательным этапом сделки является сделка у нотариуса - Notartermin. В Германии договор купли-продажи недвижимости считается действительным только после нотариального заверения. Нотариус не представляет интересы покупателя или продавца, а лишь следит за законностью процедуры.Не дайте себя обмануть! Чем лучше вы разбираетесь в терминах и документах, тем меньше вероятность, что растущие цены на недвижимость обернутся для вас дорогой ошибкой.

🔥 Вклад — это медленное самоубийство вашего капитала!Пока вы радуетесь «гарантированным» процентам в банке, инфляция незаметно обгладывает ваш миллион. Хотите правду? Давайте по фактам на моем реальном кейсе.🚀 КЕЙС: Как из одних апартаментов сделать 3 печатных станкаВ 2021 году я зашел в объект 59,7 кв.м. Сделал грамотный редевелопмент и запустил 3 доходные студии.💰 Входной билет: 6,4 млн ₽ (свой кэш: взнос + ремонт + комплектация + узаконивание).Что имеем в сухом остатке? 🔹 Ипотека: 59,5к ₽/мес. 🔹 Налоги: Оплачены. 🔹 Чистый кэш в карман: ~90 000 ₽ каждый месяц. 👉 ROI по аренде: 16,9% годовых. Уже на лопатки кладет многие вклады!📈 Но это верхушка айсберга. Смотрим на КАПИТАЛИЗАЦИЮ: В 2021 объект стоил ~14,7 млн ₽. Сегодня этот ГАБ стоит 27-28 млн ₽! +87% к стоимости объекта за 5 лет.📊 ИТОГО: 16,9% (рента) + 17,4% (рост цены) = 34,3% ГОДОВЫХ. Это не фантазии из учебников, это реальность, которую я создаю руками.⚠️ А ТЕПЕРЬ ХОЛОДНЫЙ ДУШ ДЛЯ ЛЮБИТЕЛЕЙ ВКЛАДОВ:🏦 ВКЛАД. Дает ~13–15%, при реальной инфляции в 20%. Ваш результат: –7% покупательской способности в год. Вы официально беднеете, пока «спите спокойно».🏢 МОЙ РЕДЕВЕЛОПМЕНТ. Дает 34,3% доходности. Ваш результат: +14,3% над инфляцией. Ваш капитал не просто выживает — он доминирует на рынке.ВЫВОД ОЧЕВИДЕН! Вклад — это способ похоронить деньги. Доходная недвижимость — это машина по генерации богатства.Цифры — упрямая вещь. Согласны или идете открывать очередной вклад? 👇

Риэлторы во всех странах одинаковые, как на одних курсах учились.Видела квартиру на восьмом этаже (девятый российский) в доме без лифта. Я даже не знала, что такие бывают: во многих старых домах лифта нет, но в них и этажей от силы пять. Этот дом построили двадцать лет назад. Десятиэтажка без лифта.Риэлтор в объявлении:— …другие преимущества дома: отсутствие лифта позволит вам сэкономить на коммунальных платежах. Не упустите возможность приобрести эту прекрасную квартиру! Уникальное предложение! Второго такого вы не найдете!

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъят у его собственника и продан с публичных торгов - см. ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 15 декабря 2025 г. № 465-ФЗ. Изъятие производится только по решению суда. 🟥Начальная цена таких земельных участков с 2026 года устанавливается в размере их кадастровой стоимости, сведения о которой содержатся в ЕГРН.Основания для изъятия:1️⃣установление факта неиспользования з.у. в соответствии с целевым назначением в течение 3 и более лет; факт устанавливается в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора);2️⃣использование з.у. с нарушением требований законодательства Российской Федерации на протяжении не менее трёх лет подряд с даты выявления в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) данного нарушения;3️⃣использование земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде; 4️⃣ранее изъятый у другого собственника земельный участок, проданный по решению суда с публичных торгов, не используется новым собственником по целевому назначению по истечении одного года с даты его приобретения.Законом закреплено положение о том, что уполномоченный орган исполнительной власти по осуществлению федерального государственного земельного контроля (надзора) по истечении одного года с момента возникновения у собственника права собственности на такой земельный участок проводит контрольное (надзорное) мероприятие за соблюдением обязательных требований по использованию такого земельного участка по целевому назначению. ➖Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлены Постановлением Правительства Российскрй Федерации от 22 июля 2011 г. N 612. ➖Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Век живи, век учись. Или как мы продавали коммерческое помещение.Мы купили на торгах ГАБ под Новосибирском. Помещение в центре небольшого городка, в котором сидел СДЭК.СДЭК правда сначала ушел от нас, но потом, попробовав деятельность в другом месте, опять вернулся, уже на наших условиях😁Но я хочу рассказать не об этом. А о том, как проходила продажа. Покупателем выступил один из наших инвесторов (это был очень крутой ход, т.к. помещение приносит чистого дохода больше, чем любой другой консервативный инструмент).🫐 Перед сделкой я заказываю выписку из ЕГРН, и она меня повергает в шок, потому что на помещении зарегистрирован залог в виде ипотеки в пользу физлица.С учетом того, что помещение куплено с торгов в банкротстве, такое в принципе невозможно, потому что торги как чистилище:) - освобождают от всех обременений (почти от всех)😶‍🌫️А здесь по наследству от должника нам перешел его кредитор. Но самое удивительное, что на момент вступление в право собственности мы получили выписку и никаких обременений в ней не было.🍪 Это двойное чудо: мало того, что этого залога вообще после торгов не могло существовать, так он еще и задним числом появился из ниоткуда.🌟 Что мы сделали? Мы подали заявление об исправлении технической ошибки, конечно же, предоставив все доказательства того, что это именно ошибка.И что вы думаете? Нам-таки ее исправили и убрали залог из реестра. Вот так бывает.Наконец-то можно было подавать документы на переход права уже к покупателю. Мы как самые продвинутые пользователи ЕГРН подали документы на регистрацию в электронном виде. И приготовились ждать.Ха😁Драматизма ситуации придавало еще и то, что это было под конец 2025 года и хотелось расквитаться с этим вопросом до прихода 2026, чтобы не думать о лимитах, НДС и т.д.И вот 30 декабря 2025 года. 3 часа до конца рабочего дня. Мне звонит регистратор:- Я возвращаю ваше регистрационное дело без исполнения.- Чтооооо? Почемуууууу?👀- У вас нет галочки, что вы имеете право подавать документы в электронном виде.- Какой еще галочки? Я совершила уже с десяток сделок в электронном виде и о такой галочке слышу впервые.- Ну... Значит, у вас были некомпетентные регистраторы. Откуда я знаю, что именно вы подали заявление.- ОМГ! Где нужно поставить эту галочку, чтобы вы не возвратили дело?- В МФЦ.- Эмммм....👀 В чем тогда смысл подачи документов онлайн, если мне все равно нужно идти в МФЦ?- Вот такие правила. Вы же знаете, сколько сейчас мошенников.- Мне нужно 30 минут и я буду в МФЦ. Только не возвращайте.- Ок. Если успеете до конца рабочего дня, то я проведу вам сделку.Я успела. Сделку провели. Очень крутой опыт и куча эмоций!🍬 Перед продажей заказывайте онлайн-выписку, даже если на вашем имуществе не должно быть обременений.🍬 Если подаете документы о переходе права в электронном виде, продавцу все равно придется идти в МФЦ, чтобы поставить "галочку", что он имеет права подавать документы в электронном виде.

Во благо душевного и финансового покоя я сдаю в аренду несколько машиномест. Обычно арендаторы ставят только машину, иногда кладут рядом резину, чтобы не одного оплаченного квадратного сантиметра не пустовало. Но один арендатор делает невозможное. Каждый раз заставляя мои глаза округляться всё больше, хотя казалось бы уже некуда.Каждый раз, проезжая мимо этого машиноместа, я замечаю, как на 14 квадратных метрах стали умещаться по мимо машины два мотоцикла, летняя резина, около 7 баллонов со всякими нужными омывайками и что-то завернутое в тряпки. Мой арендатор явно притворяется архитектором, потому что конструкция росла вверх и вселяла недоумение, как и некоторые здания в нашем городе. Я уже хотела позвонить ему и немного обсудить правила игры. Но он сделал неожиданный ход. Поставил там диванчик с подушечками и столик, на котором стоят искусственные цветы 🐱🐱🐱 Теперь я даже боюсь спугнуть его период гнездования. Хочется до конца узнать на что он способен. Вдруг отгородиться и интернет проведёт.Upd: фотку в комменты закину, а то сегодня появился ещё шкаф

#личное_скабелинаВ сторис на днях опубликовала приятную личную новость. Много поздравлений и реакций. Всех благодарю 🤗Периодически важно делиться личным. Чтоб вы понимали, что перед вами психолог, который проактивно работает над собой, своими целями, бизнесом, отношениями, семьей, детьми и финансовым ростом. В общем психологически здоров )Отвечаю сразу на все любопытные и личные вопросы:- Сколько стоит квартира? 😁 - Не скажу )) Чтобы кого-то не шокировать, а кого-то не вводить в заблуждение. Цены на недвижимость в Сочи такие же как и в Москве.- Почему квартира, ведь мы собирались строить дом?- Это квартира для коммерческих целей. Сделаем ремонт и пойдет в посуточную аренду. Квартира в Новом ЖК с видом на горы и реку, и в пешей доступности до моря. Потом поделюсь видео, фоточками в сторис или в канале.- Будем ли строить дом?- Строить вряд ли. Это долго. Время идет, дети растут. Планируем покупать готовый дом. Хотим, чтоб дети пожили с нами в готовом прекрасном доме, а не наблюдали стройку.- Вы купили квартиру, которую сейчас снимаете?- Нет. Но ее тоже планируем выкупать. Текущая наша квартира офигенная - просто находка. С панорамным видом на море и горы… в обе стороны! Плюс квартира большая 90 метров, с высокими потолками и балконом в каждой комнате. Хозяева в Германии. Как только они приедут в Россию, то мы очень надеемся они все же ее продадут. О нашем намерении ее выкупить мы им уже много раз сказали.Это все личные новости на эту минуту ))P.S.: Для тех, кто пишет «Счастье любит тишину» - отвечу цитатой мудрой Татьяны Мужицкой: «Счастье любит путешествовать, ржать и тр*хаться, а не тишину».

Добрый день, свежие новости. Квартиру с которой съехали Тюменцы 19 числа, сегодня сдал, 43 тыс.Женщина 46 лет, у неё будет ремонт, несколько месяцев, будет арендовать.До этого возникали не подходящие варианты, в основе молодые люди, либо молодые люди с девушкой. Понимал, что с ними больше проблем. Один приехал заранее, посмотреть дом, отзвонился, сказал что он любит открывать окна зимой, а рядом частные дома, переживает, что они будут топить печи и может появляться запах. Отговаривать не стал, сказал, что так и будет.Дело в том, что по разговору стало ясно, что человек эмоциональный, с такими лучше не иметь дела в части взаимодействия. Был и футболист местной команды Иртыш, но ему нужно чуть позже, в начале февраля.И другие с нюансами.Спрос есть, арендаторы отмечают рост стоимости аренды, но с пониманием 👍

Ответ - да, закон таких ограничений не содержит. По общему правилу российское законодательство не запрещает брать несколько ипотечных кредитов на одного человека, если речь не идет о специальных льготных программах ("IT-ипотека", "Дальневосточная" или "Арктическая").Но важно понимать, что окончательное слово всегда остается за кредитной организацией, которая будет тщательно проверять финансовое состояние заемщика.Кредитная организация несет риски и оценивает, сможет ли заемщик обслуживать сразу два крупных долга - банк тщательно анализирует финансовое положение человека.Возможны ситуации, когда формально отказать не имеют права, но на практике отказ все же происходит. Например, если у заемщика официально достаточно высокий доход и чистая кредитная история, но показатель его долговой нагрузки (ПДН - соотношение всех ежемесячных платежей по кредитам к доходу) превышает внутренние лимиты банка. Некоторые банки устанавливают собственные внутренние ограничения, например, не более трех ипотечных кредитов в год или не более пяти действующих одновременноИтак, при оценке заявки на вторую ипотеку банки рассматривают несколько главных критериев:◽️Платежеспособность, то есть достаточный официальный доход, чтобы покрывать выплаты. Специалисты считают, что сумма всех ежемесячных платежей по кредитам не должна превышать 40-50% от дохода семьи.◽️Показатель долговой нагрузки (ПДН), который банки обязаны рассчитывать.◽️Безупречная кредитная история без просрочек по текущим обязательствам.◽️Имеет значение стаж работы на последнем месте, который подтверждает стабильность заработка.#Поможем_разобраться РГ | Буква закона

Новости российской экономики за последний год можно не открывать. Один и тот же процесс - всё сокращается, не как в крутом пике, но в плавном планирующем падении самолёта у которого не то все моторы отказали, не то топливо закончилось. И он теряет на каждые сто километров десять процентов набранной высоты. Пассажирам на борту кажется, что всё нормально, летим, и ещё даже над облаками, из кабины пилотов раздаются невнятные звуки и стуки. Стюардесса прошла по салону и аккуратно взглянула в иллюминаторы на крылья. Тем не менее за последние два дня сообщали, что:"Крупные рестораны, кофейни и бары начали закрывать свои заведения. В числе тех, кто решил оптимизировать свое присутствие на рынке, оказались «Шоколадница», «Ростикс», «Якитория», Menza. Полностью закрылись «Хлеб насущный», пиццерия Fornetto, сеть баров «Дорогая, я перезвоню». Всего, по данным «Контур.Фокуса», за год в России было ликвидировано на 10% больше предприятий общепита — 35,4 тыс. Аналитики отмечают снижение темпов роста отрасли, а также увеличение разрыва между созданием новых и закрытием существующих точек, — Известия.По данным Института проблем естественных монополий (ИПЕМ), российская промышленность в 2025 году практически не выросла — всего на 0,3%, что эксперты называют стагнацией. Индекс промышленного производства, рассчитанный по электропотреблению, показал снижение в декабре на 2,8% к декабрю 2024-го. Ситуация неоднородна: сильнее всего пострадали производство спецтехники и стройматериалов, а оборонно-промышленный комплекс и IT-сектор показали рост. Экономисты отмечают, что стагнация сохраняется из-за низкого спроса и ограниченной инвестиционной активности, — Независимая газета.Федеральный бюджет России за 2025 год закрыт с дефицитом 5,6 трлн руб., или 2,6% ВВП, сообщил Минфин. Доходы составили 37,3 трлн руб., расходы — 42,9 трлн руб. Изначально планировался дефицит 0,5% ВВП, но он был увеличен из-за снижения нефтегазовых и ненефтегазовых поступлений. Дефицит покрывался внутренними заимствованиями, средства ФНБ не использовались, — Коммерсант.Прокачка нефти на российские НПЗ в 2025 году опустилась до минимума за 15 лет — до 228,34 млн тонн. Основной причиной стали внеплановые остановки и ремонты во второй половине года из-за «череды внешних воздействий», — Коммерсант.Правительство РФ начало рекордную распродажу золота и валюты из ФНБ. По данным Интерфакса, с 16 января по 5 февраля Минфин продаст юани и золото на 192,1 млрд рублей — по 12,8 млрд в день, что станет максимальным объёмом операций по бюджетному правилу. Эксперты связывают это с ростом дисконта на российскую нефть: в декабре Urals опускалась до $39 за баррель при заложенных в бюджет $59.Россия оказалась на 119-м месте в мире по темпам внедрения ИИ в экономику, уступив Ирану, Венесуэле и Беларуси. Лишь 8% трудоспособных россиян используют нейросети в работе, что сопоставимо с показателями ряда африканских стран, таких как Кения, Камерун и ЦАР. Самой популярной ИИ-моделью в стране стала китайская DeepSeek.В Татарстане выросла доля убыточных предприятий. В строительной отрасли они занимают 23%, а в ЖКХ — 21%, сообщает Inkazan. Несмотря на отсутствие дешевой ипотеки, цены продолжают расти. Более того: 2025 год стал рекордным по приросту цен за 5 лет. В 2021 году цены на столичные новостройки в среднем повысились на 21%, в 2022-м – на 5%, в 2023-м – на 15%, а в 2024-м – на 17%. Годовой прирост в 2025 году составил 29%.В декабре 2025 года был зафиксирован рекордный объем выдач льготной ипотеки — более 500 млрд рублей, сообщают аналитики сервиса Домклик. Это на 44% больше предыдущего пика июня 2024 года.В Госдуме рассказали, что желающих купить аэропорт «Домодедово» не нашлось, потому что он очень дорогой. Позволить себе такую покупку не смог даже единственный подавший заявку на аукцион — предприниматель Евгений Богатый." (по материалам ЕЖ)

Инвестиции в разведанные запасыПредположим, у вас есть свободные сотни тысяч, или, в идеале, миллионов долларов, и вы хотите пристроить их на годы, а в идеале на десятилетия. Чтобы иметь шансы неплохо заработать, по дороге ничего не делая, и иногда быть барином в лесу. А еще вы разбираетесь в технологиях, макроэкономике или знакомы с кем-то, кто отвечает за генплан строительства в вашем регионе. Базово все просто - покупаем землю, где есть подтвержденные запасы ценного сырья, с идеей купить сейчас дешево и продать в будущем, когда вырастет спрос. Либо потом вложиться в добычу и прям добывать то самое ценное. По ЛДПР все просто. Ликвидность плохая, продаваться будет долго или покупателей будет мало. Доходность - любая, как повезет, вплоть до сотен годовых если угадал с сырьем и местом и удачно купил. Продолжительность - хоть столетия, если речь про древесину. Риски - остаться с куском земли там где волки какать боятся, если запасы окажутся фейком, или если технологии пойдут в другую сторону, или у кого-то большого поменяются планы. Чем дольше горизонт планирования закладывается - тем больший упор будет на макроэкономику и технологии. Угадать со стройкой дороги или новых микрорайонов, чтобы поставлять туда песок или щебень, можно на горизонт 2-5 лет максимум, пока не поменяется генпланист или архитектор. Купить редкие металлы в руде - требует прогнозов на десятилетия, что в целом больше похоже на рулетку, чем на продуманную инвестицию. Но если разложиться - можно и угадать вполне неплохо.С нерудными материалами вроде песка или щебня проще всего. Их невыгодно везти далеко, поэтому эксклюзив в радиусе 300 км в условиях активной стройки дорог, жд путей или города - почти гарантия заработка. Тем более что разработка зачастую не требует техники сложнее экскаваторов, бульдозеров и самосвалов.С остальным чуть сложнее - фокус должен быть на редком или массовом сырье для сильно растущих отраслей на базе новых технологий или изменений в промышленности. На ближайшие десятки лет - это, в первую очередь, все что связано с электрификацией автотранспорта, электроникой и батареями. Причем речь не только о природных источниках, но и об отходах производств и промышленности, где есть нужные вещества в силу неразвитости старых технологий добычи, т.е., условно, об отвалах горно-обогатительных комбинатов и свалках электроники. Если конкретно - это редкоземельные металлы для электроники и батарей, платиноиды, медь, алюминий. При наличии денег в идеале покупать сырье для нескольких перспективных технологий, потому что если одна станет неперспективной - можно остаться с рудником и чувством обиды. Как базу можно смотреть даже железо.Отдельная история - лес, особенно ценных пород. Он - единственный возобновляемый источник сырья, хотя, конечно, при небольших объемах добыча там будет раз в поколение.Ну и можно посмотреть в сторону удобрений - фосфатов и калийных солей, потому что вся еда теперь производится только на удобрениях.Важный фактор доходности - инфраструктура рядом и, соответственно, стоимость разработки. Одно дело - карьер у цивилизации, где есть люди, техника, жд пути, электричество, порты и топливо, другое - месторождение там, куда на вездеходе ехать 3 дня. Первыми закрываются те, у кого самая большая себестоимость добычи.Альтернатива прямым покупкам месторождений - покупка доли фонда, инвестирующего в запасы, или покупка акций или облигаций добывающих компаний с запасами различного размера. Но в целом, это аналог венчура, или даже скорее поиска клада в современном мире - надежда на поиск закопанного сокровища. Если только вы не решили вместо запасов купить уже готовое сырье и положить физически на склад - тогда клад уже на месте и осталось только дождаться хорошей цены на рынке.

Олег и квартиры по реновации.Основополагающий элемент любого успеха — «вовремя».Что значит вовремя? Ранее я писал про поиск неоптимальности рынка — ситуации, где большинство ещё не видит, сомневается или не верит. В этот момент туда нужно зайти и масштабироваться. Позже идея становится очевидной, поток желающих вырастает в разы — и тема перестаёт работать.Сегодня хочу рассказать про возможность, которую упустил я сам. Не потому что не поверил — а потому что не нашёл под неё ресурса. Ни временного, ни денежного.Зато её реализовал мой первый работодатель, первый инвестор и первый партнёр — Алексей Новосадов.Как-то уже рассказывал о нём здесь 👈Да, именно он: • первым в Кирове взял меня на работу, когда мне было 16 лет; • первым инвестировал в автомобили; • был единственным партнёром с долей в таксопарке, которую я позже выкупил; • первым вышел из стратегии, продав мне машины по цене покупки и переложив деньги в новый проект, о котором сейчас пойдёт речь. • что уш там говорить, он первым начал мое «просвещение» и отвел искупаться в проруби в крещенские морозы.В апреле 2023 года мне предложили купить квартиру в Москве в очень старом доме за 15 млн ₽. Люди ещё жили, но по закрытой информации дом был включён в программу реновации — снос, переселение, новый дом рядом.В тот момент был пик стройки «Ёлок» и открытия филиалов. Будучи уверенным в сделке, я всё же осознанно отказался — сконцентрировал ресурсы и внимание.Прошло почти 3 года. В ноябре 2025 года Алексей и еще один инвестор получили по новой квартире с ремонтом, которая сейчас оценивается в 30 млн ₽. Сложно сказать, что в итоге было выгоднее — время покажет. Но есть один точный факт: можно было не заниматься операционкой, не рисковать и заработать сопоставимо только на решении и терпении. «Фомо» конечно запредельное.Плюс сработал тот самый коэффициент «вовремя»:уже через полгода в эту тему ринулись все — и эффективность резко упала.Самое интересное — в этом же проекте появилась новая цепочка возможностей, которую игнорировать я уже не могу.Только для жильцов этого дома есть возможность купить машиноместа в паркинге по заведомо выгодной цене.Почему выгодной — понять может даже обыватель: достаточно открыть Авито и посмотреть цены на аналогичные машиноместа рядом.Возникла идея: • сформировать пул, • выкупить все доступные машиноместа, • сдать их в долгосрочную аренду, • и через 2–4 года продать, заработав на росте стоимости.Предложение закрытое и лимитированное.Коротко по параметрам: • вход в пул — от 500 тыс ₽; • покупка целого объекта — от 2,5 млн ₽; • прогноз продажи — 5–6 млн ₽ в горизонте 2-4 года. • аренда в доме комфорт-класса — 15–20 тыс ₽ / месяц; • без сложной операционнки доп вложений— простота спасёт мир.Если для вас это актуально — пишите мне лично. Будем отбирать участников и структурировать сделку.P.S. Еще Алексей был первым инвестором, чей автомобиль я сдал в аренду с правом выкупа — и всё получилось.Даже сохранилось видео передачи авто 👈Как вы поняли, у этого человека есть чуйка.По всем вопросам писать мне лично @lega_yudin