HABITAT | Загородный девелопмент

ПРОДУКТ ➡️ПРЕДПРОЕКТНЫЙ ЭТАППост #7.2Бюджет - первая встреча с реальностьюКрасиво описать можно почти любой проект: место, идею, аудиторию, среду, архитектуру, сервис и будущий рост стоимости, но без предпроектного бюджета любая идея остаётся только идеей.Первая экономика показывает, выдерживает ли проект фактические расходы, стоимость денег, темп продаж и необходимый запас прочности.Проблемы начинаются, когда расчёт формируется без достаточной профильной экспертизы: на интуиции, личных представлениях и очевидных расходах. Всё остальное часто уходит в категорию «потом разберёмся». Однако текущий рынок таких допущений уже не прощает.Чаще всего проседают обязательные блоки: корректная оценка площади общественных и инфраструктурных зон, стоимость их благоустройства, изыскания и проектирование, эксплуатация на период строительства, расходы на маркетинг, офис продаж, рекламу и продажи, а также часто некорректно оцениваются сроки реализации с учётом сезонности.Когда проект уже связан обязательствами, неучтённое на старте становится не просто дополнительной строкой бюджета, а источником зачастую непоправимых ошибок, потери времени и снижения качества конечного продукта.Предпроектный бюджет - не бухгалтерское приложение к концепции. Это первая проверка жизнеспособности идеи. И чем раньше проект проходит эту проверку, тем меньше риск строить красивую иллюзию вместо работающего продукта.____________________→ Буду рад обсудить ваш загородный проект.#продукт #польза #архитектура #благоустройство #проектирование

ПРОДУКТ ➡️ ПРЕДПРОЕКТНЫЙ ЭТАП Пост #7.1В начале проекта деньги есть на всё!На старте проекта у девелопера есть редкая возможность — честно собрать бюджет и решить, какой уровень продукта он действительно собирается создать.Можно заложить хорошую архитектуру, качественные изыскания, нормальное рабочее проектирование, профессиональных подрядчиков, благоустройство, шоурум, сервис, порядок на площадке, мероприятия для клиентов, свежие цветы и хороший кофе в офис продаж.Вопрос не в том, чтобы потратить меньше. Вопрос в том, чтобы понять, какие расходы потом вернутся в цене, доверии, скорости продаж, статусе и ликвидности проекта, а какие можно оптимизировать без ущерба для результата.Почти любой расход может быть оправдан, если он работает на будущие доходы.Если сильная архитектура помогает проекту выделиться и обосновать цену — это не “лишняя трата”. Если качественное проектирование снижает риски переделок — это не “расход ради расхода”. Если порядок на площадке, сервис и точка встречи с клиентом формируют доверие — это часть продукта, а не украшение.Поэтому на старте важно отделить расходы, которые создают ценность, от расходов, которые только увеличивают бюджет.И это отдельная зона работы специалиста по продукту: не заменять финансиста, а связать бюджет, продуктовую рамку, уровень проекта, клиентский опыт и будущие доходы.____________________→ Буду рад обсудить ваш загородный проект.#продукт #польза #архитектура #благоустройство #проектирование

Дома-памятники…Продолжу тему ещё одним объектом — другого характера, но не меньшего масштаба.Проект Zaha Hadid Architects площадью 2 650 м² реализован в «Садах Майендорф» — одном из самых дорогих и закрытых посёлков России. Стоимость земли здесь давно измеряется уже не сотками, а десятками миллионов долларов за участок.И это единственная частная резиденция, спроектированная Захой Хадид. Уже одно это делает объект уникальным.История проекта почти кинематографична. Заказчик хотел просыпаться и видеть только голубое небо. Архитектурный ответ оказался радикальным: если хочешь видеть небо поверх леса — нужно подняться выше деревьев.Дом разделён на два основных объёма. Нижняя часть встроена в склон и продолжает лесистый рельеф. Верхний объём «парит» на высоте 22 метра над землёй, открывая виды на лес поверх крон.В этом смысле Capital Hill Residence — не просто дорогая частная резиденция. Дом уже поменял собственника, но до сих пор остаётся памятником амбициям заказчика, архитектурной свободе и личной истории любви Владислава Доронина и Наоми Кэмпбелл💔#насмотренность #архитектура #проектирование #продукт

..."Могут ли слепоглухие лепить?" - так называлась выставка в варшавском Центре современного искусства Уяздовский замок, прошедшая в 1995 году. На ней демонстрировались работы слепоглухих непрофессионалов, сделанные в рамках экспериментального воркшопа под руководством профессора польской Академии изящных искусств Ричарда Стрыецкого

Пояснение подобной истории в xStocksУведомление вылазит для тех, кто просто подключил акки и ничего не делал, например подключал рефки к одному акку без акций, либо просто евм кошелек, как большинство сделало.И еще одна когорта это абьюзеры "GM", которые наделали акков и скриптом их лутали.Поэтому, чтобы такого не произошло с нафармленными акками, если вы захотите перекинуть ликву на следующий акк - как и раньше в былые времена нужно оставлять хотя бы сколько то ликвы/акций, как и говорил ранее.Если уведомление выскочило и вы хотите сохранить этот кошель в xStocks - купите акций на $10+Если выскочило и после обновления страницы пропало - начит подключился сначала евм кошель, либо просто проглючило, так как там даже дата кривая.

Маленький лайфхак: если вдруг вы совсем не знаете, какую декоративную подушку выбрать – берите в мелкую полоску или клетку черно-белого цвета. Работает прекрасно в 99% интерьеров 🤍

📌 ПОДАРОК ОТ НЕРЕЗЕДЕНТА — с какой цены Израиль посчитает налог?Продолжаем серию подарков — пост 2 из 4. Сегодня — как рассчитывается налог на актив, полученный в подарок, и что происходит, когда подарок приходит из-за рубежа.▪️Для получателя — отсрочка, а не освобождениеКак разобрали раньше, дарение освобождает дарителя от налога в момент передачи при соблюдении всех условий, а для получателя не является налоговым событием — налог на прирост капитала не возникает. Но налог не исчезает: он откладывается до момента продажи. И здесь возникает ключевой вопрос: с какой базы он будет исчислен?▪️Принцип сохранения налога: «входишь в положение дарителя»По умолчанию резидент Израиля, получивший подарок от родственника, «входит в его положение», т.е. принимает первоначальную дату и стоимость приобретения, накопленную амортизацию и все прочие параметры актива.Практически это означает: при последующей продаже израильская налоговая учитывает весь прирост стоимости — включая тот, что накопился у дарителя ещё до передачи. То есть налог (до 30%, а в некоторых случаях до 33% на прирост капитала) будет рассчитан на весь исторический прирост капитала с дня приобретения дарителем. ✅ Механизм Step UpВ этом контексте — хорошая новость для тех, кто получает подарок от нерезидента.В таких случаях налоговые органы допускают применение механизма Step Up. Суть такова: одаряемый признаётся приобретшим актив по его рыночной стоимости на дату получения. Всё, что выросло до этой даты, — вне израильского налогообложения. Налог на прирост капитала исчисляется только с роста стоимости после получения подарка. Это предотвращает двойное налогообложение и позволяет получателю платить налог только на прирост, образовавшийся со дня получения и далее.❗️Механизм оформляется через запрос на предварительное налоговое заключение (pre-ruling) в налоговую службу. Подавать его нужно до получения актива — не после.🔴 Для новых репатриантов и возвращающихся ветеранов этот механизм тоже может быть актуальным - если актив будет продан в будущем, после окончания льготного периода. Однако в ряде случаев целесообразнее рассмотреть освобождённую продажу вместо оформления дарения. Каждая ситуация требует индивидуального анализа.👉 В следующем посте — налоговая ловушка для льготных лиц, получивших подарок от резидента Израиля.📩 [email protected] НАЛОГИ I БАНКИ I ИЗРАИЛЬ I Адв. Анна Цабари

💥💥💥20 лет я разбираю строительные конфликты. С обеих сторон. И замечаю одну закономерность: подрядчики проигрывают деньги ещё до того, как заказчик сказал «нет».Они делают работу «на доверии». Не фиксируют этапы. Подписывают акты задним числом. А потом приходят ко мне с одним вопросом: «Елена, как мне забрать деньги, если заказник говорит, что он ничего не подписывал?».Сегодня мы начинаем разговор о тех, кто уже отработал, но ещё не получил. О тех, у кого переписка заканчивается на фразе «директор в командировке». О тех, кто устал ждать.В этой серии постов я не буду вас жалеть. Я дам алгоритмы.Первое, что нужно запомнить: ваша работа не имеет ценности без доказательств. Неважно, как вы заливали бетон или гнули арматуру. Если заказчик не подписал акт — вы голый король. Судья не экстрасенс.За 10 дней мы пройдём путь от «он обещал заплатить» до «вот исполнительный лист».Завтра — простая схема из трёх пунктов, как зафиксировать факт выполнения работы прямо сейчас, без юриста и без денег.

❓ Высокий кредитный рейтинг — надежность или карточный домик?В последние годы мы все чаще видим, как компании с высоким кредитным рейтингом в моменте теряют его и превращаются в ВДО или вовсе допускают дефолт. В связи с этим у многих возникает логичный вопрос: а стоит ли вообще верить рейтинговым агентствам? Давайте попробуем разобраться.🔽 Неудачные кейсыВ качестве последних примеров можно рассмотреть истории с Евротрансом, Монополией и Уралсталью. У Евротранса был рейтинг А- до того, как он допустил техдефолт. У Монополии перед этим был рейтинг BBB, а Уралстали рейтинг снизили с А до ВВ- даже без технического дефолта. Первые две компании объединяет то, что перед снижением рейтинга им был присвоен статус “Под наблюдением”, а у Уралстали изначально стоял негативный прогноз. То есть тревожные звоночки все же были, хотя такое бывает не всегда. 📊 Что говорит статистикаПо данным АКРА, с 2021 по 2026 год дефолт допустили два эмитента с рейтингом А, один — с рейтингом ВВВ+ и два с рейтингом ВВВ. Все остальные дефолтники имели более низкие рейтинги или не имели их вовсе. Это говорит нам о том, что в целом высокие кредитные рейтинги надежны, но никто не застрахован от неожиданностей. Основная проблема заключается в том, что агентства быстро пересматривают свои оценки, как только у эмитента появляются проблемы. Обычно к этому времени, его облигации уже падают на 20–30% и больше. 🧐 Что делать инвесторуОтвет будет банальным: проводить анализ самостоятельно. Обычно проблемы у эмитентов начинают появляться задолго до снижения кредитного рейтинга, как например было с Евротрансом или с Монополией. Изучение отчетности и отслеживание корпоративных новостей действительно снижают шанс потери денег на облигациях, хотя не исключают его полностью. Заключения рейтинговых агентств рекомендуется использовать только в качестве подспорья для собственного анализа, а принимать решения стоит только на основе собственных выводов. Недавно мы делали гайд, как анализировать облигации в зависимости от их оценки рынком. Настоятельно рекомендуем перечитать. #Учимся@IF_Bonds

(НАЧАЛО ВЫШЕ)На практике этот раздел не будет выглядеть как подписание пактов в кабинетах. Это процесс принудительного банкротства, юридического переоформления прав собственности и создания закрытых экономических контуров.Ниже описано, как именно работают эти механизмы на уровне конкретных сделок, законов и физических действий.1. Как работает «Контроль инфраструктуры» на практикеПокупка портов и дорог напрямую сейчас заблокирована санкциями ЕС. Перехват контроля происходит через механизм банкротства за долги и создание совместных управляющих компаний.Шаг 1. Энергетическое удушение: Россия прекращает или радикально сокращает поставки сырья неофициальным путем (через третьи страны) в конкретный регион (например, в порты Прибалтики или заводы Польши). Логистические узлы теряют грузопоток, их доходы падают до нуля, они не могут обслуживать кредиты перед европейскими банками.Шаг 2. Выкуп долгов: Российские государственные структуры или дружественные азиатские/ближневосточные фонды-прокладки скупают эти подешевевшие долги у европейских банков, которые сами находятся в кризисе.Шаг 3. Долговой ультиматум: Взамен на списание долгов стратегические объекты (например, порт Гданьск, чешские железные дороги или порты Румынии) переводятся в управление совместных предприятий. В них Россия получает контрольный пакет (51%) и право назначать менеджмент.Итог: Физически порт стоит на месте, рабочие — местные. Но куда плывут корабли, какие тарифы устанавливать и чьи грузы пускать без очереди, решают в Москве.2. Как работает «Технологическое поглощение» на практикеЕвропейские заводы закрываются из-за дорогой энергии. Россия забирает их технологии через «серый» выкуп интеллектуальной собственности и точечный хантинг.Шаг 1. Банкротство бренда: Легендарный немецкий производитель станков или химкомбинат объявляет о закрытии. Акции падают на 90%.Шаг 2. Скупка документации: Российские инжиниринговые компании через подставные фирмы в ОАЭ, СНГ или Сербии выкупают не сам старый завод (зачем везти кирпичи?), а его R&D-центр, патентное портфолио, конструкторскую документацию и софт.Шаг 3. Практический хантинг (Программа «Паспорт за чертеж»): К ведущим инженерам закрывшегося завода приходят рекрутеры. Им предлагают контракт в России, Татарстане (например, ОЭЗ «Алабуга») или подмосковном Сколково. Условия: зарплата в 3 раза выше европейской (с учетом налогов), бесплатное жилье, гражданство по упрощенной схеме и подъемные.Итог: В самой Европе остается пустой цех-банкрот. В России строится его точная копия, где работают те же немецкие или чешские инженеры, но продукция идет на внутренний рынок РФ и Азии.3. Как работает «Формирование технологического анклава»Это создание «санитарного экономического кордона» в Восточной Европе, где местный бизнес выживает только за счет интеграции с РФ.Механизм «Давальческого сырья»: Российская корпорация (например, Роснефть или Сибур) поставляет на заводы в условной Венгрии или Словакии дешевую нефть/газ/пластик. Поставляет транзитом, без права продажи на свободном рынке.Условие интеграции: Местный завод обязан переработать это сырье в готовую продукцию (например, автокомпоненты или трубы) и 100% объема продать обратно в Россию по фиксированной цене.Юридическая привязка: Местное правительство принимает законы, которые выводят эти предприятия из-под общеевропейского регулирования и налогов (так как ЕС к тому времени уже не сможет их субсидировать). Страна де-факто переходит на рублевые расчеты или клиринговые схемы.Итог: Регион Восточной Европы становится технологическим придатком российской экономики: они дают дешевые рабочие руки и заводы, Россия — энергию и рынок сбыта. Западная Европа (США) туда уже не имеет доступа.4. Как работает «Рынок продовольственной безопасности»Здесь механика работает через принудительную картелизацию.Шаг 1. Контроль удобрений: Без российского аммиака и калия сельское хозяйство Восточной Европы (Польша, Румыния) падает в урожайности на 40-50%. Стоимость местной пшеницы взлетает.(ПРОДОЛЖЕНИЕ НИЖЕ)@moi_misli_vslukh

Самый узкий небоскреб в мире? И заодно один из самых моих любимых! 111 West 57th Street (Steinway Tower) — это небоскреб с пропорциями 1:24, то есть, его высота в 24 раза больше, чем его ширина. Для сравнения — у классической колонны это соотношение примерно 10:1, у карандаша около 15:1.Еще это один из самых высоких жилых домов в западном полушарии (84 этажа), построенный, точнее надстроенный над легендарным Steinway Hall Историческая справка — Steinway Hall в 1925 году построили архитекторы Warren & Wetmore, те же, кто построил Grand Central Terminal. По названию концертного зала можно догадаться, что он принадлежал семье Steinway — знаменитому производителю роялей сегмента люкс.Еще одна особенность башни, которая особенно поражает воображение: с каждым новым этажом ближе к вершине она будто становится все уже и уже, пока почти не растворяется в небе среди облаков. Этот эффект возникает благодаря ее сервисно-декоративному шпилю: он собран из тонких вертикальных ребер, а пустоты между ними открывают небо и заставляют глаз достраивать иллюзию почти «прозрачной» верхушки здания. Только представьте, и так ультра-узкий небоскреб растворяется в облаках. Воздушность здания с лихвой компенсируется тяжестью люкса. Во-первых, в здании не бывает несколько квартир на этаже: каждая квартира занимает свой этаж целиком и полностью. Самая дешевая квартирка стоила $7.75 млн, а 4-х этажный пентхаус для уважаемых господ площадью больше тысячи квадратных метров стоил $110 млн, став одним из символов неприкрытой роскоши Нью-Йоркского Billionaires' Row («Бульвара миллиардеров»).Чтобы жить в таком ультра-небоскребе с одном блоке и с видом на Центральный парк, владельцам высотки пришлось платить не только миллионами, но и комфортом. За счет своего высокого центра тяжести башня в ветреную погоду раскачивается от ветра на целый метр, заставляя жаловаться некоторых жильцов на легкое головокружение и укачивание.Не спасает даже уникальный фасад, покрытый терракотовыми пилонами. Во-первых, это богато и красиво: из-за изгиба терракоты фасад меняется в течение всего дня — утром, днем и вечером ребра дают разные тени. Поэтому башня выглядит не как плоская стеклянная линейка, а как тонкая, рельефная, почти ювелирная вещь. Во-вторых, такой неплоский рельеф помогает «сбивать» ветер: поток разбивается о вертикальные пилоны и частично стабилизирует саму башню.Еще один из компромиссов — довольно странная планировка квартир, которые идут вокруг сердцевины здания, где расположена сервисная шахта и скоростные лифты. Несмотря на 360 обзор, сами комнаты довольно узкие (да, ирония судьбы — узкие комнаты в самом узком небоскребе) и идут круговым лабиринтов вокруг лифтов.И если я радуюсь за жителей 111 West 57th Street, то критики называют небоскреб примером архитектуры «выражения избыточного капитала», сравнивая по форме с деревянной палочкой для размешивания кофе. И, как мне кажется, пусть уж лучше будут «иглы, прокалывающие скайлайн», чем иглы с крэком в метро, но со мной многие не согласятся, так как «это не жилье, оно не выполняет никакой социальной функции, это предмет роскоши» как «яхта, только привязанная к земле»🏛️ Архитекторы — модные SHoP Architects, они же делали башни The Copper, про которые я недавно писал. 📍Steinway Tower / 111 West 57th Streetp.s. С любезного разрешения автора иллюстрирую пост фотографией Кира Симакова — за этот снимок он получил награду в категории архитектурной фотографии в 2025 году.🗽 Канал про Нью-Йорк @tokenfriend

Рынок, на котором клиенты оплачивают производственные линии, чтобы получить гарантированную поставку на них произведённого, всякие гении вроде Бьюрри до сих пор называют пузырём.До сих пор — потому что NVDA у них в статусе пузыря уже третий год. Но об этом массовый читатель заголовков не помнит.Про пузыри я уже написал достаточно, и повторяться не стану. Но как же тоскливо, когда «гении» путают импульс (из-за шортсквиза, из-за пересмотра прибылей, из-за недоинвестированности) с необоснованно высокими мультипликаторами.Можт всё-таки пузырь?Все внезапно поняли?Снова и сноваТочно пузырьПро механику пузырейПро скорость измененийПро ожидания от AI-пузыряПро эхо-камеру пузыряПро причины для продажиЗапасов нет — точно пузырьи ещё три десятка упоминаний…

Развивай команду: плати за курсы и книги Зарплата вдохновляет кратко. Талантливые специалисты стремятся расти — и уходят туда, где в их рост верят. Те, кто не инвестирует в обучение, теряют лучших. Решение простое: компенсация расходов на развитие — курсы, книги, конференции. Это не charity, а вклад в компетенции. Новые знания сразу применяются в работе, повышая эффективность команды и каждого. Ключ — в фокусе на бизнес-целях. Пусть маркетолог осваивает актуальные инструменты, а разработчик — новые технологии. Так инвестиции работают. Когда компания платит за обучение, она говорит: «Ты важен». Такие условия привлекают сильных — потому что дают не только деньги, но и возможность расти. 💡📚Путь к Успеху