По поводу сегодняшнего решения Верховного суда. Безусловно, отрадно, если теперь мошенникам будет сложнее проворачивать схему "я был в неадеквате, квартиру продавать не хотел, деньги отдал неизвестным - у них ищите".С другой стороны, не хотелось бы, чтобы текущий дисбаланс в пользу продавца резко сменился дисбалансом в пользу покупателя. Особенно в сомнительных случаях продажи квартиры без личного присутствия и с подачей заявления на регистрацию прав собственности через Госуслуги. 🙄Реальность такова, что при сделках с недвижимостью всегда будет 100 500 мошеннических схем. Слишком большая ценность стоит на кону. Поэтому универсальными правилами выглядят: 🔹 Не жалеть денег на профессионалов - риэлторов ориентирующихся в практиках мошенников.🔹 Фильтровать подозрительные предложения. Выбирать самые надёжные варианты, а не самые выгодные. 🔹 Собирать документы тщательно, заранее готовясь к потенциальному суду.🔹 Усердно молиться, чтобы в этот раз пронесло. 🙏@avleonovrus #offtopic #realestate
Громкое дело о квартире Ларисы Долиной вышло на тропу справедливости ⚖️Верховный суд России поставил точку в прежних решениях — и, похоже, именно здесь справедливость наконец-то начинает торжествовать. Все судебные акты, по которым сделка купли-продажи элитной пятикомнатной квартиры в Хамовниках признавалась недействительной, отменены.Поводом стала жалоба предпринимательницы Полины Лурье. Верховный суд с её доводами согласился и направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Фактически процесс начинается заново — с тщательным и объективным разбором всех обстоятельств.Мой комментарий:Этот прецедент важен не только для сторон спора. Он даёт чёткий сигнал: формальный подход уходит в прошлое, а право на справедливое судебное разбирательство — не пустые слова. Есть основания полагать, что такая практика будет распространена по всей стране и станет ориентиром для аналогичных дел.История вокруг квартиры Ларисы Долиной давно вышла за рамки частного конфликта. Теперь же она может повлиять на судебную практику в целом — и это, без преувеличения, важный момент для нас, коллеги!
‼️‼️‼️‼️‼️‼️16.12.2025 Верховный суд Российский Федерации по иску Долиной к Лурье определил:Судебные акты по двум инстанциям отменить. Принять по делу новое решение: в иске Долиной отказать в части признания сделки недействительной!!!!!!! Право собственности останется за покупателем. В части выселения - на новое рассмотрение в апелляцию. Ура!!!!!!Боже!!!!!! Неужели!!!! Квартира оставлена покупателю!!!!Сделка действительна!!!
Несколько фактов об изменившихся покупательских привычках того самого 1%:• покупки в ЦУМе упаковываются не в оранжевые пакеты, а в простые крафтовые (по просьбе клиента)• на смену походам в дорогие рестораны пришел кейтеринг или выезд шефа на дом Причины просты и понятны:• тишина избавляет от лишних вопросов и потенциальных рисков • приватность и отсутствие фотографий в чужих телефонах и социальных сетях являются основой личной безопасности Субъективно вижу в этом взросление элит, а также будущие изменения в архитектуре, дизайне и ритейле.Не исключаю, что в перспективе в элитном жилье наконец-то исчезнет ритейл на первых этажах, в магазинах премиальных брендов появятся вторые входы для VIC, а ритейл будет иметь отдельную штатную единицу - консьерж, чья профессиональная экспертиза будет шире, чем у менеджера по работе с vip клиентами.
Так ну и где остановка семейной ипотеке в сбере? Я очень понимаю клиентов, потому что их откровенно заебывают различного рода инфоповодами которые не соответствуют действительности. И у них складывается впечатление, что не риэлтор /брокер то пиздаболИ еще вопрос к колегам и клиентам Вот реально ваши стопятсот подборок квартир в сторис рабочий инструмент? А вам как клиенту не надоел этот магазин квартир на диване? Ну вы скажете ты сам там пуьликуешь планировки. Ну я это делаю под конкретную квартиру и какие либо интересные условия. А не это коледоскоп планеровок. Или не уже ли клиент такой сидит и разглядывает каждую сторис вашу?
Меня развели в Дубае на миллион рублейЧестно, я никогда не думала, что окажусь в такой ситуации. Сижу и пишу эту заметку просто для того, чтобы осознать реальность.Я решила взять годовую аренду в Дубае и выбрала район Бизнес-Бэй. Сходила на просмотр квартиры, место симпатичное, но меня не вывели на балкон. Лэндлорд и агент говорили на английском, я нервничала и не стала вдаваться в детали. В итоге мы заключили контракт с оплатой на полгода вперёд. Это 50 000 дирхам — в среднем чуть больше миллиона рублей.Вчера я заехала в квартиру, нормально вышла на балкон и обомлела — по соседству экскаваторы роют котлован. Я рассчитывала, что вечером всё остановится, но нет. Так было до утра и не прекращается до сих пор.Я не спала ни секунды за ночь. Квартира вибрирует от постоянного шума, в голове ощущается давление, она сильно болит. Я написала агенту — он сказал, что я знала, на что шла, и с этим ничего не поделать. В этот момент стало понятно: меня просто развели. Это и был их план. Жить здесь невозможно. Я сняла другое жильё на пару дней, чтобы привести разум в порядок. До конца не могу поверить, что это случилось со мной. Тратить деньги на годовую аренду другой квартиры в мои планы не входило. Как поступить дальше — я не знаю. Думаю.Билдинг Zada Tower, агентство At McCone Properties.
Созидание в моих проектах.Когда я ищу проекты в недвижимости, во главе угла стоит доходность, которую я просчитываю до начала покупки.Но помимо заработанных денег, огромное внутреннее удовлетворение мне приносит, когда недвижимость, которой я занимался, наполняется новой формой, новым смыслом, новой жизнью.Это драйверит и приносит смысл и в мою жизнь.Так и в этом проекте, где я купил участок 50 соток, разделил его на несколько и вывел в продажу.На участке находился старый деревянный дом.Изначально, я планировал его снести, я даже не был в нём до покупки и заложил в расходы его демонтаж😁 Но когда, попал во внутрь, понял, что был бы круто его отреставрировать, т.к. он был добротно построен и хорошо сохранился.Какой был дом рассказывал ЗДЕСЬК сожалению, из-за отсутствия опыта и времени, сам я не занялся реконструцией этого дома, но нашёл покупателей, которые уже год искали именно такой дом с историей.После покупки, они заменили фундамент, убрали лишние стены внутри, заменили пол. Дом начал оживать на глазах)Я искренне рад, что дом нашёл своих новых хозяев, которым не безразлична его судьба.
О, сейчас о своём расскажу😂С осени пытаюсь зайти в большую и сложную для меня историю - своё жильё. Как я выбирала риэлтора 🤦♀️😂Было несколько имён и телефонов, что-то по рекомендации, что-то само пришло. Людей я не видела, ни с кем не созванивались и не встречались. Я написала на отдельных бумажках каждого по отдельности. Разложила на полу текстом вниз в произвольном порядке. И начала по ним бродить. То есть встаю на одну бумажку и слушаю что происходит с телом, помечаю себе. Потоптавшись по всем, выбрала пару с которым самый интересный отклик. И с ними повторила: стояла, слушала, переходила на другую, возвращалась, перепроверяла. На итоге я выбрала ту, где помимо всего пи&деца было ещё и движение, драйв. Это хорошо слышно телом - вас что-то внутри зажигает, трепещет от волнения, зовёт в эту авантюру. В моём случае все варианты были про "очень сложно". И лишь один "сложно и увлекательно".Выбор я сделала. В реальности это действительно подходящий мне риэлтор. И да, процесс начался и он правда очень сложный (для меня). Но драйв, а значит и энергия, есть. То есть выбрать движение (движение поля) И ещё: тело не врёт. Люди врут. А тело не врёт. Слушайте себя 😘
https://www.nber.org/system/files/working_papers/w32579/w32579.pdf"Мы разработали новый набор данных для изучения страхования жилья, используя более 74 миллионов страховых премий за период 2014–2024 годов, восстановленных на основе платежей по ипотечным эскроу-счетам. Мы показываем, что страховые премии быстро растут, а степень переноса (pass-through) риска стихийных бедствий в страховые премии удвоилась. […] мы демонстрируем, что рост чувствительности премий к риску был ускорен переоценкой катастрофических рисков на глобальных рынках капитала. Рост страховых премий капитализируется в стоимости жилья, снижая рост цен на дома более чем на 40 000 долларов в наиболее подверженных риску [территориях]. Эффекты роста премий и изменения цен на жильё сильнее в районах с увеличивающимся климатическим риском."
Up&Up через 4 годаАрендный бизнес прост и понятен: купил дома, нашел арендаторов, считаешь прибыль каждый месяц. В Excel, по крайней мере, всё так и выглядит. Но даже в Excel баснословных доходностей тут нет, конкуренты в буквальном смысле за каждым углом, только поднял цены - жильцы сразу их выбирают.Стартапы на этом поле соревнуются в том, как усложнить процесс и уйти от лобового сравнения цен с “обычной арендой”. Математику сделки приходится создавать сложную - иначе таки сравнят. Как вспоминаю формулы старого #стартапдня Unmortgage, так в дрожь бросает. Сегодняшний проект Up&Up попроще, но на ту же тему. Его идея - аренда с постепенным выкупом дома. Человек снимает дом, платит ренту, но дополнительно может пополнять свой виртуальный счет в Up&Up. Сколько денег положил - такая часть дома его. Аренда упала, самому себе платить не надо. Цены на недвижимость изменились - счет автоматически пересчитался, доля дома во владении осталась прежней. Хочешь выкупить жилье окончательно - доплачиваешь остаток суммы, это в любой момент можно сделать.При переезде в другой дом Up&Up счет можно забрать с собой и пропорционально перенести на следующее жилье. При окончательном расставании - обналичить, но с потерей 10% комиссии. Для идеально рационального клиента сделка выглядит действительно хорошо. Он копит на собственное жилье и автоматически снижает арендный платеж - это и правда хорошее сочетание. Для Up&Up при этом убытка нет. Да, он продает часть дома, но продает по рыночной цене, на деньги с виртуальных счетов можно новые объекты купить. При этом “рыночную” цену определяет в конечном итоге сам стартап, 5% может и накинуть незаметно - в недвижимости это много. И ещё 10% с клиентов нерациональных, которые копили-копили, а потом передумали. И слегка поднятая ставка аренды - предложение же хорошее, можно и переплатить 100 баксов, чтобы им воспользоваться. Сейчас Up&Up оперирует примерно тремястами домами, и, видимо, дела идут хорошо. В ноябре стартап привлек 275 миллионов долларов инвестиций. Думаю, что подавляющая часть суммы - кредит на покупку недвижимости, а не реальные инвестиции за долю в компании, но в пресс-релизах о таких деталях решили не писать.—Вот такой #субботнийповтор из 2021 года. Тогда в комментариях мне указывали, что в США арендуют только дураки, ипотека при нулевой ставке дешевле, никакие стартапы не нужны. Нулевые ставки закончились, ипотека стала дороже, но стартап похоже всё равно особо не нужен – никаких позитивных новостей за 4 года с Up&Up не случилось. Сейчас в нем свободно 24 дома, и предположу, что штук 500 сданы жильцам – явно не такие планы когда-то в презентациях рисовались. Может быть, наоборот, в модели стартапа заемные деньги фигурировали, ставка ему жизнь испортила сильнее, чем потенциальный рост спроса.Мой старый пост: https://t.me/startupoftheday/2155
Жить на пассивный доход «припеваюче» больше не получится. Или почему в следующем году подорожает аренда 🤷🏽♀️Все предприниматели, которые раньше зарабатывали со сдачи недвижки в аренду со следующего года очень сильно «попадут на налоги». Мало того, что многие из них не смогут применять патент (лимит всего 20 млн), так они и УСН применять не смогут! ❗️😱 А все почему? Если остаточная стоимость недвижимости, которая используется в предпринимательской деятельности будет более 218 миллионов рублей, то УСН применять нельзя! И придется применять ОСНО❗️ А значит с аренды платить надо будет: - 22% НДС - НДФЛ от 13% до 22% (в зависимости от дохода и если вы ИП). Учитывая очень высокие цены на недвижимость, особенно в Москве, такие высокие налоги затронут большую часть арендодателей. А они, естественно, переложат эти затраты на бизнес. Такие дела 🤷🏽♀️Перешлите это сообщение всем, кто зарабатывает с недвижки. Будет им сюрприз@DiliaraKadrmatova
📈 Знай своих будущих соседейОказывается, в «Домклике» есть аналитика по соседям для каждого дома. Выглядит интересно, но непонятно, как это работает на практике.Клиент может рассуждать так: если доля пенсионеров превышает 25 %, то «я не покупаю»; если преобладает молодёжь — «не хочу жить рядом с малолетками». Или, например, если доля автомобилистов выше допустимого уровня на 2 %, сделка не состоится. Только средний доход радует.Подсмотрел у Юры
Как можно помочь себе и должнику с выселением, если ему совсем некуда идти. В Постановлении Конституционного суда указано:«Законодатель предусмотрел временное обеспечение жильем граждан, утративших в результате обращения взыскания жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания эти помещения были для них единственными. Таким лицам могут быть предоставлены жилые помещения маневренного фонда на период до завершения расчетов с ними после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (пункт 2 статьи 95 и пункт 2 части 2 статьи 106 Жилищного кодекса Российской Федерации)».❓Как получить: обратиться в администрацию с заявлением и решением суда о признании банкротом. Как мы знаем, период расчетов иногда затягивается на долгие годы. Поэтому, таким ходом вы поможете и себе и должнику. Для участника торгов это быстрое выселение и плюсик в карму.Для банкрота возможность иметь крышу над головой, пока налаживает свое фин. состояние👍
Немного солнца и тепла в ленту! ☀️😎Недавно вернулась из поездки в Ялту и Сочи. Хоть дела были непростые, а дорога утомительной, но солнце решает всё — я прям перезагрузилась! После деловых встреч даже удалось поиграть в пляжный волейбол с видом на море — это моя самая большая слабость! ❤️ И как же хочется, чтобы зима в Москве была такой же солнечной и теплой, +17 — не мечта ли? 😳Поводом для поездки стал съезд жильцов из моей квартиры, которую я сдаю — это мой дополнительный доход. И знаете, что удивительного сказал риэлтор? В Сочи сейчас около 70% людей уехали, появилось много свободного жилья, и цены на аренду заметно упали и много жилья освободилось . Так что если давно мечтали о переезде к морю — возможно, сейчас самое время подумать об этом.Все уехали в Крым видимо, там аренда нарасхват и выросла в 2 раза. Немного новостей не из психологии, а из недвижимости 😃
а моя любовь живёт на двадцать пятом этажемой стиль решения проблем: хозяйка резко выселила из съемной квартиры? я куплю свою.это реально было моей первой реакцией, и в первые сутки я даже верила, что могу провернуть это в те две недели, что хозяйка дала мне на съёбы. спустя сутки сроки растянулись в реалистичные, но намерение не ослабло. и вот.это такой марафон длиной в три месяца, после которого у меня вообще нет вопросов, почему вокруг покупки/продажи недвижимости существуют разные энергетические практики. помимо финансового и бюрократического аспект это реально огромная энергетическая задача.через пару дней после сделки шла по улице, и в голове заиграло «а моя любовь живёт на двадцать пяяятом этажеее». в детстве я обожала группу Корни, обожала фабрику звёзд, эту песню. и только в тот момент сошлось, что купленная квартира — на 25м этаже. всё правильно, значит.
Имиджевые факторы стабильно занимают 2 место после продукта в рынке недвижимости. Полный отчет тут (Москва, МО, Санкт-Петербург) Команда ORO делает крутейшее исследование Realty Monitor в 2 волны каждый год. Основные пункты из осени 2025 (Москва и область)⚡️Недвижимость - более предпочтительный способ сохранения сбережений, чем вклад в рублях. Правда отличие всего на 1 пп. ⚡️Почти 60% опрошенных ожидают повышения цен на недвижимость ⚡️Мессенджеры занимают львиную долю медиапотребления. Telegram — топ-1. ⚡️Про маркетплейсы и недвижимость мнения разделились: 31% готовы рассмотреть, 35% точно нет, а 34% сомневаются. Думаю, этот канал будет использоваться как аналог классифайдов, не более. ⚡️ИЖС — запасной вариант покупки жилья. 2/3 ЦА уже имеют загородное жилье, четверть планируют в ближайшей перспективе. 56% рассматривают ИЖС как альтернативу квартире. ⚡️Среди ключевых целей остаются расширение жилплощади и инвестиции ⚡️Респонденты считают приемлемым диапазон ипотечной ставки от 6,2 до 11,5%. Точка оптимальной ставки 9,5% (осенью '23 была 6,3%)
ИПОТЕЧНАЯ ИСТЕРИКАСтоять, не пугайся, мой друг, этого страшного графика. Мы же тут о серьёзных вещах говорим, а они всегда выглядят сложно. К тому же я всё сейчас объясню.Я же не дилетант-риелтор, который говорит, что не берёт комиссии с клиентов, потому что просто любит людей и делится с ними красивыми квартирами (пссс, а как тогда зарабатываете, юнит экономика как строится? Или благотворительностью занимаетесь?)😁.................................................Немного отошли от темы. Короче, смотрите: в октябре выдача ипотеки сделала ошеломительные +33%. Если проанализировать график, то такую же истерику можно заметить с весны по лето 2024 года.➡️Это происходило перед сворачиванием ипотеки с господдержкой. Всё верно ты подумал, народ бежал в последний вагон и был готов покупать квартиры по любым ценам.Сейчас же такой разгон происходит на фоне ужесточения семейной ипотеки, которое произойдёт с 1 февраля..................................................Вчера созванивался с товарищем-аналитиком из Москвы, он говорит, что у них 1 кв (и рост продолжается). метр просто стоит безумных денег уже. Народ готов переплачивать за квартиры даже около промзоны.Дополнительно спрос разгоняет и эффект Долиной. Застройщикам вся эта суета на руку.Спрос на новостройки в начале 2026 г. вырастет на 10–15% из-за эффекта от «схемы Долиной» — бизнес-эксперт Трепольский..................................................Друзья, я верю, что вы у меня смышлёная аудитория и поэтому призываю подходить к покупке квартиры в новостройках с холодной головой. Вы когда объект смотрите, старайтесь прикидывать, дорого это или нет. Просмотрите, какая цена на этот же объект была месяц или два назад. Если с агентом работаете — его попытайте.В общем, проведите примитивный анализ перед подписанием договора. Иначе просто можно взять квартиру по завышенной цене по причине элементарной истерии. Всем добра! ✅ РКН
Шрам vs Симба: кто получит «Королевство» по закону? 🦁👑По сюжету: Шрам убил короля Муфасу и изгнал наследника Симбу, захватив трон.А если бы дело разбирал гражданский суд?Позиция закона (ГК РФ):✅ Симба — наследник первой очереди (дети).❌ Шрам — наследник второй очереди (брат) и «недостойный наследник».По ст. 1117 ГК РФ, не наследуют те, кто противоправными действиями способствовал призванию себя к наследству. Убийство Муфасы и изгнание Симбы - основание для отстранения Шрама от наследства через суд.Что делать, если вы - «Симба» в жизни?Такие «Шрамы» встречаются часто: давление на пожилых родственников,сокрытие завещаний.Важно:1️⃣ Не тяните время,пока «Шрам» пользуется имуществом,восстановить права сложнее.2️⃣ Собирайте доказательства: переписки,свидетельства угроз, фото,документы.3️⃣ Обратитесь к юристу - оспаривание действий недостойного наследника требует опыта.Если ваши права наследника пытаются «затоптать»,напишите мне. Сделаем все возможное, чтобы вернуть то,что принадлежит вам по закону.
Как часто в России реально отбирают жильё?«Эффект Долиной» лишь подсветил то, что происходило годами.Статистика по стране:• 3 из 100 сделок можно оспорить в течение года.• 2,5 из них юристы выявляют заранее — и такие сделки просто не проходят.• Остаётся каждая 200-я сделка, где риск невидим: документально его не определить. Риск остаться без права собственности.Без денег. Иногда — ещё и с ипотекой.Да, есть инструменты защиты (титул, гарантии), но ими пользуются единицы.И главное: наличие риелтора не гарантирует НИЧЕГО.Риелтор — не юрист. Он менеджер по продажам. Исключение — только крупные агентства с собственной юридической службой.Сделки со вторичкой должны проходить только с юристом. Это базовая безопасность. А если вы видите интересный лот по низкой цене — это уже первый 🚩 и требует особого внимания
ДОМ.РФ делает ставку на то, что большие данные способны развернуть рынок ИЖС на новый угол. Совместно с Росреестром и банками там готовят сервис, который будет рассчитывать "справедливую стоимость" частных домов и участков - не по ощущениям оценщика, а по массивам данных: география, материалы, площадь, особенности застройки.Для банков это звучит как музыка: меньше риска, меньше "переоценённого" залога, чище портфель. На языке бизнеса - пространство для роста выдачи кредитов примерно на 10%.Но в истории есть нюанс, который в ИТ и финтехе никуда не девается: качество данных и механизм их интерпретации. Если модель учится на неполной или устаревшей информации, у нас появится ещё один "чёрный ящик", который будет случайным образом дорожать или удешевлять мечты о собственном доме. Банкам проще, клиентам - не всегда.На фоне планов по настройке закона об эскроу для частных домов логика просматривается: повысить ликвидность этого рынка, подтянуть правила под реальность и наконец сделать ИЖС не "более рискованным младшим братом" обычной ипотеки, а равноправным продуктом.Но ключевой вопрос - как именно будут работать алгоритмы оценки. Финтех давно научил рынок: автоматизация - это отлично, пока ты понимаешь, что именно автоматизируешь. В противном случае вместо справедливой стоимости мы получим справедливую иллюзию.А иллюзии, как известно, в залог не принимают.#IF_софт
«Дело Долиной» принимает новый поворот, поэтому я хочу зафиксировать то, что есть сейчас.Итак, все вы видели кучу мемов про «схему Долиной», давайте кратко разберем, что за «схема» такая и почему дело вызвало такой огромный резонанс.Известная певица Л.Долина продала квартиру за 112 млн. покупательнице. После регистрации права собственности на квартиру на нового собственника Долина отказалась съезжать из квартиры. Долина обратилась в полицию и заявила, что сделка была совершена под влиянием заблуждения, в которое ее ввели мошенники, представившиеся сотрудниками правоохранительных органов. Мошенники убедили Долину, что злоумышленники получили доступ к её банковским счетам, оформили на нее кредит и заложили принадлежащую ей квартиру. В целях сохранения квартиры ей надо в срочном порядке продать ее и полученные с продажи деньги направить на погашение кредита и снятие залога с квартиры.В результате📌было возбуждено уголовное дело в отношении мошенников, вынесен приговор, по которому фигурантам дела назначено от 4 до 7 лет лишения свободы,📌Долина обратилась с иском в суд к покупательнице о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной.И вот решение суда было неожиданным.Суд решил признать сделку недействительной, согласившись с доводами Долиной о том, что сделка совершена под влиянием заблуждения. При этом, в нарушение норм права о реституции, суд отказался взыскивать с Долиной денежные средства с продажи в пользу покупательницы. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения. В итоге на сегодня: Долина и с квартирой, и с деньгами.И вот на днях история получила неожиданный поворот: Верховный Суд РФ запросил дело для изучения. Возможно, что-то грядет, и дело будет пересмотрено, все-таки слишком большой риск формировать такую судебную практику при существующих нормах права.Update: Долина сделала заявление о готовности вернуть деньги покупательнице как тоже пострадавшей от действий мошенников.
На падающем рынке недвижимости риторика девелоперов смещается к прагматизму: в коммуникации доминируют аргументы о выгоде и расчёте, как следует из анализа United Partners (входит в Media Instinct Group). При этом премиум-сегмент сохраняет эмоциональные акценты — в рекламе всё ещё встречаются формулировки вроде «квартиры с видом на реку».Медиаповестка изменилась всего за два года: прежний акцент на локации и продуктовые характеристики уступил место сообщениям о финансовых условиях, экономии и способах покупки. Архитектурные качества проекта заметно сократили свое присутствие в публичной коммуникации. Эмоциональная составляющая остаётся только в верхнем ценовом сегменте. Для премиальных проектов вид, приватность и атмосфера жилья продолжают быть частью ценностного предложения, несмотря на общий тренд рынка к рациональности. В наружной рекламе это проявляется в смещении фокуса: билборды всё чаще транслируют условия платежей и выгоду («метры деньги берегут», «квартиры с видом на доход»), а не визуальные образы комплексов. Цифровые витрины также выводят финансовые сценарии в первый план. Наблюдаемые аналитиками United Partners вложения крупных игроков в корпоративный бренд — до 30% оффлайн медийного бюджета — свидетельствуют о попытке снизить у покупателей ощущение риска и укрепить доверие к будущему приобретению. Но эта коммуникация развивается параллельно, не соединяясь с прагматичным дискурсом о выгоде. Покупателю фактически предлагают два разных блока сообщений, тогда как связанное решение «выгода + надёжность» ещё не оформлено. Это движение не про простую экономию, а про повышение качества покупки, причем, особое внимание уделяется безопасности на всех этапах — от сделки до последующей эксплуатации. Выиграют те, кто сможет одновременно усиливать прагматичные аргументы и поддерживать ощущение надёжности, о важности которого свидетельствует рост рекламного бюджета крупных застройщиков в усиление корпоративного бренда.О том, на каких рынках и как может быть реализован тот же принцип, в следующих постах. #К6_экономика #строй #рацио #риск #медиа #надежность
⚖️🏠 JUST Advice: Что реально блокирует покупку недвижимости - а что нетПри проверке объекта недвижимости на вторичном рынке мы всегда начинаем с проверки права собственности и обременений объекта - вся информация об этом содержится в выписке из публичного реестра. Давайте разбираться, какие записи критичны, а какие не мешают зарегистрировать сделку.1. Что ДЕЙСТВИТЕЛЬНО запрещает покупку:— АрестПока арест не снят, сделку не зарегистрируют. Никаких исключений — ни для налогового ареста, ни для обычного.— Право будущей собственностиЕсли оно записано на конкретное лицо, продать объект можно только этому человеку.Для всех остальных регистрация невозможна, пока запись не уберут.2. Что НЕ мешает регистрации сделки: — Строящийся объектЭтот статус вообще не ограничивает оборот квартиры.— Банковская ипотека / налоговая ипотекаСделку зарегистрировать можно. Согласие ипотекодержателя (банка или налоговой) не требуется, и объект перейдёт покупателю вместе с обременением.НО если продавец не погасит долг, взыскание уже пойдёт на вашу квартиру.Информация в публичном реестре полностью открыта.Увидели любые обременения - оценивайте, насколько они критичны. 3. Если нет арестов, значит и сделка возможна и можно переходить на следующий уровень проверки:1) изучать продавца и устанавливать его добросовестность,2) оценивать законность приобретения объекта продавцом и риски оспаривания предыдущих сделок,3) проводить техническую экспертизу объекта,4) убедиться в том, что квартира физически свободна, 5) правильно структурировать сделку с точки зрения оплат, снятия обременений и перехода права так, чтобы интересы всех были защищены6) оценивать налоговые последствия при покупке и дальнейшем использованииДело Долиной vs максимальная бдительность. Юридические риски не зависят от границ. #justadvisors #юристы #недвижимость #грузия
В старых портах Европы котов держали не ради суеверий — они просто вовремя замечали беспорядок.Хаос начинался тихо, кот — реагировал первым.Знакомьтесь: Кот Васька.Упитанный, рыжий и абсолютно спокойный. Он верит только в расчёты и квадратные метры. Он стал нашим символом, потому что мыслит, как успешный владелец недвижимости: тихо, точно и всегда в плюс.Теперь он будет жить с нами, чтобы напоминать: иногда точный вывод проще сделать с улыбкой.
На рынке аренды жилья активно действуют мошенники, используя различные схемы обмана. Основные из них включают поддельные сайты с объявлениями, которые могут выглядеть очень убедительно. Часто встречаются также объявление о несуществующих квартирах, где мошенники используют вымышленные адреса. Некоторые злоумышленники прибегают к имитации ареста недвижимости, чтобы запугать потенциальных арендаторов и заставить их действовать быстро. В дополнение к этому, мошенники могут взимать деньги за предоставление "информационных услуг" в сфере аренды, что на самом деле не имеет никакой ценности. Не редки случаи подделки документов, что дополнительно усложняет ситуацию для тех, кто ищет жилье.
Коммерческая недвижимость онлайнЦифровизация добралась и до рынка недвижимости: сегодня предприниматели могут покупать коммерческие объекты полностью онлайн. Это экономит недели и месяцы, сокращая сделку до нескольких дней.Путь начинается с формулирования критериев: цели (офис, склад, аренда, инвестиции), требования к площади и инфраструктуре, бюджет и допустимые риски. Далее — поиск через агрегаторы («Циан», «Яндекс Недвижимость»), сайты застройщиков или онлайн-аукционы.Осмотр заменяют 3D-туры, карты и онлайн-показы. Юридическую чистоту проверяют через сервисы Росреестра: выписка из ЕГРН, история владельцев, отсутствие арестов. Договор можно согласовать в облаке, оплату провести через эскроу-счёт, а регистрацию права завершить онлайн за 3 дня.Риски остаются — отсутствие личного осмотра и высокая цена ошибки, но плюсы перевешивают: скорость, прозрачность и доступ к объектам по всей стране. Для бизнеса это шанс быстрее инвестировать и запускать проекты.
Что сейчас происходит с хрущевками: ренессанс или лебединая песня?Хрущевки сейчас воспринимаются далеко не как убитые тесные и маленькие квартирки. В сравнении с новостройками они оказались далеко не в проигрышном положении: ✅ в центре города (если речь идет про большой город);✅ просторные дворы с зеленью и уютным двором;✅ меньше машин;✅ меньше соседей. (да, в каждом пункте есть свои исключения). И вот многие сейчас покупают квартиры в хрущёвках, и я думала, что причины как раз в этом самом выигрышном положении. Но кое-кто навел меня на одну важную мыль: Покупают квартиры в этих домах из-за предстоящей реновации. Я знаю эту практику: она не самая популярная и распространенная, но более прошаренные в теме недвижки понимают, что купить собственность перед самой реновацией - выгодное вложение и возможность заработать. И тот самый вайб им особо не нужен.Есть ли среди нас те, кто купил квартиру в хрущевке? Что скажете?А кто-то исследует хрущевки, например: Наталья Лебина. Хрущевка. Советское и несоветское в пространстве повседневности" (отрывок можно прочитать здесь)Фоторепортаж от Коммерсантъ "С чего начинались хрущевки" Максим Шэр и описание его фотопроекта "245 хрущевок": про то, какими разными делали сами люди эти дома
Потихоньку, очень не спеша начинаю новую жилищную эпопею.Когда ставки ЦБ поползли вверх, я решила прикинуться финансово грамотной и перестать гасить ипотеку досрочно, а вместо этого складывать денюжки на депозит и копить на вторую ипотеку покупку инвест-панельки.Но поскольку финансово грамотной я только прикидываюсь, а на самом деле я true punk, то я решила осуществить свою мечту - и купить панельку с видом на ТЭЦ, а потом отремонтировать ее в стиле эстетики ебеней with a twist. И использовать как свою нору, творческую студию и место, чтобы предаваться романтическому вельтшмерцу, выглядывая с бокалом вина на красивые градирни.Целевое место - Бирюлево и моя любимая ТЭЦ-26, но я морально готова рассмотреть и остальные ТЭЦ, если мне сильно откликнется место.Под конец года у меня уже накопился какой-то стартовый капитал, с которым можно потихоньку рассматривать предложения, и я расставила сети на циане в ожидании своего идеала. (картинка для привлечения внимания: не целевое место, но целевой видок)
Про отбраковку объектов — история перваяВот уже месяца два рынок недвижимости бурлит. Все теперь шарахаются от бабушек-божьих одуванчиков, которые продают свои квартиры, а потом по суду отжимают их у ничего не подозревающих покупателей. Но рисков на самом деле больше. Иногда продавец скрывает, что на квартиру могут претендовать другие собственники, например, несовершеннолетние дети, родственник в тюрьме или наследники, права которых ущемили. Некоторые покупатели уповают на страхование титула. Это такой способ защитить владельца недвижимости от ее утраты, если потом суд признает сделку купли-продажи недействительной. Но и здесь не все так однозначно.Чтобы покупатель получил деньги по страховке, нужно доказать, что он был добросовестным приобретателем. А суды в таких ситуациях не всегда встают на сторону покупателя. В этом посте объясню на примере, что значит добросовестный приобретатель. Недавно я подбирал объект клиенту. Нашли хороший вариант. Запросил документы, стал их проверять и выяснил, что собственники квартиры — двоюродные брат и сестра. У каждого по ½ доле. Купли они эту квартиру у своей тёти. А та через два месяца после подписания договора умерла. В договоре было написано, что деньги получены до подписания договора купли-продажи. И больше ничего про деньги не сказано. В каком виде они были получены, подтверждающая расписка — никакой информации об этом не было. Мне сразу стало понятно, что договор притворный и никаких денег не было. Я попросил агентшу продавцов рассказать, как на самом деле было дело. Вот что она поведала.Тётя была тяжело больна, лежала, не двигалась и даже подпись поставить самостоятельно не могла. А так как брат с сестрой за ней ухаживали — кормили, поили, убирали, нанимали нянечку, то она решила при жизни подарить свою квартиру им. Чтобы не платить налог, было решено сделать это не через договор дарения, а через договор купли-продажи. Он был подписан в квартире тёти — приезжал нотариус, причем с рукоприкладчиком. Рукоприкладчик подписывает документ за другого человека, который не может это сделать (в данном случае — в силу физических недостатков).Никаких денег тётя в руках, конечно же, не держала. Сделали чисто номинальный договор, что она продала племянникам квартиру. Есть ли у нее наследники, непонятно. Я опросил родственников, которые в этом деле участвовали. Часа два разговаривал с племянницей — выяснил всю историю этой семьи и этой квартиры. Все в один голос утверждали, что наследников больше нет. Но гарантировать это никто не мог. Наследником этой тёти была еще её родная сестра — мама одного из собственников. Она вступила в наследство, чтобы получить «похоронные деньги», которые лежали на счету у умершей.⬇️ТАМ ОКОНЧАНИЕ⬇️
Ключевая ошибка (самая распространённая)…при заключении сделки с недвижимостью — рассчитывать на проверку «чистоты» объекта риэлтором.Чтобы сразу не было обид и срача — я ничего не имею против риэлторов. Наоборот, со многими сотрудничаю.А теперь по порядку.Кто такой риэлтор и какова его функция?Для продавца — как можно быстрее и выгоднее продать объект.Для покупателя — подобрать объект по критериям на максимально выгодных условиях.То есть это менеджер по продажам недвижимости.Риэлторы крайне редко имеют юридическое образование. А те, кто имеют, ещё реже практикуют юридически.Да, риэлтор проводит базовую проверку перед сделкой. Но эта проверка, по сути, техническая: зарегистрировано ли право? На кого? Когда?Безопасная сделка с недвижимостью включает глубокий анализ объекта и всех участников сделки (включая супругов), исследование судебных дел, баз данных, исторических и архивных сведений о недвижимости.Это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости.Игнорирование детальной правовой экспертизы может привести к потере объекта, денег и нервов в длительных судебных разбирательствах.Дублирую чек-лист с кратким перечнем для проверки.За развернутой правовой экспертизой объекта недвижимости и консультацией — пишите в личные сообщения.
