Недвижимость — страница 10

Чувствую себя немножко «Жириновским»: много о чем пишу и почти под любую ситуацию можно найти старый пост с гипотетическим развитием событий, который реализовался.Вот 8 января говорил про то что в хрупком современном мире поток туристов в Дубай может сократиться и доходность недвижимости резко упадет …Вчера в Дубае и Абу-Даби было краснее неспокойно, но судя по всему это не прицельные осознанные удары со стороны Ирана. Скорее всего это рикошеты, ошибки, работа ПРО.Тем не менее, допускаю что одних суток хватит для того чтобы снизить поток туристов в Дубай локально.Если удары продолжатся, то возникает ситуация когда волна покупателей недвижимости схлынет в ноль, а вот цунами продавцов начнет расти.Чем дольше экспозиция объекта тем выше соблаз снижать цену дальше разгоняя спираль панических распродаж.В теории власти ОАЭ могут создать фонд поддержки застройщиков и брать на свой баланс апартаменты безакцептно по цене условно застройщик -30% и это может остановить панику, но надолго ли им хватит денег и не станет ли Дубай Детройтом 2.0?Никто не знает, но вероятность такого сценария НЕ нулевая. Если вы делаете ставку на то, что Иран продолжит стрелять ракетами в сторону Дубая, то кажется стоит поспешить с продажами квартир - тут как в финансовых пирамидах и банковских кризисах: первые вкладчики подавшие заявки на вывод обычно успевают забрать деньги.PS: На месте властей Дубая в случае панических настроений я бы запретил на 3 месяца регистрацию сделок с недвижимостью и вывод капитала. Пауза даст время продумать стратегию и успокоит паникеров.PPS: А еще может резко измениться расклад на рынке внешних платежей, Дубай был ключевым окном в мир для российского импорта всякого нужного. Наблюдаем.#дубай #мысливслух #теоретическиМой канал: Гуринович делится!

Почему именно сейчас коммерческая недвижимость МосквыСтарый мир трещит не метафорически, а буквально.По данным The Wall Street Journal, ОАЭ рискует быть втянутым в военные сценарии на фоне эскалации США–Иран. Та самая «тихая гавань» для международного капитала может перестать быть тихой.А теперь факты, без поэзии:Капитал не любит неопределённость. Деньги выходят из зон потенциального конфликта быстрее, чем туда входили.ОАЭ – импортируемая безопасность. Она работает, пока геополитика не задевает регион. Сейчас задевает.Москва – внутренняя экономика. Спрос на торговые площади формируется не туристами и экспатами, а реальным потреблением.Торговая недвижимость = арендный поток. Не рост цены когда-нибудь, а деньги каждый месяц.Рынок уже очищен от спекуляций. Остались объекты с реальной доходностью, а не презентации с пальмами.Старый мир учил: прячь деньги туда, где красиво и спокойно.Новый мир диктует: держи деньги там, где есть спрос, оборот и контроль.Инвестировать в коммерческую недвижимость Москвы сейчас – это не патриотика и не эмоции.Это ставка на устойчивый денежный поток в момент глобальной турбулентности.Когда иллюзии безопасности трескаются, остаётся только одно – структура, которая зарабатывает, даже когда мир нервно листает новости.v.predictor в MAXПодпишись

💰 КУПИЛА МОСКВУ-СИТИПродолжаю покупать недвижимость. Недавно взяла новый фонд в портфель от «Свой капитал», называется он АльфаКомНед. Принцип такой же — управляющая компания купила объект, а именно офисы и парковку. Это 15-й этаж башни Space в Москве-Сити площадью 1789 квадратов и 14 парковочных мест (сколько раз была в Москве, так и не увидела эти башни, но очень бы хотелось). По моему скромному мнению, есть потенциал роста. Знаем, как квадратики дорожают постоянно, и тренд продолжается. Такого типа объект сейчас стоит около 770 тысяч за квадрат. Покупали его, кстати, за 525 тысяч за квадрат. Я в целом оптимистично смотрю на рынок недвижимости, особенно коммерческой. Свободных офисов в Сити все меньше, аренда растет. Все это дело будут реализовывать (продавать), и срок реализации около года. Арендных выплат не будет, так как тут объект будут продавать, а не сдавать в аренду.Больше инфы про ЗПИФМой скромный портфель на 30к разрастается. У этого ЗПИФа ликвидность маленькая, и он для квалов. В стакане заявки на покупку были около 112к, сейчас 114. А продать-то хотят уже минимум за 115,4. Пожалуй, самый дорогой лот за всю жизнь.У меня уже есть склады, офисы, ТЦ и парковки. Завтра, кстати, иду в клуб инвесторов. Снова будем обсуждать секретные схемы инвестиций в кладовки. Их как раз мне в портфеле не хватает для полного счастья 😈#мойпортфельYoung Inve$t

Как вычислить недобросовестного продавца? ⠀ Расскажу на примере истории, которая бывает достаточно часто. ⠀ Например, вам понравился или очень понравился дом. ⠀ Вам кажется, что вы проверили ну всё-всё, и все документы, и наличие коммуникаций и само техническое состояние дома, может даже отыскали соседей и поговорили с ними. ⠀ Далее, начинаете говорить с собственником о цене, торгуетесь, особо не рассчитывая на успех. А на ваше счастье, собственник согласен на вашу цену. ⠀ Охотно идет на уступки, машет перед носом готовым пакетом документов. И предлагает записаться на сделку вот прям сейчас. Пока у вас такое сокровище из-под носа не увели. ⠀ Вот здесь и есть тот самый момент, когда пора бы насторожиться. ⠀ Возможно, продавец хочет избавиться от дома любой ценой, или есть проблема, прогрессирующая со временем. ⠀ ❌Например, был заложен не тот бетон в фундамент, и он не выдержит морозное пучение грунтов. ⠀ ❌Или под штукатуркой огромные трещины, которые через пару месяцев проступят. ⠀ ❌Или уже идет процесс гниения древесины, но пока на не заметных участках дома. ⠀ ❌ Или ... ⠀ Тут можно продолжать очень долго. ⠀ Главное помнить, что важно при покупке дома — это его состояние, в порядке ли документы. ⠀ Будьте бдительны❗️А лучше доверьте осмотр дома специалисту, который будет задавать грамотные вопросы и, самое главное, верно интерпретировать ответы. ⠀ Настораживают ли вас большие скидки?💬Группа в ВК 📹Инстаграм

У Авито появилась интересная фича:Они будут возвращать до 15% выручки от подписок профессионалам рынка в "Недвижимости". Читай: активным агентствам, размещающим недвижку через Авито.На основном канале я на примере этой фичи разобрал всю суть платформенной бизнес-модели (и почему логично субсидировать именно предложение, а не спрос), а сейчас остановлюсь на самой механике:Вот есть разные агентства. Одни продали 10 квартир за период, и получили обычную цену на размещения. Другие - 50 квартир. Им 5/10% их расходов вернулось в виде бизнес-кэшбэка. А если 100 квартир (ну, условно) и выше, то возвращают все 15%.Для агентств это стимул подключиться именно к Авито (при прочих равных - выйдет выгоднее) и стимулирование активности. Для юзеров - больше лотов, т.к. небольшие агентства постараются стать больше, а крупные - размещаться ещё активнее. Для Авито - рост предложения, за которым подтянется рост спроса, и как следствие - наращивание доли рынка и активности в целом.Учитывая, что ставка чуть подснизилась, а льготных программ наоборот стало поменьше (= рост интереса к вторичке как к активу) - вполне логичное решение.Фичизм

📌 Вокруг электроподстанции устанавливается охранная зона, территория повышенной опасности, которая обеспечивает безопасное функционирование и эксплуатацию объекта✅ Порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, включая подстанции, определён постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». ✅ Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (сетевой организацией). ✅ Охранная зона вокруг трансформаторных подстанций (ТП) и распределительных устройств (РУ) устанавливается в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства на высоту наивысшей точки подстанции, ограниченной вертикальными плоскостями, отстоящими от всех сторон ограждения или стены по всему периметру на расстоянии: - для подстанций и распределительных устройств до 10 кВ — 10 м;- для подстанций с высшим напряжением 35 кВ — 15 м;- для подстанций с высшим напряжением 110 кВ — 20 м;- для подстанций с высшим напряжением 220 кВ — 25 м;- для подстанций с высшим напряжением 330 кВ — 30 м.Сайт: https://spvt.su/ Телеграм: @zvnprosto

Банковские квартиры 🏦В последнее время цены на рынке недвижимости в Валенсии достигли исторических максимумов 📈. В результате рынок стоит: квартир продаётся мало, по крайней мере в сегменте до 200 тысяч евро — именно в нём заинтересовано большинство потенциальных покупателей.Поэтому вместе с нашими клиентами мы обратили внимание на банковские квартиры. Заручились поддержкой менеджеров в банках и начали смотреть, что есть на рынке. Записываемся на просмотры, изучаем все доступные варианты — их, на самом деле, не так много.📌 Как работает покупка банковской квартиры?Банковские квартиры продаются по принципу своеобразного закрытого аукциона. В торгах могут участвовать несколько человек, помимо вас, но сколько именно — неизвестно. Также неизвестно, какие ставки уже сделали другие участники.Если цена квартиры, условно говоря, 150 000 евро, как в нашем примере, вы можете предложить как большую, так и меньшую сумму. Однако побеждает самая высокая ставка.Например, если все участники предложили цену ниже заявленной, а один человек сделал ставку ровно 150 000 евро, без повышения, именно он и заберёт квартиру за эту сумму. Если же часть ставок будет ниже, а часть выше, победит самая высокая — допустим, 160 000 евро.Как именно проходят торги, знают только сотрудники банка. Участники не видят ни количество конкурентов, ни размер предложенных ими ставок. Известна только дата окончания аукциона ⏳.На данный момент мы успели посетить несколько квартир, и во всех там живут люди. Насколько я понимаю, это неплательщики, которые не в состоянии выплачивать ипотеку банку, но при этом согласны продать квартиру, получить часть денег обратно и куда-то уехать. Вот вопрос «куда?» меня, конечно же, заинтересовал.В первой квартире, которую мы смотрели — за 150 тысяч евро в районе Ориольс, — удалось пообщаться с жильцом.Заходим — сразу у входа небольшая спальня. Я смотрю — сидит дедушка. Просто сидит на стуле у окна в своей маленькой комнате и грустит.Я говорю: «Hola» — и захожу, чтобы хотя бы мельком оценить состояние спальни. Я вообще всегда обращаю внимание на детали: у испанцев часто висят фотографии на стенах, какие-то значки, рисунки, картины — мне всё это любопытно рассматривать.И тут я понимаю: на фотографиях дедушка в молодости — в морской форме ⚓. На стенах — корабли. Форма — советская. На корабле — русские буквы.Я говорю:— «О, это же Россия!»Он отвечает по-испански:— «Sí, sí, soy ruso».Я говорю:— «Дедушка, так мы тоже оттуда».Мы перешли на русский, поговорили и услышали очень любопытную, но при этом достаточно грустную историю.Дедушка живёт в Испании уже около 20 лет. Эту квартиру они покупали в ипотеку примерно 15 лет назад. В подробности я вдаваться не стал — время посещения ограничено, тем более представитель банка был где-то рядом, ходил по другим комнатам.Суть в том, что уже около 10 лет они не могут платить по кредиту, потому что платёж сильно вырос. Возможно, это связано с плавающей процентной ставкой — точно не знаю. В какой-то момент платёж стал равен его месячной зарплате. Тогда они перестали платить и фактически стали «окупас». И уже около 10 лет проживают в этом статусе.Сейчас они договорились с банком: так как цены выросли — если раньше такая квартира стоила 70–80 тысяч, то сейчас в два раза дороже, — после продажи часть денег заберёт банк, а часть получит семья дедушки.Но он сказал фразу, которая меня зацепила:«Мне бы очень хотелось, чтобы те, кто купит эту квартиру, оставили меня в этой комнате. Я бы платил со своей пенсии — у меня есть небольшая пенсия».В этом районе комната стоит в среднем около 300 евро. Думаю, он мог бы себе это позволить.И в этот момент мне стало его по-настоящему жалко. Хотелось бы, чтобы эту квартиру купили люди, которые будут сдавать её по комнатам и оставили бы его там.Как я понимаю, это всё, что у него осталось: фотографии, значки, его вещи — вся его жизнь в этой комнате. И больше, по сути, ничего.Вот такая печальная история.Если вы хотите приобрести банковскую недвижимость и вам нужна экспертиза по данному вопросу — обращайтесь 👉 @espanolemigrante

По пути в офис проезжаю мимо ПВЗ "Озон". А потом случайно увидел на Авито, что это помещение продаётся. "С надежным федеральным арендатором".Кое-кто на это ведется, не понимая, что федеральный Озон не заключает прямых договоров аренды, а помещение арендует местный ИПшник, который очень часто работает в убыток. Поэтому объявлений о продаже "готового бизнеса" в виде ПВЗ на сайтах объявлений тысячи. Такой арендный бизнес, конечно, нужно обходить стороной - часто помещение с арендатором выставляют на продажу как действующий ГАБ, когда ПВЗ уже сообщил арендодателю о планах съехать. Собственник же, понимая, что помещение с арендатором и пассивным доходом привлекательнее для покупателя, сразу выставляет его на продажу. Мы, русские, не обманываем друг друга (с)У ВБ, кстати, есть прямые договоры. Часть ПВЗ арендуется локальными ИПшниками, а часть управляется напрямую компанией. Там хоть как-то можно подстраховаться - прописать в договоре купли-продажи, что собственнику неизвестно о планах ВБ прекратить договор аренды и они не присылали никаких писем с просьбой пересмотреть условия договора аренды, не просили снизить цену и тд. За скрытие этой информации в договоре можно предусмотреть санкции и в случае с федеральной компанией в будущем будет легко доказать, что такие письма были - ВБ просто не будет это отрицать, если дело дойдет до суда. А Озон, мимо которого я еду на работу, съехал на днях. Вывеску сняли. К счастью, продать готовый бизнес с надежным арендатором не успели. Сейчас стоит на Авито уже не как "готовый бизнес", а просто как пустое помещение. И цена снижена на треть.

🏠 ЗПИФы могут стать лучше облигаций Приветствую👋 Продолжается цикл снижения ставки. В перспективе пары лет. Снова будут актуальны ЗПИФы на недвижимость. Как альтернатива облигациям. Как летом 24г. говорил - самое время обратить внимание на ОФЗ и облиги. Сейчас присматриваю увеличение ЗПИфов в своих портфелях.🏛 Да, ещё есть облиги с доходностью 20% годовых ежемесячными купонами. Моя табличка тутЬ в помощь. Но в планах ЦБ, в этом году снизить ставку до 12%. А это и снижение доходности таких вкусных облиг. Новые логично будут со ставкой около 12%.🏭 ЗПИФ? Сейчас средняя доходность ежемесячных дивов около 11%. С годами она будет расти.📎Ранее подробно рассказывал про ЗПИФы на примере УК "Парус": тутЬ2, тутЬ3, тутЬ4, тутЬ5.📎 Напомню основные моменты:▪️В основе ЗПИФа - земля, физический объект недвижимости и работающий бизнес = это ГАБ (готовый арендный бизнес).▪️Крупно-масштабный бизнес. Логистический-складской комплекс, БЦ, ТРЦ, ЦОД.▪️По основной логике бумаги похожи на облигации. Есть номинал, купоны/дивиденды, дата погашения/пролонгации.▪️Все проекты на долгосрочных договорах аренды 5-10 лет. С прописанной пролонгацией. С прогнозом развития маркеплейсов и нужды большого бизнеса в подобных объектах недвижимости. Огромная вероятность, что договора будут продлеваться.▪️Есть Номинальная стоимость. Однако актив волатилен. Открыто торгуется на бирже. Преимущество - заложена индексация/повышение цены пая. В среднем раз в 1-4 года. Это открытая информация для инвесторов. Плюс УК заранее публикует график изменения цены и размер дивов. ❗️ У многих ЗПИФов переоценка происходит в Январе. Потому, чаще пополняют свои портфели ЗПИФами именно в конце года.1️⃣ Отсюда, моя 1 стратегия - за 1-2 месяца до индексации цены, докупаю бумаги в портфели. Иногда интересно спекульнуть, или оставить на повышенной доходности. После даты индексации цена скорректируется под новые условия. Плюс после повышения рыночная жадность ещё повышает цену. Через пару месяцев цена возвращается к номиналу (исключение первый ЗПИФ на ОЗОН, он популярный, потому сильно переоценён).▪️12 купонов/дивидендов в год. У большинства ежегодная индексация, повышение дивов.2️⃣ Моя 2 Стратегия - за 1-2 месяца до индексации дивов. Докупаю в портфель. Т.е. актив идеально подходит под оригинальное определение "Дивидендный Аристократ" в РФ фонде.🔗 ЗПИФ, которые использую есть в моей Великолепной Табличке тутЬ. В следующем квартала буду расширять список ЗПИФов на недвижимость, и от других УК. В том числе от Сбера и Альфы.💡 Основная задача - увеличить долю активов приносящих потоковый/пассивный доход. С хорошей защитой капитала. С хорошей ликвидностью, возможностью быстрой продажи. Под задачу. Мне идеально подходят активы. Моя градация - от надёжных с повышением риска и доходности:➖Фонды ликвидности➖ОФЗ➖ЗПИФ➖Облигации корпоративные и замещайки. Что в моём наблюдении по ЗПИФам. Все с ежемесячными выплатами: УК "Парус": ▪️Красноярск (Логистический центр Сберлогистика, OZON, WV). Цена дешевле номинала на +2%. Доходность дивов +12.36% годовых.▫️Логистика (лог. центр. FM Logistic). Дороже номинала на -7%. Дивы +12.07%.▫️Нордвей (лог.ц. Faberlic). Дороже -14%. Дивы +10.61%.▫️СберЛогистика (лог.ц.). Дороже -25%. Дивы +8.83%.▪️Золя (лог.ц. Золотое яблоко). Номинал 0%. Дивы +11.49%.▫️Двинцев (БЦ). Дороже -17%. Дивы +10.36%.▪️Триумф (ТРЦ). Номинал 0%. Дивы +11.59%.▫️Озон (лог.ц). Дороже -19%. Дивы +8.67%.▫️Макс (все фонды паруса в одном). Дороже -2%. Дивы +11.74%. УК "А класс капитал":▪️Рентал ПРО (индустриальная недвижка, ЦОДы). Номинал 0%. Дивы +12.28%.❗️ Для покупки ЗПИФ нужен статус Квала. В Т брокер только 3 бумаги из списка выше. У остальных, есть все бумаги.⚡️ У кого есть возможность инвестировать в актив от 50млн.р. - можно напрямую зайти в ЗПИФ до листинга на бирже. С выгодными условиями. В 25г. был дисконт 40% от номинала. Есть капитал, пишите в ЛС, познакомлю с УК. Не инвестиционная рекомендация ❗️ NFA. DYOR. 🤖 Текст написан человеком.🫶Благодарю. iloveyou, до встречи👋ⓒ t.me/Practeg by @Spudisi#Фонда_Practeg

Проект Surfside в Улувату изначально позиционировался как отель для серферов-миллионеров.Идея звучала ярко. Но когда мы начали разбирать продукт глубже, стало понятно: если убрать слово «Улувату» и океан рядом, то перед нами просто хороший отель. Ничего в архитектуре, сервисе или коммуникации по-настоящему не доказывало, что это пространство для серферов.Меня пригласили провести аудит и помочь с доупаковкой проекта.Первое, что мы сделали - задали простой вопрос: почему именно серфер? Где это проявляется в деталях? В сценариях проживания? В сервисе? В среде?Дальше началась системная работа.Мы добавили бренду атрибуты - не декоративные, а функциональные. Прописали ДНК проекта. Описали сообщество, которое будет формироваться вокруг отеля. Продумали инфраструктуру и сервис так, чтобы закрыть реальные боли целевой аудитории - от удобной мойки и хранения досок до ранних завтраков под рассветные сессии и пространства для общения после каталки. Отель наполнился атрибутами и инфраструктурой которая действительно важна для данной аудитории. Вторая задача была стратегическая - создать фундамент для успешной аренды в будущем. Чтобы это был не просто красивый объект, а понятный, четко сегментированный продукт с сильной идеей и устойчивым спросом. Потому что инвестиционная привлекательность начинается с правильного позиционирования.В итоге получился проект с характером, сообществом и понятной логикой развития. Именно такой проект будет востребован у конечной аудитории, а значит будет приносить доход своим инвесторам. Самое главное, что я хочу отметить - проект не просто активно строится, ребята уже приступили к финишной отделке. Для балийской недвижимости это важный момент, зачастую стройки просто стоят, а в нашем случае скоро отель примет своих первых постояльцев.Ниже - презентация. Посмотрите, как трансформировалась концепция и насколько сильнее стал продукт после доупаковки.А по всем вопросам обращайтесь сюда - @surfside_bali

Безумная гонка…https://www.kommersant.ru/doc/8440886Власти Прикамья инициировали судебные разбирательства с дочерней компанией федерального застройщика «Самолет» — ООО СЗ «Заостровка» по поводу реализации КРТ в Дзержинском районе. Краевые власти взыскивают с девелопера более 200 млн руб. за неисполнение обязательств по договору. Как заявляет истец, девелопер не только не приступил к освоению площадки, но и не внес обещанный платеж на развитие улично-дорожной сети в микрорайоне Заостровка. Понятно, что в дальнейшем краевые власти могут инициировать расторжение договора КРТ, если застройщик и дальше не будет исполнять свои обязательства. При этом, у самой федеральной компании «Самолет» проблемы настолько серьезные, что она была вынуждена обратиться в правительство РФ с просьбой о господдержке в 50 миллиардов рублей! Как результат обвал акций и всевозможные панические разговоры, поскольку существует вероятность, что девелопер рухнет, потянув за собой надежды десятков тысяч дольщиков по всей стране. На самом деле, мы в своих постах неоднократно предупреждали краевые власти, что безумная гонка по массовому заключению договоров на комплексное развитие территорий (КРТ), которую правительство Прикамья отчаянно педалировало на протяжении последних 2-3 лет, может привести к весьма непрогнозируемым последствиям. И вот вам пожалуйста первая ласточка – иск к ООО СЗ «Заостровка». При этом, конечно, на ситуацию влияет и общефедеральный тренд - девелоперы не используют до 50% земельных участков в портфеле. То есть, стабильно тратятся на покупку площадок под застройку последние три года, но темпы выхода на рынок новых проектов за этот же период упали в два раза. А в условиях падения спроса на жилье, в ожидании снижения ключевой ставки и возврата льготной ипотеки, застройщикам приходится искать способы управления земельным портфелем, чтобы не организовать самим себе финансовых рисков для бизнеса. Безусловно, приобретенные на будущее площадки, на которых не ведется строительство, требуют от девелоперов дополнительных расходов, и, хотя они не сопоставимы с затратами на возведение объектов, но при длительном простое совокупные расходы на налоги, обслуживание и финансирование уже существенно влияют на рентабельность бизнеса. А в нашем «пермском случае», еще и привели к судебному иску. На сегодня, девелоперы вынуждены балансировать объем жилья в продаже. С одной стороны, его должно быть достаточно, чтобы наполнять эскроу-счета, но с другой, не слишком много, чтобы не создавать затоваренность в условиях сниженного спроса и финансовую нагрузку на обслуживание квартир после введения дома в эксплуатацию. При этом, необходимо отметить, что даже в Москве активность в сегменте массовых новостроек очень низкая, не говоря уже про субъекты РФ. В результате в регионах девелоперы массового сегмента переориентируются либо на реализацию комплексов класса комфорт-плюс с улучшенными потребительскими характеристиками или, что реже, бизнес-класса, либо ставят проекты на паузу, но это, опять же, чревато вышеописанными рисками. В резюме, можно отметить, что подобные кризисы легче проходят крупные федеральные «игроки» с высоким запасом прочности, и возможностью аккумулировать серьезные финансы под масштабные проекты. А местным застройщикам придется либо доедать крошки с барского стола, либо осваивать перспективные площадки в партнерстве с другими девелоперами средней руки, объединив капиталы. Это позволит покрыть издержки и на покупку земли, и на строительно-монтажные работы, и на обслуживание кредита, разделив компетенции. Что же касается светлого будущего пермских проектов КРТ, которые так щедро распределяло краевое правительство, то, как мы уже сказали – «Самолет», это только первая ласточка, а дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья, зависит от огромного количества факторов. Но на самом деле здесь важно другое – проекты КРТ рассчитаны на 10-15 лет, соответственно, за все возможные «косяки» будут отвечать уже следующие губернаторы. Ничего не скажешь, весьма дальновидная политика – сливки снимают одни, а «огребут» по полной другие…

Я тут к вам с роликом из загнивающей Америки. Вернее с ценой на дом в 20 минутах от Хьюстона, Техас. Хьюстон это 2.5 миллионный, безумно богатый город. То есть Казань и рядом не стояла. А 20 минут езды это условные Малые Кабаны в сторону аэропорта. Погода…

В ближайшее время надо будет сдать 3 квартиры. Было бы 4, но четвертую я сдала в эти выходные. Из четырех две новые, две – после арендаторов. Одна семья съехала через месяц, потому что это была квартира рядом с работой, а на работе дела не заладились (вот тебе минусы теории «нулевого километра»). Вторая девушка уезжает спустя 10 месяцев проживания – возникли проблемы дома, а дом в другом городе. С одной стороны, «легкие деньги» (ну наверное, так думают в большинстве своем люди о работе агента). 50к за каждую квартиру – это 200к в месяц только с агентских услуг. Ну ладно, из этой суммы еще вычтем затраты на продвижение. Но все-таки только этой работой я бы заниматься не хотела. Для разнообразия и поддержания себя в тонусе как комплектовщика – ок, но на ежедневной и ежемесячной основе лично для меня тяжело. Особенно зимой и в такую погоду.Агентская работа очень ресурсозатратная, много коммуникаций, много людей, историй и закидонов пропускаешь через себя. Думаю, что в дальнейшем я бы делегировала и эту историю кому-то из команды. Но похоже нужен отдельный мини-курс «Как сдать квартиру за 1 показ»😅. Или отдельный модуль в основном курсе по комплектациям. Вроде все просто, но на деле столько нюансов)) Вот, к примеру: я не выезжаю на показ, если арендатор находится только в начале поисков, это его первая квартира, дедлайн по переезду через пару недель, это единственный мой показ за день и других дел на квартире нет (а вот добавить в череду других показов – легко).Вероятность, что такой арендатор снимет эту квартиру, близка к нулю. Во-первых, очень мало людей готовы принимать решения быстро, им психологически спокойнее сначала «перебрать» варианты. Во-вторых, арендатору не хочется переплачивать, зачем подписывать договор сейчас, ведь переезжать реально надо только через пару недель. В-третьих, снимут они все равно в итоге что-то из того, что посмотрели в конце, потому что последние объекты будут более свежими и сильными по эмоциям и впечатлениям. Ну еще потому, что первые объекты за время их просмотров с большой долей вероятности снимет кто-то другой. Звучит цинично, но это правда жизни (посмотрела по статистике Авито, за прошлый год я сдала порядка 30 квартир, это минимум х3х5 кандидатов). В общем, сил мне, терпения и везения в ближайшие 10 дней!😇

Аренда. Резиденция. Эпизод 2-йЧао, рагацци! И снова вопрос не в квартире, а в резиденции. Так и хочется сказать, ребят, вы свое законодательство читали? Знаете, что долгосрочный контракт, при котором квартира становится моим местом жительства, подразумевает уведомление об этом коммуны?В этот раз почти получилось. Но в квартире имеют резиденцию хозяйка и двое ее детей, один из которых несовершеннолетний. По достижению им 18 лет, она готова выписаться. Но раньше никак, ибо они живут не в Италии, а если несовершеннолетний меняет место жительства, его придут проверять социальные службы.Ждать до июля Ирина Викторовна, есессно, не возжелала, но расстроилась. Очень хороший вариант! Жирненькому бы точно диван понравился)) и вообще, при просмотре была приветственная бутылка просекко, коробочка шоколадных конфет, все дела)) Правда, жаль.Но тем не менее, буона джорната 💚🤍❤️

Без адреса — нет регистрации 🔴Хотите поставить дом на кадастровый учёт? Сначала дайте ему «прописку».Теперь постановка дома на учёт возможна только после присвоения адреса земельному участку. И если об этом забыть — процесс встанет на паузу 🔴Как это работает?- 1 способ 📌 Собственник может подать заявление о присвоении адреса через Госуслуги. - 2 способ📌 Кадастровый инженер подаёт документы в Департамент земельных отношений и градостроительства.📌 К заявлению прикладывается договор подряда на кадастровые работы.📌 Договор должен быть подписан ЭЦП.И да, это отдельная услуга, а значит — отдельная оплата.Ориентировочно — около 1500 ₽ за каждый объект. Обращаем внимание, что практика в регионах может отличаться. 🔔Что важно понимать:Если адрес не оформить заранее, можно получить вполне предсказуемую проблему — задержку в регистрации права собственности.📎 Юридическая логика простая:нет адреса → нет учёта → нет регистрации → нет права.Поэтому лучше закрыть этот вопрос сразу 🔴#pravoetagi_советы

Деньги вместо земельного участка участникам СВО: ✔️ Кто может получить? Это не федеральная, а региональная мера поддержки, поэтому действует не во всех регионах. Обычно информацию размещают на сайте местной администрации. ✔️ Как понять, имею ли я право выбрать деньги вместо земли? Здесь нужно разбираться с законом, который был принят в конкретном регионе. Нужно открывать закон вашего региона и читать его полностью, так как нюансов много и описать их в информационных сообщениях крайне сложно.✔️ Реальные примеры по некоторым регионам. Например, в Московской и Тюменской области на выплату могут претендовать участники СВО, удостоенные звания Героя РФ или награжденные орденами России за заслуги, проявленные в ходе участия в СВО и являющиеся ветеранами боевых действий. В Крыму и Севастополе для получения выплаты вместо земельного участканаграды не нужны, достаточно удостоверения ВБД и заключения контракта с министерством обороны через военные комиссариаты Республики Крым.👉 «СВО_лайфхаки»👋 Читать нас в МАХ

С коллегами обсудили ожидаемый рост спроса на склады в регионах. Был озвучен прогноз, что общий объём сделок по покупке и аренде на складском рынке без учета Москвы и Подмосковья по итогам 2026 года может составить 3,2 млн кв. м., что в 2+ раза выше показателей 2025 года («а может не составить» - люблю эту формулировку).Как вы уже поняли, я, по традиции, не поддержал общего оптимизма)) Всю дискуссию можно почитать по подписке на «Ведомости» 👉 https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/02/25/1178759-spros-na-skladi-v-regionah-mozhet-uvelichitsya Своё «непопулярное мнение» публикую отдельно здесь:«Если мы вспомним динамику складских сделок в регионах, то на 2022 год они составили порядка 1 млн кв метров (с Санкт-Петербургом и Ленобластью), в 2023 – 4,5 млн, то есть мы увидели рост почти в 5 раз. Далее тенденция пошла на спад – около 2,7 млн «квадратов» в 2024 году, менее 1,5 млн в 2025. Как правило, в складском бизнесе именно регионы и Санкт-Петербург (на их долю суммарно приходится около 48% площадей, а 52% занимают объекты Москвы и МО) первыми реагируют на тенденции рынка. Поэтому, скажем, в 2025 мы видели в регионах вакансию на уровне 6% - в то время, как в Москве она только к концу года приблизилась в среднем к 4%.Ожидание роста спроса на склады в регионах и, как следствие, предполагаемый объём сделок в 3,2 млн кв метров в 2026 году сегодня представляется скорее надеждой на смену наметившегося тренда, чем объективной реальностью. Я бы связывал такие ожидания консультантов с тремя факторами. Первый – отложенные сделки. Очевидно, показатель суммировали из прогнозных значений по самому 2026 году и договоров аренды BTS, заключение которых «переехало» с 2025. Второй – несколько крупных сделок с маркетплейсами и ритейлом из числа тех, которые продолжают активную экспансию в регионы. И третий немаловажный фактор – оптимистичные ожидания самих брокеров, которые традиционно озвучиваются в начале года и затем «подвергаются коррекции». #всмысле_недвижимость

#Спивак_объясняет Когда лучше продавать квартиру: мифы и реальность рынкаЧасто слышу вопрос: в какое время года выгоднее продавать недвижимость?Короткий ответ — тогда, когда рынок активен. Но давайте разберёмся глубже.Важно понимать простую логику: • Продавцу выгоден высокий спрос — больше просмотров, конкуренция между покупателями, лучшая цена. • Покупателю выгоден низкий спрос — больше торга и спокойный выбор.Сезонность на рынке действительно существует, но она работает не всегда одинаково.⸻🌸 Весна — «золотое время» для продавцовПериод с марта по конец мая — пик покупательской активности.Почему так происходит: • люди «просыпаются» после зимы; • планируют переезды до лета и нового учебного года; • активизируются ипотечные сделки и цепочки.Плюсы для продавца: • много просмотров; • высокая конкуренция среди покупателей; • выше вероятность продать быстро и по максимальной цене.Именно весной цены чаще всего находятся на локальных пиках.⸻🍁 Ранняя осень (сентябрь–октябрь) — второй всплескПосле отпусков рынок снова оживает.Почему: • закончились каникулы и отпуска; • начинается деловой сезон; • покупатели хотят закрыть вопрос до конца года.Плюс: на рынок выходят мотивированные покупатели, которые готовы принимать решения быстрее.⸻❄️ Зима и поздняя осень — время возможностей для покупателейНоябрь–февраль (за исключением новогодних каникул) — период снижения спроса.Что это значит: • покупателей меньше; • продавцы чаще готовы к торгу; • меньше ажиотажа и давления.Совет: не бойтесь зимних просмотров.Если человек смотрит квартиру зимой — он, как правило, настроен на сделку.⸻☀️ Лето — спокойный рынок и пространство для переговоровИюль–август — сезон отпусков и снижения деловой активности.Что происходит: • спрос падает; • часть объектов «зависает» после весны; • продавцы начинают идти на уступки.Лето — хороший период для покупки, но не самый удачный для продажи, если цель — максимальная цена.⸻Но есть факторы важнее сезонаВсе эти правила работают в относительно стабильном рынке.На практике на сделки сильнее влияют другие вещи:1️⃣ Ипотечные ставкиНизкие ставки могут полностью перекрыть сезонность и резко оживить рынок.2️⃣ Личная ситуация продавца или покупателяЕсли нужно срочно продать или купить — ждать «идеального месяца» не всегда разумно.3️⃣ Локальная ситуацияРынок одного района может вести себя иначе, чем рынок города в целом.⸻Коротко по сути• Хотите продать быстро и дорого — готовьтесь к весне или ранней осени.• Хотите купить выгодно — смотрите зиму и конец лета.• Самое важное — правильная стратегия, а не просто удачный месяц в календаре.Грамотный специалист помогает получить максимум выгоды в любое время года, потому что работает не с сезонами, а с реальной ситуацией на рынке.Если нужен разбор именно вашей ситуации — пишите @spivakmrpl, подскажем оптимальный момент и стратегию 👌

Итак, фабула обвинений понятна. Нас тут больше заинтересовало даже не то, что Сергея гончарова обвинили в мошенничестве, а то, что ему инкриминировали бандитские разборки в духе 90-х.Что мы обо всем этом думаем?1️⃣ Не доказано, следовательно, не факт. Само изложение таково, что правда может быть на любой стороне, а исходных документов и последствий бандитских побоев никто не видел.2️⃣ Если тему раздуют, то репутационный урон Гончарову и его «Развитию» нанесут однозначно. Для воронежского рынка он – минимален (господи, кто тут обращает внимание на какие-то бандитские разборки или мошенничество!), а вот для рынков иных регионов, на которые наметился Сергей Викторович, чистота репутации имеет значение. И немалое.На чьей стороне правда, предлагаем ответить читателям в опросе ниже.#гкразвитие #сергейгончаров

Друзья, меня тут коммунистические идеи одолевают. Вопрос такой. 2 сотки земли. 20м первый этаж (кухня гостиная и санузел). 20м второй (две спальни по 9м). Таунхаус. Свой вход. До азовского моря 10-15 мин пешком. Коробка под ключ. Ремонт отопление делаете сами. (Можем мы за отдельну плату уже по вашему кошельку и дизайну) смысл идеи в том, что минимальными вложениями у вас будет свой кусок земли на море и своя коробка. А дальше уже делай что хочешь2млн наличными. +довериеВот даете 2млн и через полтора года у вас дача на море.Какие мысли. Что скажете?Коммунизм в том, что я могу это придумать, Дима воплотить в жизнь. У вас есть деньги. Каждый по силам а в итоге у каждого красота🌴Пожалуйста напишите все что думаете. Плохое тоже. Я готова.#инвестиции #UNICORNY_инвестиции

ВНИМАНИЕ ‼️ те кто покупает квартиру в новостройке без юристов!! Сейчас сплошь и рядом застройщики выдают квартиру с потолками 5м+ за Двухуровневую!Нет! Вы второй уровень не узаконите.Как отличить честную двухуровневую квартиру? У каждого уровня есть отельный выход в МОП (на лестничную клетку). Если такого нет, это просто квартира с высокими потолками, узаконить антресоль не получится!!!

💬 Вы правда думаете, что в крупном агентстве за вас переживают?Недавно я была на закрытом мероприятии по стартам продаж. Такие встречи проходят в узком формате — застройщики рассказывают о будущих проектах, мы общаемся, обсуждаем рынок. Всё спокойно, без пафоса, за чашкой чая.И вот там я разговорилась с риелтором одного очень крупного агентства. Из тех, у кого большие офисы, мощный маркетинг, реклама повсюду.Разговор зашёл о клиентах. И я спросила:— А если человек купит дом, а через год там начнутся серьёзные проблемы?Ответ был абсолютно спокойный:— Если дом не построится или рассыпется — мне всё равно. Моя задача продать.Я, честно, даже сначала подумала, что это шутка. Но нет.И в тот момент я окончательно поняла разницу в подходах.У больших структур другая модель. Поток. Планы. KPI. Лидогенерация. Один клиент недоволен — придут новые. Машина работает.И когда вы приходите выбирать квартиру, вам действительно могут показывать «лучшее». Но лучшее — с точки зрения продаж.Я часто бываю на объектах, которые активно продвигают крупные агентства. Красивые фасады, подъезды как в столичных проектах, шикарные рендеры. Всё выглядит дорого и внушительно.А заходишь внутрь — и видишь грубую шпатлёвку, которую всё равно придётся доводить. Стяжку пола среднего качества. Отделку уровня бюджета, но продающуюся как комфорт.Зато фасад — вау. Зато маркетинг — сильный.И вы платите не только за квадратные метры. Вы платите за упаковку.Часто клиенту показывают не весь рынок. Показывают те объекты, с которыми выгоднее работать. Это бизнес. Ничего личного.Я работаю иначе. Я работаю на рекомендацию. У меня клиенты приходят по цепочке — друзья друзей, родственники родственников. Иногда шучу, что уже рекомендации в шестом колене 😊И если я продам человеку квартиру, от которой через год полезут проблемы, эта цепочка просто оборвётся. Поэтому я не могу позволить себе работать «на поток». Мне важно, чтобы через время вы сказали: «Это было правильное решение».Большая система может позволить себе не переживать. Частник — нет.И теперь честный вопрос к вам:вы хотите быть частью потока или хотите, чтобы за вас действительно переживали?❤️ — если для вас важны рекомендации и личная ответственность👍 — если считаете, что размер агентства не играет роли#купитьквартируНовосибирск#новостройкиНовосибирск#риелторНовосибирск#каквыбратьквартиру#недвижимостьНовосибирск📞 +79142587025 Эльвира📞 +79932587025 ЭльвираНаписать мне в Telegram: https://t.me/m/WtBwtSnDZGYy

Езжу по Занзибару. Смотрю землю. У меня отмечены 30 земельных участков, во всех регионах. Завтрак, потом за руль. В день смотрю 2-3 участка. Пройти ногами. В 18.30 резко становится темно, нужно ехать спать. Смотрю только 1 линию у воды. Остальное – нет никакого смысла. Первой линии мало. А всё, что глубже – бесконечно много. Выводы:1. В 22-23г сделал правильные выводы относительно перспектив Занзибара. Тогда только зашли большие застройщики. На острове начали первый большой проект – Fumba town. Познакомился с Шведом Марком, который купил в Фумбе на старте 7 домов у воды. Сейчас Марк целится в побережье Кении.2. Хуже всего места в поселках с местными. Нищета должна быть отдельно, богатые люди – отдельно. Ехать к своему дому у воды через лачуги – ни за что. С этой точки зрения лучше всего север регион Makunduchi, там вдоль побережья вообще нет поселений бедных местных. Качественная, однородная среда. 3. Все ребята со скальными участками у воды долбят себе ступени вниз, в океан. 90% берега – это скала 3-4 метра высотой. Песочных пляжей мало. Таким образом, можно в любом месте обеспечить себе доступ к воде. Хоть так и нельзя по закону. Но это Африка. Запрет на заборы в водоохранной зоне тоже всеми игнорируется. Заборы уходят до края скалы. На саму скалу с воды залезть невозможно, она отвесная. 4. Нужно было брать сразу. Затупил. Рост цен на землю в отельных зонах, к примеру, вокруг Paje и Jambiani – в разы, на 300-500%. Много инвесторов из стран персидского залива. Продаём «великолепный» Дубай русским, а сами покупаем землю на Занзибаре. Больше всего рост случился там, где есть пляжи. Качество пляжей, цвет песка, рифы, рыба – как Мальдивы. В мире таких мест мало. Особенно цивилизованных, где есть международные аэропорты и инфрастурктура.Отелей открывается много. Пришло много тяжелого люкса с номерами по 1k$ в день. Заезжаю пообедать в эти отели. Цель – посмотреть территорию. Как строят, за что берут столько денег.  Есть отели и за 2-3к в день, на мелких островках.5. Свободной первой линии мало. В хороших местах никто не продаёт. Все участки, что отмечал себе ранее, проданы и активно застраиваются. Объём предложений снизился в разы. 6. По востоку и северу положили отличные дороги. Укладывают и прямо сейчас, идут быстро. Подрядчики – китайцы. Думаю, через 5 лет закатают весь остров. 7. Инвестиционные большие проекты с глобальными генподрядчиками, Fumba Town и Fumba Uptown и прочие – полный мусор. В них нет никакого смысла. Дикая переплата за м2 и маленькие участки. Типа дом 500 метров с участком 12 соток. Это не то, зачем едут в Африку. К примеру, сейчас я в доме у воды с территорией 2 гектара. Сады, бассейн, подъездная дорога - вот как должно быть в Африке. 7. Лучший вариант всегда и во всех странах – купить старый отель с несколькими корпусами и с большой территорией. Поделить на инвесторов. Каждому по корпусу и много земли. Всегда получается сильно дешевле покупки обычной жилой недвиги. 8. За остров, такой климат и индийский океан, тут всё равно смешная стоимость земли. Особенно, если сравнивать с Азией. Через 10 лет на Занзибаре будет очень хорошо. Это очевидно по приходу больших инвесторов и активности стройки их проектов тут.9. Про оформление земли на Занзибаре ранее был пост тут.

Магические свойства розового, красного и белого золотаЖили как-то семь магических металлов: золото, серебро, медь, ртуть, олово, железо и свинец. И стали люди поклоняться каждому из них, и возводить им троны - Золоту отдали Солнечный трон, серебру - Лунный, меди - Трон Венеры, Трон Марса поняли на крови железу, Ртути - трон Меркурия, свинцу возвели трон Сатурна, олово заняло почтение место на троне Юпитера. И стали люди носить проявление Богов и планет на себе, связывая свои ритмы с волей Высших....Ладно, нам можно все - поехали по греческому пантеону и планетарным взаимосвязям:Металл серебро, отсыл к Луне - Аркан Жрица, и металл медь, Венера - Аркан Императрица. Металл Золото - Солнце, аркан Солнце ( Да-да, Таро из другой оперы, я знаю, но планеты не относятся к одной-единственной запатентованной кем-то системе, с этой стороны мы можем рассматривать минуя кабалистическую привязку).Основа неизменна - Титан Гелиос, но так же местами Бог Аполлон (получил поклонение как Бог Солнца позже за свои особенности и Светоносность): Без Солнца ну никуда, сорри, почитатели Лунной магии, но на ней без Солнце вы далеко не уедете (скорее наоборот, Луна станет вечной Черной Богиней пожирающей всех и вся - вы уж не сбрасывайте со счетов от чего вы ее вообще видите).Прекраснейшая из Богинь Афродита Киприда - что можно сказать об управительнице металла меди? Все знают, что Венера, ой, простите, Афродита, это сама Женственность с большой буквы, а так же невероятное коварство и ревность. Ее папенька, по одной из версий, сам Первородный Бог Уран, ни много, ни мало, фигура ох какая значимая во всей истории. Без него и Геи тут бы и говорить было не о чем. С Луной сложности, ибо на этот трон было сразу несколько утвержденных лиц, и это понятно - единственный движущийся в своем проявлении Трон Силы, меняющийся в обликах и проявлении в зависимости от фаз: - Селена, она же Мена, она же у римлян Диана - одна из Ипостасей Ликов Луны, даже можно сказать главная- Лилит - так же Лунная Богиня, вернее, Черная Луна, пожирающая детей - Геката - Трехликая анатолийская и фракийская богиня Луны- Артемида, ставшая олицетворением Луны - что логично, если кровный брат-близнец Аполлон, которого посадили на трон Гелиоса. Там Солнце, тут Луна - все, собственно, на месте. Получается, зная какой у вас состав вашего золота розового, белого или красного, вы можете гармонизировать и сонастраивать личные потоки с этими Божествами в упрощенной форме, если, конечно, вы не просто одели на себя украшение, а сделали его атрибутом с магическим уклоном. Например, освятили свои колечки через Аполлона и Артемиду (тут речь пойдет о белом золоте) или же Апполона и Афродиту ( как ни крутите, в нынешнем золоте женское начало присутствует без вариантов).Правда есть одно серьезное НО: в составах белого золота часто можно найти никель в довольно ощутимой для аллергиков пропорции, а он то, как раз, и есть причина дисбаланса на энергетическом уровне. Этот серебристо-белый металл был открыт в 1751 году шведским ученым Акселем Фредриком Кронстедтом. По другой версии свое название этот химический элемент получил в честь злого духа гор немецкой мифологии. «Никель» происходит от слова «kupiernickel», которое в переводе с немецкого означает «дьявольская медь» (из инета).Если же у вас есть аллергия на золото, сорри, на никель в составе золотого украшения, то поверните голову в сторону розовых и красных изделий - туда никель не добавляют (по крайней мере не должны). И чем краснее цвет золота тем больше там энергии Афродиты, ой,.. Венеры,.. в общем, не лунное проявление, но одна из главных Женщин Пантеона. А какая женщина не хочет быть вмести обожаемой, любимой, легко устранять соперниц и договариваться с любыми из Богов и Сил? В общем, при желании можно разобрать на нужное и отбросить лишнее в сторону: если у вас есть желание носить золото, но вы боитесь, что потеряете свою интуицию или что-то там у вас закроется, металл начнет вас подъедать и снижать энергетический потенциал - расслабьтесь, просто выберите какого качества вам подойдет золото, или лучше сказать, какое

От пентхауса до двушкиРынок жилья в России давно живёт в параллельных вселенных: ➡В одной — миллиардные сделки, элитные дома и покупатели, для которых 5 млн за квадратный метр — норма. ⬅В другой — обычные люди, пытающиеся понять, сколько нужно зарабатывать, чтобы банк одобрил ипотеку на скромную двухкомнатную квартиру. 🏆 2025 год стал рекордным для недвижимости Москвы: продано 3 тысячи квартир и апартаментов суммарной стоимостью 549 млрд рублей. В элитном сегменте продано 22 объекта: квартиры и апартаменты стоимостью от 1 млрд рублей. Это в 2,75 раз больше, чем годом ранее (8 лотов). Их совокупная стоимость достигла 42 млрд рублей, что в 4,2 раза выше предыдущего года.⭐Однако самые громкие сделки оказались ещё выше. По данным агентства Whitewill, самым дорогим лотом 2025 года стала квартира в ЖК Luzhniki Collection площадью 1082 кв. м за 3,62 млрд рублей (3,4 млн за кв. м).⭐На втором месте расположилась квартира в проекте «Левенсон» (Пресня), проданная за 1,56 млрд рублей (3,44 млн рублей за кв. м).⭐«Хамовники 12» площадью 301 кв. м были проданы с рекордной ценой квадратного метра в 5,1 млн рублей.⭐Замкнули топ-5 сразу две квартиры в проектах Phantom за 1,45 млрд рублей и «Фрунзенская набережная» за 1,44 млрд рублей.Подавляющее большинство сделок дороже одного миллиарда пришлось на центр Москвы:🔹16 объектов — в Хамовниках🔹Два — в Пресненском районе🔹По одному — в Мещанском, Якиманке и на Арбате🔹Единственный объект за пределами ЦАО — в районе Дорогомилово (ЗАО)📊Спустимся с небес на землюВ РБК Недвижимость подсчитали, какой доход необходим для одобрения рыночной ипотеки на двухкомнатную квартиру в мегаполисах.Вводные данные:🔹Ипотека на 20 лет под 20,5% годовых (актуальная ставка на февраль 2026 года)🔹Двухкомнатная квартира площадью 55 кв. м🔹Медианная цена вторички от «Яндекс Недвижимости»Какие зарплаты нужны, чтобы одобрили ипотеку для покупки двушки в мегаполисе:🔹Москва лидирует. В столице нужно зарабатывать от 520 тыс. рублей для покупки такой недвижимости 🔹В Санкт-Петербурге — 297,5 тысяч рублей🔹В Казани — 248,6 тысяч рублей🔹В Нижнем Новгороде — 192,2 тысяч рублей🔹В Самаре, Краснодаре, Красноярске, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге достаточно зарабатывать от 150 до 170 тысяч рублей.Важное ограничение: если ваш доход ниже 120 тысяч рублей в месяц, ипотеку на двухкомнатную квартиру не одобрят ни в одном мегаполисе.Рынок недвижимости давно перестал быть единым. Он расслоился на сегменты, между которыми пропасть. Чтобы позволить себе недвижимость, нужно не только больше зарабатывать, но и успешно инвестировать. И чем раньше вы начнёте — тем заметнее будет результат.

Квартира под сдачу и под инвест - в чем разница?Недавно присматривались, что есть на рынке недвижимости под инвест. И я спрашивала в разных местах, кто что недавно брал под инвест, какие есть варианты.Так вот мне отвечали в основном кто что взял под сдачу 🙈 А разве это не одно и то же?Совсем нет. Глобально разница в цели. У покупки под сдачу - это пассивный доход. У покупки под инвест - наращивание капитала.Сдавать квартиру в аренду - голубая мечта едва ли не каждого человека нашего менталитета. В целом, окей, большинству это подходит. Инструмент простой, консервативный, но отсюда низкодоходный. Сдача квартиры в аренду приносит дай бог 3–5% доходности в годовых.Инвестицией это едва ли можно назвать 😁Мы всё берём под инвест. Потому что если смотреть на цифры, основной капитал в недвижимости создаётся не арендой, а ростом стоимости самого объекта.Представьте квартиру, которая 10 лет назад стоила 3 млн рублей. Сегодня её рыночная цена 15 млн. Основная прибыль формируется в разнице между покупкой и продажей. Именно в точке входа и точке выхода.Аренда за это время могла вырасти с 25 тысяч до 50–60 тысяч в месяц. Но если объект стоит 15 млн, это те же самые 3–5% годовых от текущей стоимости актива. Это уровень сохранения капитала, а не его ускорения.Для нас недвижимость это инструмент наращивания капитала.Вы можете возразить: да любая квартиру вырастет в цене за 10 лет. И будете частично правы. С одной лишь поправкой: рынок недвижимости неоднороден. Одна квартира за один и тот же период вырастет всего на 20%, другая на 50%, а третья аж на 300%.И задача инвестора выбрать такой объект, который на его вложенные принесет максимум роста.Сейчас за 10 млн можно купить студию близко к центру/однушку где-нибудь в районе большой Охты или однушку на намыве. Околоцентральная (например у Обводного канала) вырастет быстрее, чем Красногвардейский район. А намыв в этой истории самый непредсказуемый. Может как вырасти на 100%, так и остаться болтаться на том же уровне, что и сейчас. Пока всё держится на вере и обещаниях.Мы покупаем определенные квартиры с потенциалом роста.Сдаём их в аренду, чтобы они обслуживали себя, перекрывали ипотеку или создавали положительный денежный поток.После роста стоимости нужно будет увидеть хорошую точку выхода и продать на пике. Затем переложиться в новый актив с более сильным потенциалом. И так примерно каждые лет 5.Так капитал движется и растет.Так масштабируется результат.Объекты не накапливаются десятилетиями, не устаревают морально, не требуют постоянных капитальных вложений. Деньги регулярно переходят в более перспективные точки рынка.А как же исторические квартиры, которым уже 100+ лет и они продолжают расти в цене?Если мы возьмем двух долгожителей, которые одновременно 100 лет назад купили по квартире, но один постоянно перекладывался, а другой продержал одну всю жизнь, скорее всего капитал первого был бы сильно больше. Но есть нюанс 😁 на таком длинном отрезке сильно меняется контекст, политика и законы, поэтому утверждать сложно. И всё же: ценность сейчас имеют старые квартиры только в престижных локациях. Чудом выжившая халупка на окраине так и останется халупкой на окраине.Дополню: квартиру под инвест невозможно выбрать самостоятельно, если это первый опыт. И с обычным агентом тоже. Видеть рыночный потенциал - вообще не то же самое, что знать материалы дома и историю застройщика. Как правило, такие специалисты даже не работают в агентствах недвижимости.

На Бали начали прижимать нелегальные виллы на AirbnbДо 31 марта у объектов на Airbnb должны появиться данные, подтверждающие легальность: если их нет, листинг могут снять с платформы.Сейчас на Airbnb много объектов, которые сдаются без нормальной базы:❌налоги не платятся;❌нет разрешений на строительство/эксплуатацию;❌вилла стоит в зоне, где посуточная аренда вообще не должна работать.Что в зоне риска:1️⃣ «Зелёные зоны»По правилам это земли под сельское хозяйство, а не под виллы и уж точно не под посуточную аренду.2️⃣Сдача иностранцами без структуры и лицензий.Часть хостов принимает оплату не в Индонезии, работает без местной лицензии и без нормальной налоговой истории.Сейчас как раз сюда и докручивают регулирование: платформы должны проверять, есть ли у объекта разрешения и регистрация.Про «зелёные зоны» всё достаточно очевидно.Вопрос — как будут разруливать посуточную аренду в жилых зонах, где по идее свои правила.Сейчас многие работают через Pondok Wisata: суть в том, что местный житель сдаёт часть дома туристам, но по факту это часто полноценная коммерческая аренда, почти мини‑отели.​Если посмотреть на карту (особенно в Чангу), туристическая зона — это узкая прибрежная линия, а дальше начинается уже жилой сектор.Отельная ассоциация давно недовольна объёмом частного посуточного жилья — если часть таких объектов уберут с рынка, они либо уйдут в долгосрок, либо будут вынуждены легализоваться.Мои предположения на текущий момент:Я считаю, что это скорее плюс для рынка.За полгода вилл стало заметно больше, цены на посуточную аренду упали — многие демпинговали за счёт того, чтоб не заморачиваться с документами.Если часть таких объектов уйдёт с Airbnb, спрос перекинется на нормальные, легальные виллы.Застройщикам и владельцам станет проще держать цены, а не гнаться за «кто дешевле сдаст».Если у объекта: не та зона, документы «в процессе, схема сдачи непонятно, то сейчас как раз то самое время привести всё в порядок. По срокам до дедлайна не так много времени.А что будет на самом деле - увидим в апреле🤝

🏡 Зафиксировано снижение цен на аренду квартир. В мегаполисах цены упали на 5–9%В начале 2026 года рынок долгосрочной аренды в крупных российских городах развернулся в сторону арендатора. Аналитики «Авито Недвижимости» зафиксировали снижение цен в Челябинске (–9%), Москве, Ростове-на-Дону, Краснодаре (–8%) и Перми (–5%), пишут Известия. Главный катализатор — оживление ипотечного рынка после снижения ключевой ставки. Как пояснил руководитель категории долгосрочной аренды сервиса Константин Каменев, «на фоне улучшения условий по рыночной ипотеке в столице постепенно начинается переток спроса из длительной аренды в продажу». Квартиросъемщики все чаще отказываются от продления договоров в пользу покупки собственного жилья.Помимо оттока арендаторов, на рынок давит растущее предложение. В 2024–2025 годах завершилось множество строек, и владельцы инвестиционных квартир, не сумев выгодно продать жилье из-за дорогой ипотеки, выводят лоты в аренду. Это усилило конкуренцию между наймодателями. По словам управляющего партнера Trophy Assets Натальи Кругловой, «это не обвал спроса, а изменение баланса сил в пользу арендатора». Эксперты «Циана» прогнозируют, что в ближайшие месяцы ставки будут дешеветь на 1% в месяц, а устойчивый рост возобновится не раньше лета.😎Это довольно необычно на мой взгляд. Но негативно для рынка недвижимости, это может увеличить число объектов на продажу и конкуренцию за покупателя. С другой стороны на мой взгляд странно, что небольшое снижение процентной ставки привело уже к росту ипотек. Ведь они все еще остаются довольно высокими и для большинства непосильными 🤔📞 Навигация по каналам▪️Акции ▪️Облигации ▪️Новости ▪️Клуб

3 вид экспертного касания в ленте ВК - исследованияКонечно, даю примеры:1. Мы проанализировали 52 квартиры в одном районе за последние 4 месяца.Объекты, вышедшие по цене выше рынка на 10%, продавались в среднем на 64 дня дольше и все равно со скидкой.Вывод: стартовая цена определяет срок продажи.2. Изучили 37 квартир, которые собственники сначала рекламировали и не получили звонков до 30 дней В 72% случаев проблема была в неправильном позиционировании, а не в «отсутствии спроса» на рынкеВывод: формулировка объявления влияет на результат.3. Сравнили 28 объектов с профессиональной фотосъёмкой и без неё.Количество обращений покупателей отличалось в 2,1 раза. Вывод: подача в рекламе приносит больше возможностей для продажи.4. Проанализировали 41 квартиру, где было более 8 показов покупателям без задатка.В 67% случаев цена не соответствовала ожиданиям рынка.Вывод: просмотры — индикатор корректировки стратегии.5. Изучили 33 сделки в сегменте до 10 млн.Квартиры, где заранее была просчитана стратегия продвижения на первые 30 дней, продавались на 22% быстрее и с минимальным торгом.Вывод: продажа должна быть управляемой.6. Сравнили объекты, выставленные «поставим дороже - потом снизим», и объекты по реальной цене в момент старта продажи. Во второй группе итоговая цена сделки была выше в среднем на 3–5%. Вывод: перегрев старта снижает итог.7. Проанализировали 18 квартир после косметического ремонта перед продажей.В 55% случаев вложения окупались частично или не окупались вовсе. Вывод: ремонт не всегда увеличивает итоговую цену.8. Изучили 40 квартир, выставленных более чем у 3 агентств одновременно.Средний срок продажи увеличивался на 29%.Вывод: хаотичная реклама снижает управляемость и выгоду по сделке.9. Проанализировали 34 объекта в домах одного года постройки.Разница в сроках продажи доходила до 70 дней - из-за различий в цене и подаче.Вывод: даже одинаковые квартиры продаются по-разному.10. Изучили 26 случаев срочной продажи.Те, где стратегия обсуждалась заранее, продавались быстрее на 31%. Вывод: срочность требует расчёта, а не паники.11. Сравнили 44 объявления с указанием «возможен торг» и без него.В первом случае итоговая скидка была выше на 2–4%.Вывод: формулировка влияет на позицию.12 . Изучили 21 квартиру с нестандартной планировкой.Объекты с заранее подготовленным объяснением преимуществ продавались быстрее на 19%.Вывод: сложный объект требует правильного акцента при работе с покупателями.13. Проанализировали 50 звонков по объектам в одном районе.68% обращений приходились на первые 3 недели после публикации. Вывод: старт — самый активный период.14. Сравнили квартиры, где собственники участвовали в проведении показов, и где нет.Во второй группе сделки заключались быстрее.Вывод: покупателю важно дать почувствовать себя хозяином во время просмотра15. Проанализировали 36 объектов после изменения фотографий и описания без смены цены.Количество обращений увеличивалось в среднем на 27%.Вывод: иногда проблема не в цене, а в подаче.Изучите примеры, напишите данные, известные вам. Выберите день недели, когда будете публиковать. Добавьте в текст названия районов и где-то упоминайте город)С лентой ВК все))) Следующий разбор - работа с базой.Хорших выходных, друзья!❤️❤️❤️

🇸🇮 Почему в Словении такие высокие цены на недвижимостьКогда речь заходит о дорогом жилье в Словении, чаще говорят не о всей стране, а о некоторых популярных регионах: Любляна с пригородами, побережье Адриатики, Марибор и туристические зоны — Блед, Краньска Гора и другие курорты.1️⃣ Ограниченное строительствоВ стране наблюдается хронический дефицит нового жилья, особенно в столице. Ввод новых объектов идёт медленно — даже планируемые 7 000 квартир в Любляне не покрывают растущий спрос.2️⃣ Высокий инвестиционный спросНовые комплексы раскупают ещё на стадии котлована. Инвесторам достаточно внести около 10% стоимости, чтобы забронировать квартиру, а потом перепродать её с прибылью. Это поддерживает высокие цены и снижает доступность жилья для конечных покупателей.3️⃣ Доступная ипотека для местныхОколо 95% покупателей — граждане Словении, активно пользующиеся кредитами, что подстёгивает внутренний спрос и рост цен.4️⃣ Недвижимость как надёжный активИз-за экономической и политической нестабильности люди переводят деньги в «твёрдые» активы, а недвижимость традиционно считается одним из лучших способов сохранения капитала.❓Будет ли падение ценСейчас оснований для снижения нет: строительство ограничено, спрос высок, ипотека доступна, инвестиционный интерес сохраняется.📌 Важные нюансы для иностранцев- Покупать недвижимость в собственность могут граждане ЕС, ОЭСР (например, США, Канада, Израиль) и стран-кандидатов в ЕС (Украина, Сербия и др.).- Граждане России официально не могут оформлять недвижимость на себя и получать ВНЖ по этой схеме. Однако с 2025 года россияне могут претендовать на гражданство Словении через вклад в развитие в экономики страны в размере 500 000 евро. ❗️Большая часть средств возвращается после получения паспорта, при этом не требуется сдавать языковой экзамен, и сохраняется первичное гражданство.Мы предлагаем комплексное сопровождение в процессе получения гражданства Словении за вклад в экономику страны. Офисы нашей компании располагаются не только в России, но и в Словении, что позволяет нам эффективно сопровождать клиентов на всех этапах — от сбора документов до получения паспорта.Обращайтесь за консультацией к нашим экспертам, оставляйте заявку через бот @FCImmigbot или пишите специалистам 👇🏻#словения➖➖➖➖➖➖➖➖➖➖📞 ОНЛАЙН КОНСУЛЬТАЦИИ@FCImmigbot📞 в WhatsApp❤️ в Telegram