Безумная гонка…https://www.kommersant.ru/doc/8440886Власти Прикамья инициировали судебные разбирательства с дочерней компанией федерального застройщика «Самолет» — ООО СЗ «Заостровка» по поводу реализации КРТ в Дзержинском районе. Краевые власти взыскивают с девелопера более 200 млн руб. за неисполнение обязательств по договору. Как заявляет истец, девелопер не только не приступил к освоению площадки, но и не внес обещанный платеж на развитие улично-дорожной сети в микрорайоне Заостровка. Понятно, что в дальнейшем краевые власти могут инициировать расторжение договора КРТ, если застройщик и дальше не будет исполнять свои обязательства. При этом, у самой федеральной компании «Самолет» проблемы настолько серьезные, что она была вынуждена обратиться в правительство РФ с просьбой о господдержке в 50 миллиардов рублей! Как результат обвал акций и всевозможные панические разговоры, поскольку существует вероятность, что девелопер рухнет, потянув за собой надежды десятков тысяч дольщиков по всей стране. На самом деле, мы в своих постах неоднократно предупреждали краевые власти, что безумная гонка по массовому заключению договоров на комплексное развитие территорий (КРТ), которую правительство Прикамья отчаянно педалировало на протяжении последних 2-3 лет, может привести к весьма непрогнозируемым последствиям. И вот вам пожалуйста первая ласточка – иск к ООО СЗ «Заостровка». При этом, конечно, на ситуацию влияет и общефедеральный тренд - девелоперы не используют до 50% земельных участков в портфеле. То есть, стабильно тратятся на покупку площадок под застройку последние три года, но темпы выхода на рынок новых проектов за этот же период упали в два раза. А в условиях падения спроса на жилье, в ожидании снижения ключевой ставки и возврата льготной ипотеки, застройщикам приходится искать способы управления земельным портфелем, чтобы не организовать самим себе финансовых рисков для бизнеса. Безусловно, приобретенные на будущее площадки, на которых не ведется строительство, требуют от девелоперов дополнительных расходов, и, хотя они не сопоставимы с затратами на возведение объектов, но при длительном простое совокупные расходы на налоги, обслуживание и финансирование уже существенно влияют на рентабельность бизнеса. А в нашем «пермском случае», еще и привели к судебному иску. На сегодня, девелоперы вынуждены балансировать объем жилья в продаже. С одной стороны, его должно быть достаточно, чтобы наполнять эскроу-счета, но с другой, не слишком много, чтобы не создавать затоваренность в условиях сниженного спроса и финансовую нагрузку на обслуживание квартир после введения дома в эксплуатацию. При этом, необходимо отметить, что даже в Москве активность в сегменте массовых новостроек очень низкая, не говоря уже про субъекты РФ. В результате в регионах девелоперы массового сегмента переориентируются либо на реализацию комплексов класса комфорт-плюс с улучшенными потребительскими характеристиками или, что реже, бизнес-класса, либо ставят проекты на паузу, но это, опять же, чревато вышеописанными рисками. В резюме, можно отметить, что подобные кризисы легче проходят крупные федеральные «игроки» с высоким запасом прочности, и возможностью аккумулировать серьезные финансы под масштабные проекты. А местным застройщикам придется либо доедать крошки с барского стола, либо осваивать перспективные площадки в партнерстве с другими девелоперами средней руки, объединив капиталы. Это позволит покрыть издержки и на покупку земли, и на строительно-монтажные работы, и на обслуживание кредита, разделив компетенции. Что же касается светлого будущего пермских проектов КРТ, которые так щедро распределяло краевое правительство, то, как мы уже сказали – «Самолет», это только первая ласточка, а дальнейшее развитие ситуации на рынке жилья, зависит от огромного количества факторов. Но на самом деле здесь важно другое – проекты КРТ рассчитаны на 10-15 лет, соответственно, за все возможные «косяки» будут отвечать уже следующие губернаторы. Ничего не скажешь, весьма дальновидная политика – сливки снимают одни, а «огребут» по полной другие…
